房價近拐點全線將下跌
讀義智看盤，掙天下大錢
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一、房價臨近拐點，目前距離全線下跌只差一張紙了
這種現(xiàn)象從06年的房價上面可以看得出來。上海地區(qū)的房價已經(jīng)進入拐點，北京的房價再升也無力，盡管多少人、多少捧漲的專家搖唇鼓舌也不行了。樓市距離人們的實際消費能力太遙遠了，托市、拉升都快不見效了。在動不動就是萬元的房價面前，炒房者也開始縮手了，真正的買房居住的人更是不會出手。所以會出現(xiàn)觀望景象。報紙報道了，最近的樓市是觀望的人減少，出手的人也在減少。打氣也沒有用。大家知道，中國的經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)型期，利益集團是空前強大的，推動房價上漲的力量是極其巨大的，但是就是這樣，房價抬升的能力也到了強弩之末了。相信大家和我是一樣的感覺。前不久，央行是首次提出了房價下跌的預(yù)警，要求全國銀行系統(tǒng)防止由于房價下跌帶來銀行貸款的經(jīng)濟損失與爛帳。也是前不久，著名經(jīng)濟學家郎咸平說，最近的一度時期可以有一大批房地產(chǎn)開發(fā)商要被淘汰。去年年底的時候，許多人讓我預(yù)測房價，我說，房價還會漲，甚至會很邪乎，但是未公開。因為，我感覺我對房價的規(guī)律還未研究透，F(xiàn)在的情況不同。據(jù)有關(guān)資料介紹，有80%的房地產(chǎn)開發(fā)商由于不惜血本拿地，資金鏈高度緊張，比如，大名鼎鼎的順馳地產(chǎn)，從高峰跌落，出售主要股權(quán)，有50%的房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈處于非常緊張的狀態(tài)，某種意義上是硬撐著。目前全國銀行正在全面對房地產(chǎn)貸款收緊銀根，清查連環(huán)抵押的問題，并且房貸要增加首付，這些情況大家都看到了。許多開發(fā)商明升暗降，售樓小姐的態(tài)度大大的好的，這其中有多種因素。房地產(chǎn)開發(fā)商的房價在高位維持不住必然有崩盤的時候。大家知道，房價血崩的時候，象一個木桶，不在于最長的一塊板，而在于最短的一塊板，只要有最短的一塊板崩塌了，房價就會一瀉而下。那么，從順馳地產(chǎn)的崩潰開始，小地產(chǎn)開發(fā)商為保住老本，回籠資金是必然的。降價是不可避免的。人們會買漲不買跌。為什么買漲，是因為相信不買會繼續(xù)漲。為什么不買跌，是因為相信房價并沒有降到谷底。就是這樣，而這樣的時刻為之不遠。
二、房價什么時候跌，有經(jīng)濟規(guī)律制約
不想跌那沒用。不依人的意志為轉(zhuǎn)移。研究一下近二十年世界各國發(fā)生的房價暴漲的情況。大體上有個房價與居民家庭年收入比數(shù)據(jù)可供參考。聯(lián)合國有個關(guān)于合理房價與城市居民的家庭年收入指導(dǎo)線，大約是家庭年收入的3-5倍，世界銀行有一個數(shù)據(jù)，上限是不到6倍，目前北美西歐國家的房價是年收入的三倍多一點，這個情況許多專家都介紹了。那么，如果遇到房價暴漲，什么樣的情況算是進入拐點呢？從感覺上來說，是購房者感覺無力承受，炒房投機者感覺已經(jīng)失去投資價值的時候。從數(shù)據(jù)上來說，最高的房價接近家庭平均年收入的10倍，也有的有15倍。到這個數(shù)字上，人們自然無法相信房價會再漲上去，那么就是跌落的拐點。我們國家的城市房價，用城市家庭人均年收入來比，大中城市幾乎全都超過10倍，北京、上海等地超過15倍。這里補充說明一下，城市房價是指城市里工作人群能夠居住并能夠到城市里上班的領(lǐng)域，那種把市郊區(qū)的房、遙遠距離鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村的房價參與到城市房價來進行統(tǒng)計平衡的做法是完全不科學的。那么這樣一個情況，我國大中城市的房價已經(jīng)越過了拐點，瀕臨下降的前夜。許多人的感覺與科學分析是有差距的。要看到這一問題的內(nèi)在因素。
另外，房子有沒有投資價值是可以測量的。最突出的比較是用房租來比較。因為，如果你有100萬元，通常希望投資10年，資產(chǎn)增值一倍，這不算多。所以我們說，房產(chǎn)的值不值可以用房租來測試。你花一百萬的買的房子，出租出去，如果每個月的房租不值2萬元，就不值了，這是國外的通常的做法。就是，房租的50倍應(yīng)當?shù)扔诜績r了。中國的情況比較復(fù)雜，但我想，房租的100倍應(yīng)該等同于房價，決不能再高了，F(xiàn)在100萬元購的房子，用來出租，可能4000元都租不出去，這太成問題了。有的連3000元都租不出去。北京有許多地方，100萬元的房子，2000元都出租不出去。房租是體現(xiàn)房價睛雨表。作為專業(yè)研究人員，我們要研究是那些人群現(xiàn)在買房的，比如，我們認為，早在2003年前，有足夠資金的人員，已經(jīng)解決了住房寬裕的問題，到了04年與05年，主力消費群體是白領(lǐng)，但基本上是首付加月供的群體，經(jīng)濟壓力不是太大的。到了2006年，本地白領(lǐng)消費能力比較較弱的群體在買房，首付都壓力很大的一族。所以出手已經(jīng)特別謹慎，那么，現(xiàn)在買房人的主力群體是外地人，外地的有錢人，也有相當?shù)母瘮≠Y金在洗錢，當然，還有外地炒房的，本地炒房的現(xiàn)在是資金連環(huán)抵押的白領(lǐng)居多。就是這樣一批人，在投資購房。你看，山西的煤老板，溫州的炒房團，為什么炒，你一深入，就會知道房地產(chǎn)銷售情況是怎么一會事。為什么房地產(chǎn)商開盤都在造勢，都有一個插紅旗的進度表，其實大多是假的，是推波助瀾用，鼓動人們上套的辦法。好在政府已經(jīng)察覺了，用網(wǎng)上公示的辦法來阻止。為什么輿論會推動房價上漲，因為近幾年房地產(chǎn)的廣告是媒體的主要資金來源，看在錢的份上，沒有媒體會不動心，那么少登載或不登載的不利于房地產(chǎn)銷售的言論是正常的。
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