“金九”已經(jīng)落下帷幕，“銀十”剛剛開(kāi)啟。
怎樣看待當(dāng)前乍暖還涼的樓市?現(xiàn)在是不是買(mǎi)房的黃金時(shí)間?地鐵開(kāi)通在即，買(mǎi)下沙哪些區(qū)域的房子收益更大?
上一期的“專家說(shuō)市”，杭州樓市專家丁建剛為我們對(duì)樓市作了深度解讀。本期，我們邀請(qǐng)了知名的浙江經(jīng)視房產(chǎn)評(píng)論員王進(jìn)來(lái)對(duì)當(dāng)下樓市進(jìn)行分析。
記者：面對(duì)傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”，開(kāi)發(fā)商們密集推盤(pán)，新盤(pán)總體情況怎樣?如何看待當(dāng)下的杭城房地產(chǎn)市場(chǎng)?
王進(jìn)：剛剛過(guò)去的9月，杭州樓市總體上可以概括為“新盤(pán)扎堆、成交平淡”。9月初預(yù)計(jì)當(dāng)月開(kāi)盤(pán)有76個(gè)，其中首推的新盤(pán)就有24個(gè)，就樓盤(pán)個(gè)數(shù)來(lái)說(shuō)，創(chuàng)下今年月新高，但成交量卻不匹配，主城區(qū)共成交4000多套。之所以用“平淡”來(lái)形容，而不是“下降”，是因?yàn)橥热ツ?月的2221套，還是有顯著提高的，而今年8月成交量是近六年8月的新高，具有特殊性。綜合比較下，今年9月的成交量處于中游水準(zhǔn)，這也反映了目前杭州樓市的整體狀況。
記者：有傳房?jī)r(jià)回漲，現(xiàn)在整體房?jī)r(jià)體系怎樣，量與價(jià)發(fā)生了怎樣變化?
王進(jìn)：如果說(shuō)9月成交量屬平平，但定價(jià)卻是波瀾起伏。不少三四月份急跌的板塊和樓盤(pán)，價(jià)格迅速拉升，這和七八月份的“補(bǔ)漲”不同，有些個(gè)盤(pán)不僅漲回原來(lái)的價(jià)格，甚至還超出原價(jià)10%或20%，比如丁橋的中豪四季公館，均價(jià)從8500元漲到1.18萬(wàn)，漲幅高達(dá)30%;濱江區(qū)的望江南，均價(jià)從1.9萬(wàn)元漲到2.5萬(wàn)元，漲幅25%，超出了區(qū)域均價(jià)。如果說(shuō)二季度房?jī)r(jià)已筑底，那么三季度房?jī)r(jià)呈現(xiàn)的態(tài)勢(shì)則是：拉升——反轉(zhuǎn)。
開(kāi)發(fā)商之所以有底氣大幅回拉價(jià)格，我認(rèn)為一方面和整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境相關(guān)：貨幣政策持續(xù)寬松，房產(chǎn)稅開(kāi)征的試點(diǎn)城市即將出爐，土地市場(chǎng)也趨活躍等等……另一方面，這些大幅回漲的樓盤(pán)或多或少都具有一些區(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢(shì)資源，所以即便價(jià)格上浮，預(yù)定成交量仍然不錯(cuò)。
記者：根據(jù)杭州現(xiàn)在的房源存量與未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)，購(gòu)房者現(xiàn)在該不該出手買(mǎi)房，如何選房?
王進(jìn)：如果是針對(duì)“當(dāng)下”如何買(mǎi)房的問(wèn)題，我的建議是：剛需型購(gòu)房者務(wù)必貨比三家再出手，因?yàn)樗募径鹊矫髂昴瓿醯男卤P(pán)很多，同類(lèi)型的房源挑選余地還是比較大的，如果區(qū)域不限的話，甚至可以在全城新盤(pán)中精挑細(xì)選一番;如果是改善型的，“剛改”沒(méi)有辦法必須換房，就請(qǐng)參照給剛需型的建議，如果不急著換房，那么建議緩一緩，畢竟現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了房?jī)r(jià)底部的時(shí)點(diǎn)了，而且對(duì)于大部分改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，受到“雙限”政策束縛更多，換房成本會(huì)更高;對(duì)于投資型購(gòu)房者，合適的寫(xiě)字樓、商鋪等商業(yè)物業(yè)可以適當(dāng)考慮，不建議購(gòu)買(mǎi)住宅。
記者：下沙新城的發(fā)展可以說(shuō)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)密切相關(guān)，隨著保利、金隅、世茂等房產(chǎn)大鱷的入駐，這里形成了幾大片居住區(qū)。未來(lái)這里的房產(chǎn)價(jià)值如何?
