就在“金九”成色不足，開發(fā)商期待“銀十”成交能夠放量之際，卻不料開局依然涼意頻吹。北京中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，黃金周前7天全國主要的54個(gè)城市新建商品住宅合計(jì)簽約1.6萬套，相比前一周下降近70%。
國慶黃金周的北京天天艷陽高照，但是卻未給樓市帶來足夠人氣。北京六里橋附近的一家中介公司，依舊在路邊擺出了樓盤報(bào)價(jià)宣傳欄，但鮮有人問津，“今年假期出游的人比較多，所以看房客相對(duì)往年少了很多，而且大多以觀望為主，并不著急出手！币晃恢脴I(yè)顧問告訴記者。
自從2010年啟動(dòng)新一輪調(diào)控以來，樓市旺季不旺就已不再是新鮮事。正如今年黃金周所表現(xiàn)的，既無開發(fā)商所期望的放量大漲，又無購房者所希冀的大幅降價(jià)，“金九銀十”的樓市可以用平淡來形容。那么這又透露出市場走向的哪些信號(hào)？
有專家認(rèn)為，經(jīng)過前期成交量回升，目前樓市進(jìn)入了一個(gè)無促銷、無降價(jià)、無熱點(diǎn)的“三無”時(shí)期。這意味著，買賣雙方的博弈進(jìn)入一個(gè)平衡期。這個(gè)平衡對(duì)于調(diào)控很有意義，如此調(diào)控的力度和松緊就決定了后市的走向。即使在傳統(tǒng)旺季里樓市也能平穩(wěn)運(yùn)行，表明政府對(duì)樓市的調(diào)控能力大為增強(qiáng)，沒有重蹈之前數(shù)輪調(diào)控陷入屢調(diào)屢漲怪圈的覆轍。限購、限貸等核心措施切實(shí)打中了造成樓市泡沫的七寸，抑制住了如同野馬脫韁般的房價(jià)上漲勢頭。在嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策的前提下，供需這一市場機(jī)制逐漸發(fā)揮作用。
成交在傳統(tǒng)旺季的乏力還透露出，購房者的消費(fèi)行為更趨理性，多從自身需求和支付能力出發(fā)，投資住房的觀念開始消退，以往扎堆購房的現(xiàn)象已經(jīng)很難出現(xiàn)。過去很長一段時(shí)期內(nèi)，住房是兼具使用屬性與投資屬性的“兩棲”商品，在這種投機(jī)氛圍中，每當(dāng)房企拿地?zé)崆楦邼q導(dǎo)致土地市場溢價(jià)率上升時(shí)，一般市場上會(huì)普遍出現(xiàn)看漲預(yù)期，刺激購房者蜂擁入市。但在當(dāng)前相對(duì)理性的市場環(huán)境中，即使出現(xiàn)“面粉價(jià)格推高面包價(jià)格”的預(yù)期，也會(huì)有相當(dāng)部分的剛性需求選擇觀望。
一個(gè)明顯的事實(shí)是，隨著今年以來成交回升，一些開發(fā)商一改此前降價(jià)促銷的銷售策略，打折力度開始減弱，甚至重新提價(jià)，卻不料重新引發(fā)了市場的觀望情緒，導(dǎo)致有效需求減少。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，“銀十”成交不溫不火，表明購房行為已經(jīng)常態(tài)化，而并非季節(jié)化，開發(fā)商很難再依靠諸如升值潛力、成交大漲之類的噱頭來動(dòng)搖購房者的預(yù)期。從中可以看出，住房投資功能盛行的時(shí)代已接近尾聲，隨著其重新找回一般商品價(jià)值規(guī)律的特征，房地產(chǎn)業(yè)的中長期調(diào)整序幕也已經(jīng)拉開，將逐漸由暴利回歸正常利潤空間。因?yàn)槭袌鲂枨笠约百彿坷砟钜呀?jīng)使得樓市不再具有大幅積攢泡沫的機(jī)會(huì)，除非調(diào)控政策陡然轉(zhuǎn)向，否則不必?fù)?dān)心投機(jī)卷土重來。
今年5月發(fā)布的《中國城市發(fā)展報(bào)告（2011）》顯示，2011年，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到51.27%，城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口，達(dá)到6.9億人。城市化進(jìn)程中巨大的剛性需求成為我國樓市長期穩(wěn)定繁榮的重要支撐？梢姡(dāng)前樓市中并不缺乏需求，而是缺乏與需求相對(duì)等的房價(jià)。為使房價(jià)穩(wěn)步向與絕大多數(shù)剛需購房者相對(duì)等的價(jià)位回歸，還必須構(gòu)建起房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制，這樣既能給市場穩(wěn)定的預(yù)期，又能避免調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。而且，住房保障關(guān)乎民生，雖然保障房建設(shè)加快解決了部分低收入人群的居住難題，但是面對(duì)日益龐大的住房需求人群，商品房以及二手房市場的配置資源功能更應(yīng)充分發(fā)揮作用。
進(jìn)入下半年以來，雖然部分地區(qū)出現(xiàn)了房價(jià)以及土地市場升溫，但是調(diào)控部門采取的許多應(yīng)急舉措?yún)s表明了其堅(jiān)決調(diào)控的決心，且能夠及時(shí)熨平市場波動(dòng)。比如，9月21日，北京市國土局宣布，暫停豐臺(tái)、通州、大興等地十塊土地的出讓，以穩(wěn)定市場預(yù)期。在供需機(jī)制以及調(diào)控雙重作用下，業(yè)界普遍認(rèn)為，房價(jià)穩(wěn)步回調(diào)仍將是大勢所趨。對(duì)于開發(fā)商而言，沒有成交的房價(jià)毫無意義，只有繼續(xù)以價(jià)換量才會(huì)帶來成交量持續(xù)回升，開發(fā)商在定價(jià)機(jī)制、發(fā)展策略上還需作出進(jìn)一步調(diào)整。 
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