對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從目前房地產(chǎn)市場的中長期走勢來看是螺旋式的上漲，導(dǎo)致屢屢調(diào)控，利用房地產(chǎn)再次拉動經(jīng)濟。從將來來看，整體影響市場，很明顯需要房地產(chǎn)作為經(jīng)濟拉動的一個動力。
傳統(tǒng)的外需和投資推動經(jīng)濟增長模式已經(jīng)遭遇瓶頸，２０１２年更是面臨直接現(xiàn)實的壓力。商業(yè)地產(chǎn)很明顯的可以看出來，因為經(jīng)濟的進一步發(fā)展，使得偏向住宅開發(fā)的房地產(chǎn)，使得房地產(chǎn)自身有一個延遲的功能。從整體市場銷售，從３月份開始了回暖，出現(xiàn)了一個明顯上漲，住宅銷售面積受限購、限貸的影響，出現(xiàn)了４．８％的下調(diào)。從７０個城市房價指數(shù)來看，住宅價格已經(jīng)明確的上漲，住宅作為市場重要的指標(biāo)，也預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)也在明顯增加，從７月份上漲情況來看，在７０個城市中達(dá)到了５０個，達(dá)到了２０１１年９月來的新高。而房價環(huán)比下調(diào)城市數(shù)量也創(chuàng)造了２０１１年１０月來的新低。從土地價格來看，以北京為例，從０８年、２０１１年房價下調(diào)，幅度不會過大，因為當(dāng)?shù)氐胤秸畬Φ貎r定價過高。在０８年、２０１１年出現(xiàn)的降價幅度在２０％以內(nèi)，如果出現(xiàn)了超過２０％，開發(fā)商就會停止拿地。
對于北京來說，北京新建住宅，在８月份成交量創(chuàng)造了２年來的歷史新高。如果選擇投資房地產(chǎn)，很明確發(fā)現(xiàn)房價漲了１０％—２０％。如果剔除０９、到２０１０年，整體市場在２０１２年上半年，已經(jīng)明確的進入了正常的上漲。
從上面的均價來看，６月份內(nèi)首次突破２萬，商家幅度有所增加環(huán)比持續(xù)多月微漲。從供應(yīng)量來說，像北京這種城市供應(yīng)量是有限的，新建商品住宅供應(yīng)量從１—２月低谷走出，供應(yīng)量在３月份明顯上漲。金九銀十成交量一直高位的情況下，區(qū)劃時間是５—６個月，如果區(qū)劃庫存不到半年的時間，從郊區(qū)來看，因為最近市場的發(fā)展，這幾年的發(fā)展像通州聚集在比較多人氣的市場，像寫字樓的方向發(fā)展。如果說在通州、大興投資住宅，受到供應(yīng)量的影響，回報率低于前幾個，如果在大興區(qū)域投資商業(yè)住宅，回報率高于住宅。你來看的話，目前從調(diào)控之后，從限購之后，寫字樓也會延續(xù)一段時間，最近３—５年，在限購政策不取消的情況下，整體商業(yè)地產(chǎn)是選擇房地產(chǎn)比較好的機會。從整體市場發(fā)展前景來看，最近之前或者說特別是今年，主要的城鎮(zhèn)化是擴大內(nèi)需的主要原因，特別是像二三線城市，將來會是一個拉動內(nèi)需的主要動力，將來５年經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展的主要引擎。從北京來說居住人氣最旺盛的就是通州，通州會是未來５年提到最多一個新聞詞。最近從城鎮(zhèn)化來說，有了居住人氣，后續(xù)面臨的肯定是商業(yè)地產(chǎn)，通州商業(yè)地產(chǎn)升溫是一個非常明顯的事實，也是會影響本區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)的價格。從人口紅利來看，這個數(shù)據(jù)更多的整體體現(xiàn)，從中國的人口出生推算，消化人口出生高潮剛需住宅需求可延續(xù)到２０２０年。之前已經(jīng)發(fā)展的應(yīng)該說通州已經(jīng)到了發(fā)展城市市中心的范圍。從十二五規(guī)劃影響樓市來看，擴大內(nèi)需調(diào)整節(jié)奏，調(diào)整樓市來說及都會影響整體市場的發(fā)展，影響最大的對通州區(qū)域來說，主要的影響是住宅的發(fā)展會逐漸的緩慢，能夠帶來持續(xù)的ＧＤＰ影響的商業(yè)地產(chǎn)，會成為政策扶持的一方面。
從房地產(chǎn)的投資屬性來看，依然是相對最穩(wěn)定的投資產(chǎn)品，從香港來看，目前的售價是達(dá)到歷史心高，即使是９７年來說，房價漲了１５％，北京和香港整體收入來說差別比較大，因為北京不光是北京人，還有全國人口，支持通州發(fā)展的潛力或者消費潛力比較巨大。寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)本身的價格處于一個跟住宅相比，沒有完全的經(jīng)過２０１０年爆發(fā)式的增長。在２０１１年限購之后，很多人關(guān)注了寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)。
