9月上海商品住宅供應(yīng)量達(dá)近20個(gè)月來(lái)最高，多為外圍剛需產(chǎn)品，致使上海樓市庫(kù)存量再度突破千萬(wàn)平方米。而在成交方面，今年9月的樓市雖然相比去年同期的低谷有了很大改觀，但其金九成色依然嚴(yán)重不足，成交量?jī)H略高于8月水平，并且低于7月水平。專家預(yù)計(jì)，目前小戶型剛需盤依舊是市場(chǎng)寵兒，10月該類物業(yè)降價(jià)促銷動(dòng)作不會(huì)很大，但也缺乏漲價(jià)動(dòng)力，而隨著大批量的項(xiàng)目在9月底獲得預(yù)售證，“銀十”銷量可能會(huì)超越“金九”
庫(kù)存量再破千萬(wàn)平方米大關(guān)
從新增供應(yīng)情況來(lái)看，9月上海商品住宅新增供應(yīng)量達(dá)到127.1萬(wàn)平方米，是自2011年1月以來(lái)的月度供應(yīng)最高點(diǎn)。其中，滿足剛性需求的外圍公寓占據(jù)了91.5萬(wàn)平方米。但是供應(yīng)量的大增卻未能拉動(dòng)成交量的上漲，整個(gè)9月，全市商品住宅的批售比高達(dá)1.57：1，這也直接導(dǎo)致了全市庫(kù)存量再度突破千萬(wàn)平方米大關(guān)。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至10月10日，上海商品住宅庫(kù)存量已達(dá)到1063萬(wàn)平方米，72161套。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，9月確實(shí)有部分項(xiàng)目通過(guò)以價(jià)換量措施獲得了良好的銷售業(yè)績(jī)。不過(guò)，這樣的項(xiàng)目畢竟仍是少數(shù)。隨著上半年成交情況的好轉(zhuǎn)，開發(fā)商的資金鏈普遍得到緩解，部分房企的地方公司甚至已經(jīng)提前完成了全年銷售目標(biāo)，開發(fā)商降價(jià)壓力因此驟減，縮小優(yōu)惠幅度、甚至上調(diào)價(jià)格的行為屢見不鮮。而目前市場(chǎng)的主力——?jiǎng)傂孕枨笄∏?duì)于價(jià)格十分敏感，這些行為很容易令其陷入觀望，阻礙了成交量的上漲。此外，限購(gòu)收緊、房貸利率優(yōu)惠減少等措施也對(duì)成交起到了一定的抑制作用。一系列因素共同作用，致使2012年9月份的住宅成交量只有80.99萬(wàn)平方米，幾乎和傳統(tǒng)意義上的8月淡季是持平的。缺乏實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠，是今年“金九銀十” 成交乏力的原因之一。
漢宇地產(chǎn)分析師也認(rèn)為，從9月份的成交數(shù)據(jù)可以看出，雖然成交量較8月份略微上漲，但對(duì)于傳統(tǒng)旺季而言仍顯不足，金九不金。而此次十月的房展會(huì)也并未扭轉(zhuǎn)形勢(shì)開個(gè)好頭，這對(duì)于10月份而言將是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在目前觀望氛圍濃烈的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商如不能維持較大的折扣力度，必然會(huì)影響其銷售去化速度。
單價(jià)1.5萬(wàn)元以下樓盤最受歡迎
從樓市成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示9月全市商品住宅成交面積為80.99萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲1.0%，同比上漲42.5%；新增供應(yīng)面積為127.1 萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲41.2%，同比上漲83.2%；成交均價(jià)為21696元/平方米，環(huán)比下跌4.2%，同比下跌1.2%。9月樓市的一大顯著特點(diǎn)就是剛需集中成交，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的觀望，部分蓄積已久的剛性需求在金九得到釋放。9月全市單價(jià)2萬(wàn)元以下的商品住宅成交面積達(dá)到48.9萬(wàn)平方米，相比8月上漲 9.7%，成交榜前十中，單價(jià)2萬(wàn)元以下的樓盤占據(jù)8席，其中單價(jià)1.5萬(wàn)元以下的樓盤占到了排行榜的半壁江山。受此影響，全市商品住宅成交均價(jià)自今年2 月以來(lái)首次跌破了2.2萬(wàn)元/平方米大關(guān)。