王進(jìn)：個(gè)人認(rèn)為，下沙是杭州剛需樓盤(pán)的風(fēng)向標(biāo)。從近幾年來(lái)的成交情況以及需求人群的結(jié)構(gòu)等因素來(lái)看，下沙最適合、需求量最大的產(chǎn)品仍是剛需型的，尤以90方、總價(jià)150萬(wàn)以內(nèi)的房源為消費(fèi)主力。
下沙一直是杭州樓市重兵集結(jié)之地，雖隸屬主城區(qū)，但因各方面原因，和主城區(qū)樓盤(pán)在價(jià)格、觀念認(rèn)同上仍有一些差距。隨著十多年的開(kāi)發(fā)和發(fā)展，下沙在交通、生活配套上已日趨成熟，尤其是隨著今年十月底地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，作為起始點(diǎn)的下沙必將迎來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)新階段。沿線物業(yè)的增值，由此帶動(dòng)起來(lái)的商業(yè)活躍度，人口的增加，都將對(duì)下沙樓市形成正向刺激。目前人氣及配套尚不足的下沙沿江板塊、大學(xué)城北單元等，也將在地鐵效應(yīng)下順勢(shì)發(fā)展。
記者：現(xiàn)在，無(wú)論開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)房者，活躍度都增加了。下沙有很多在售樓盤(pán)，還將有很多樓盤(pán)開(kāi)出，下半年的樓市競(jìng)爭(zhēng)是否會(huì)更激烈?
王進(jìn)：競(jìng)爭(zhēng)激烈是毫無(wú)疑問(wèn)的。下沙存量房源之多，無(wú)論一手還是二手的，都是主城區(qū)之冠，下沙沿江居住區(qū)自10年以來(lái)成為存量房源集結(jié)之地，已交付的樓盤(pán)達(dá)十多個(gè)，都是大盤(pán)，按每個(gè)樓盤(pán)400套掛牌量算，目前僅此區(qū)域二手存量房源就超過(guò)5000套，這還不是最準(zhǔn)確的數(shù)字。在已有龐大存量的前提下，下沙板塊的新盤(pán)想要突圍，必須具備價(jià)格、戶型等優(yōu)勢(shì)。
記者：地鐵沿線的商業(yè)綜合體是很多開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)的，對(duì)此你有什么投資建議要給購(gòu)房者?
王進(jìn)：一般大型的地鐵商業(yè)物業(yè)、商業(yè)綜合體是由開(kāi)發(fā)商持有的，比如龍湖天街，只有小部分會(huì)拿出來(lái)銷(xiāo)售，價(jià)格合適可以果斷買(mǎi)入，畢竟這樣的物業(yè)非常稀缺。如果距離地鐵站有幾百米甚至一公里以上的商業(yè)物業(yè)，就需要進(jìn)行考察、謹(jǐn)慎選擇了，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)有極強(qiáng)的地段特性，比如去地鐵站是否需要繞行，旁邊是否有隔離帶，是在直行道路邊還是拐角邊……一些酒店式公寓，則需要考察該區(qū)域周邊居住和工作的人群結(jié)構(gòu)如何，是否具備基本生活配套等，不要簡(jiǎn)單地認(rèn)為“地鐵沿線商業(yè)”就一定物有所值，這是一個(gè)誤區(qū)。
記者：您能否預(yù)測(cè)下樓市的未來(lái)?下沙有很多在售樓盤(pán)，有哪些可以推薦給購(gòu)房者?
王進(jìn)：如果穿越一年，總體上還會(huì)是穩(wěn)中有升。如果僅僅看今年四季度，那么不管是量還是價(jià)，都會(huì)走出一條逐步下滑的曲線，當(dāng)然下滑幅度不會(huì)很大。值得關(guān)注的是，從中央各職能部門(mén)近期表態(tài)來(lái)看，土地市場(chǎng)收緊、房產(chǎn)稅即將出爐、廣州北京等一線城市實(shí)行限售，無(wú)一不說(shuō)明宏觀調(diào)控的整體思路和方向不會(huì)有大改變。
下沙樓盤(pán)的特點(diǎn)是非常鮮明的，尤其近期開(kāi)盤(pán)的龍湖、保利、金隅、宋都等，都是具有品牌實(shí)力的大盤(pán)，品質(zhì)都很有優(yōu)勢(shì)。購(gòu)房者的購(gòu)房原則還是要量入為出，在產(chǎn)品趨同的前提下就比較價(jià)格，畢竟性價(jià)比是選房最關(guān)鍵因素，另外物業(yè)管理也很重要，值得比較。(記者 邵奕穎)
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