很多人會疑惑，更多人喜歡買商鋪，商鋪物態(tài)競爭更積極一些，投資質(zhì)量會更大，投資風(fēng)險更高一些。北京寫字樓的出租控制率創(chuàng)造了歷史新低。目前整體寫字樓的租金來看，在今年上半年，北京的寫字樓租金上半年達(dá)到了１９％，在一線城市，因為經(jīng)濟的簫條，使得一線城市集聚了更多的機會。這條灰線就是北京的寫字樓租金，目前平均面積的寫字樓租金達(dá)到了２３０塊錢一平米，在０４年的時候不到１００。從寫字樓空置率來看，北京、上海、廣州空置率低位基礎(chǔ)繼續(xù)下降，從寫字樓銷售來看，寫字樓明確增幅高過商品房的增幅。從北京銷售情況來看，很明顯０８、０９、２０１０年的銷售量出現(xiàn)了一個上漲。從出租情況來看，２０１２年７月份，甲級寫字樓租金為４４４．７０元／平方米。從北京的典型項目投資回報率來看，很明顯看到寫字樓的投資回報率在５％—８％之間，住宅的租金回報率，只有１％—２％，從咱們周圍的物業(yè)來看，租金回報率月租是３０００—４０００。最售價來說，如果理性的投資房地產(chǎn)，應(yīng)該把整體房地產(chǎn)市場剔除２０１０年爆發(fā)式的增長。售價的增長是匹配的，售價的持續(xù)是的寫字樓的價格有繼續(xù)的上漲空間，住宅已經(jīng)上漲過快的價格，使得政府調(diào)控針對住宅的過快上漲，對寫字樓市場有一定的繼續(xù)鼓勵的措施存在。
住宅投資最主要的是限購，限購影響即使是賣的話，也很難買到一些住宅，這樣不太可能在市場上進行投資住宅。其他來說雖然說住宅價格之前的過快上漲，使得漲價的空間受到約束，因為相關(guān)民生的關(guān)聯(lián)度大，將來投資住宅，投資回報率回升到平均的水平。從商鋪這個角度來說，投資回報跟寫字樓一樣，本身投資比較穩(wěn)定，增值的話商鋪需求量也很大，劣勢來說，商鋪租金比較高，投資風(fēng)險很大，對投資者本身的資金要求很高，目前的商鋪應(yīng)該說主要集中在城區(qū)的商鋪，住宅之后也是有一個發(fā)展高峰期，一些郊區(qū)商鋪體量比較小，所以很難選擇合適的商鋪。對于商鋪來說需要投資者具備好的眼光。
寫字樓來看，目前經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，像首都地位，在一線城市，經(jīng)濟降速的情況下，使得很多公司設(shè)置到北京，包括最近接待了很多的資金客戶，都有從上海等其他的一線城市，搬移總部的需求，使得寫字樓的需求量打，像國貿(mào)三期使得最近達(dá)到了１０００以上，北京寫字樓物業(yè)的需求量有比較明確的上漲，在經(jīng)濟上漲速度恢復(fù)到一定水平，對這個需求量會穩(wěn)步的上漲。一些新建的寫字樓需求量是明顯的增加，寫字樓是兩面形象，這種寫字樓代表一個環(huán)境等等。從寫字樓劣勢來說，質(zhì)量比較大，大質(zhì)量的投資有一定的風(fēng)險，很多的投資寫字樓的業(yè)主來看，都是長期持有。商鋪的回報率在５個點左右，寫字樓很多做的好的一些標(biāo)志性的寫字樓，回報率都是接近７％，有的是１０％的。寫字樓產(chǎn)品是將來發(fā)展的一個熱點。
目前整體市場來看，選擇投資時機，更多是看信貸的增加，如果信貸增加，一旦信貸寬松，屬于一個扁平狀態(tài)，目前來看，特別是房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品。相比于股市等等投資屬性，房地產(chǎn)在將來都會是好的投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化、城市化的發(fā)展，給了房地產(chǎn)發(fā)展的一個空間，寫字樓的選擇，是房地產(chǎn)投資屬性。從３—５年來說是升值空間比較大的，優(yōu)于住宅。
對于新城和二三線城市，投資寫字樓，要選擇地標(biāo)性的寫字樓，整體來看在目前，剛剛市場出現(xiàn)明顯復(fù)蘇的情況下，提前進入會是一個風(fēng)險最低的投資時期，會是一個最好的投資選擇。
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對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從目前房地產(chǎn)市場的中長期走勢來看是螺旋式的上漲，導(dǎo)致屢屢調(diào)控，利用房地產(chǎn)再次拉動經(jīng)濟。從將來來看，整體影響市場，很明顯需要房地產(chǎn)作為經(jīng)濟拉動的一個動力。
