剛剛過去的“十一”黃金周，樓市并未出現(xiàn)此前人們所擔(dān)心的“量價大漲”，反而呈現(xiàn)出一股清涼之意。樓市“金九”成色不足，“銀十”開局清淡，在我國一再強調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向和力度不變的背景下，樓市難以大幅反彈。
近期，由于房屋成交量的持續(xù)回暖以及房價的止跌回穩(wěn)，人們對樓市旺季能否出現(xiàn)房價上行的擔(dān)憂甚囂塵上。對此，住建部有關(guān)負責(zé)人日前表示，將繼續(xù)指導(dǎo)督促限購城市嚴格執(zhí)行住房限購措施，確保限購措施實施效果。適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責(zé)。住建部此番表態(tài)，釋放了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從嚴不變的信號，無疑給百姓吃了一顆“定心丸”。專家預(yù)計，在我國政府多次重申“限購”、“限貸”、“限價”等調(diào)控政策不放松的條件下，樓市旺季或?qū)㈦y以出現(xiàn)量價大幅反彈的現(xiàn)象。
中原集團研究中心總監(jiān)劉淵在接受本報記者采訪時表示，在上半年樓市出現(xiàn)回暖的情況下，住建部這一表態(tài)主要目的是防止樓市在傳統(tǒng)旺季出現(xiàn)過高反彈，尤其是房價的大幅反彈。在他看來，從7月份開始，政府開始不斷釋放出堅持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動搖的信號，包括8月督察組到各地進行調(diào)研，諸多政策信號的釋放，目的都在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
交通銀行金融研究中心研究員夏丹在接受本報記者采訪時表示，七八月份房屋成交量較好主要是高端項目作出了貢獻，9月房屋成交量不太理想，原因在于有效需求不足，從下半年開始，購房者意愿從上半年“恐慌性”入市轉(zhuǎn)向觀望狀態(tài)，但是這并不表示10月份不會出現(xiàn)一波新的行情。目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)商資金面轉(zhuǎn)好，“以價換量”動力不足。9月下半月和10月份房地產(chǎn)開發(fā)商加大推盤的過程中，購房者觀望情緒有可能會緩解，會在一定程度上推升成交量的上升，房價或?qū)⒂兴▌印Ｔ谶@樣的背景下，中央強調(diào)限購城市嚴格執(zhí)行住房限購措施、維持價格穩(wěn)定是必要的。
此次住建部強調(diào)了對地方政府“問責(zé)”，無疑對一些地方政府在面臨經(jīng)濟下行壓力下房地產(chǎn)宏觀調(diào)控“微調(diào)”意愿的增強起到了遏制作用，有利于督促地方政府對限購、差別化信貸政策的嚴格實施。在完善房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制方面，此次住建部強調(diào)加快推進擴大房產(chǎn)稅試點城市范圍工作，使得市場對房產(chǎn)稅試點的推進充滿期待。夏丹認為，從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機制來看，雖然房產(chǎn)稅在七八月份呼聲很響，但是目前并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的進展。9月?lián)䥽叶悇?wù)總局有關(guān)負責(zé)人透露，年內(nèi)將加大房產(chǎn)稅試點的政策推進，從進度上看可能年底或明年初有望有所推進。從短期的政策來看，夏丹認為，在“限購”政策方面，當(dāng)前主要還是強調(diào)前期政策為主。劉淵認為，雖然我國不斷強調(diào)既有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行，但是目前并沒有出臺更加嚴格的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。
在目前我國經(jīng)濟放緩的背景下，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控面臨“兩難困境”。劉淵認為，房地產(chǎn)市場對我國宏觀經(jīng)濟影響很大，房地產(chǎn)上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，如果繼續(xù)收緊房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，則對經(jīng)濟增長產(chǎn)生影響。但是在當(dāng)前樓市“量價齊升”壓力下，如果不采取調(diào)控措施，則存在量價上漲的風(fēng)險。
盡管面臨挑戰(zhàn)和壓力，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向和力度都未曾發(fā)生變化。頻頻釋放出的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度不變的信號，將對后期樓市產(chǎn)生重要作用。樓市量價大幅上升的可能性并不大。住建部有關(guān)負責(zé)人表示，大量保障性住房的建成投入使用，進一步穩(wěn)定了市場預(yù)期，房價尚不具備全面反彈的條件。
實際上，我國屢次強調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松，已經(jīng)對我國樓市產(chǎn)生了一定的影響。劉淵認為，9月房屋成交量同比比8月份有所下降，考慮到旺季的因素，反映樓市受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響。影響房地產(chǎn)市場最大的因素是政策，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因此后期房屋成交量和價格都會總體平穩(wěn)。他預(yù)計今年房屋成交量和價格會出現(xiàn)小幅增長。
夏丹預(yù)計，十月份房屋成交量可能會稍微好于9月份，但是上升幅度不會很大？傮w來看，全年樓市將呈現(xiàn)量價平穩(wěn)的特征。從新開工和投資方面來看，二者應(yīng)該會有一定提升，三季度將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上出現(xiàn)企穩(wěn)回升，四季度回升幅度會更大些，但是總體依然平穩(wěn)。
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