另一方面，中高端市場(chǎng)則延續(xù)了8月中下旬以來(lái)的頹勢(shì)，9月全市單價(jià)3萬(wàn)元/平方米以上的中高端樓盤成交量為15.5萬(wàn)平方米，相比8月進(jìn)一步下跌7.2%。由于6、7月份，中高端樓盤的成交量一直處于高位，在限購(gòu)政策未有放松的情況下，這無(wú)疑大量消耗了有限的中高端客源，致使8、9月中高端市場(chǎng)后勁不足，逐漸陷入低谷。
部分中高端樓盤依舊搶眼
雖然從整體來(lái)看，上海近期中高端市場(chǎng)普遍成交平淡，但是從個(gè)案來(lái)看，依舊不乏亮點(diǎn)。近日，嘉御庭相繼舉辦了路虎試乘試駕會(huì)和油畫雕塑鑒賞主題月活動(dòng)，受到滬上高端圈層的關(guān)注。據(jù)了解，嘉御庭既擁有收藏上海情懷的內(nèi)環(huán)內(nèi)腹地，也是真正收藏百年人文的品質(zhì)樓盤。嘉御庭所在建國(guó)西路、嘉善路，在徐家匯、淮海路之間；在新天地和打浦橋一側(cè)，即使步行，亦能到達(dá)所有這些最能代表上，F(xiàn)代化大都市的繁華之巔通衢之地。嘉御庭全力打造成為徐匯區(qū)中心地段標(biāo)志性住宅。小區(qū)配備有近3000平米的高級(jí)會(huì)所，會(huì)所內(nèi)設(shè)有健身房、高級(jí)餐廳、SPA等，為小區(qū)住戶創(chuàng)造了絕佳的生活?yuàn)蕵?lè)場(chǎng)所。
在閘北，慧芝湖花園壓軸巨獻(xiàn)——嘉悅軒景觀準(zhǔn)現(xiàn)房即使在尾盤階段，仍然備受推崇。其所在的上海大寧國(guó)際板塊，是漸受外籍人士青睞的北上海新國(guó)際生活板塊。業(yè)內(nèi)人士指出，大寧國(guó)際板塊成熟的生活氛圍令人向往，國(guó)際板塊房源向來(lái)稀缺。嘉悅軒臨近大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)是迄今為止上海最大的整體規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、同步設(shè)施的商業(yè)中心，其繁華的商業(yè)區(qū)完美詮釋生活尊崇體驗(yàn)。大寧區(qū)域內(nèi)還擁有眾多教育資源，比如大寧國(guó)際小學(xué)、風(fēng)華高級(jí)中學(xué)、上海大學(xué)等。另外，嘉悅軒 Hiplife會(huì)所打造生活全開模式。業(yè)主足不出戶，盡享尊崇休閑生活。
值得關(guān)注的還有華潤(rùn)佘山九里，為了順應(yīng)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，該盤即將推出170平方米全新空中平墅產(chǎn)品，彌補(bǔ)佘山空缺的入門級(jí)豪宅市場(chǎng)。據(jù)了解，佘山九里本次即將推出的空中平墅坐擁5000平方米私家花園，容積率僅為1，四房全朝南，16米超大面寬相當(dāng)于雙倍聯(lián)排別墅的面寬，層高達(dá)到了3.2米，超高得房率，另設(shè)置25平方米靈動(dòng)空間，滿足中層階層人士多家庭成員的需求。除此之外，佘山九里小高層還坐享佘山國(guó)家旅游公園等自然資源，軌交九號(hào)線、大潤(rùn)發(fā)等交通配套也讓佘山九里生活圈更加便捷成熟，加上宋慶齡國(guó)際學(xué)校、松江大學(xué)城等尖端教育資源，佘山九里可以說(shuō)享有與世界級(jí)豪宅區(qū)媲美的配套設(shè)施。
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