傳統(tǒng)的外需和投資推動經(jīng)濟增長模式已經(jīng)遭遇瓶頸，２０１２年更是面臨直接現(xiàn)實的壓力。商業(yè)地產(chǎn)很明顯的可以看出來，因為經(jīng)濟的進一步發(fā)展，使得偏向住宅開發(fā)的房地產(chǎn)，使得房地產(chǎn)自身有一個延遲的功能。從整體市場銷售，從３月份開始了回暖，出現(xiàn)了一個明顯上漲，住宅銷售面積受限購、限貸的影響，出現(xiàn)了４．８％的下調(diào)。從７０個城市房價指數(shù)來看，住宅價格已經(jīng)明確的上漲，住宅作為市場重要的指標(biāo)，也預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)也在明顯增加，從７月份上漲情況來看，在７０個城市中達(dá)到了５０個，達(dá)到了２０１１年９月來的新高。而房價環(huán)比下調(diào)城市數(shù)量也創(chuàng)造了２０１１年１０月來的新低。從土地價格來看，以北京為例，從０８年、２０１１年房價下調(diào)，幅度不會過大，因為當(dāng)?shù)氐胤秸畬Φ貎r定價過高。在０８年、２０１１年出現(xiàn)的降價幅度在２０％以內(nèi)，如果出現(xiàn)了超過２０％，開發(fā)商就會停止拿地。
對于北京來說，北京新建住宅，在８月份成交量創(chuàng)造了２年來的歷史新高。如果選擇投資房地產(chǎn)，很明確發(fā)現(xiàn)房價漲了１０％—２０％。如果剔除０９、到２０１０年，整體市場在２０１２年上半年，已經(jīng)明確的進入了正常的上漲。
從上面的均價來看，６月份內(nèi)首次突破２萬，商家幅度有所增加環(huán)比持續(xù)多月微漲。從供應(yīng)量來說，像北京這種城市供應(yīng)量是有限的，新建商品住宅供應(yīng)量從１—２月低谷走出，供應(yīng)量在３月份明顯上漲。金九銀十成交量一直高位的情況下，區(qū)劃時間是５—６個月，如果區(qū)劃庫存不到半年的時間，從郊區(qū)來看，因為最近市場的發(fā)展，這幾年的發(fā)展像通州聚集在比較多人氣的市場，像寫字樓的方向發(fā)展。如果說在通州、大興投資住宅，受到供應(yīng)量的影響，回報率低于前幾個，如果在大興區(qū)域投資商業(yè)住宅，回報率高于住宅。你來看的話，目前從調(diào)控之后，從限購之后，寫字樓也會延續(xù)一段時間，最近３—５年，在限購政策不取消的情況下，整體商業(yè)地產(chǎn)是選擇房地產(chǎn)比較好的機會。從整體市場發(fā)展前景來看，最近之前或者說特別是今年，主要的城鎮(zhèn)化是擴大內(nèi)需的主要原因，特別是像二三線城市，將來會是一個拉動內(nèi)需的主要動力，將來５年經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展的主要引擎。從北京來說居住人氣最旺盛的就是通州，通州會是未來５年提到最多一個新聞詞。最近從城鎮(zhèn)化來說，有了居住人氣，后續(xù)面臨的肯定是商業(yè)地產(chǎn)，通州商業(yè)地產(chǎn)升溫是一個非常明顯的事實，也是會影響本區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)的價格。從人口紅利來看，這個數(shù)據(jù)更多的整體體現(xiàn)，從中國的人口出生推算，消化人口出生高潮剛需住宅需求可延續(xù)到２０２０年。之前已經(jīng)發(fā)展的應(yīng)該說通州已經(jīng)到了發(fā)展城市市中心的范圍。從十二五規(guī)劃影響樓市來看，擴大內(nèi)需調(diào)整節(jié)奏，調(diào)整樓市來說及都會影響整體市場的發(fā)展，影響最大的對通州區(qū)域來說，主要的影響是住宅的發(fā)展會逐漸的緩慢，能夠帶來持續(xù)的ＧＤＰ影響的商業(yè)地產(chǎn)，會成為政策扶持的一方面。
從房地產(chǎn)的投資屬性來看，依然是相對最穩(wěn)定的投資產(chǎn)品，從香港來看，目前的售價是達(dá)到歷史心高，即使是９７年來說，房價漲了１５％，北京和香港整體收入來說差別比較大，因為北京不光是北京人，還有全國人口，支持通州發(fā)展的潛力或者消費潛力比較巨大。寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)本身的價格處于一個跟住宅相比，沒有完全的經(jīng)過２０１０年爆發(fā)式的增長。在２０１１年限購之后，很多人關(guān)注了寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)。
很多人會疑惑，更多人喜歡買商鋪，商鋪物態(tài)競爭更積極一些，投資質(zhì)量會更大，投資風(fēng)險更高一些。北京寫字樓的出租控制率創(chuàng)造了歷史新低。目前整體寫字樓的租金來看，在今年上半年，北京的寫字樓租金上半年達(dá)到了１９％，在一線城市，因為經(jīng)濟的簫條，使得一線城市集聚了更多的機會。這條灰線就是北京的寫字樓租金，目前平均面積的寫字樓租金達(dá)到了２３０塊錢一平米，在０４年的時候不到１００。從寫字樓空置率來看，北京、上海、廣州空置率低位基礎(chǔ)繼續(xù)下降，從寫字樓銷售來看，寫字樓明確增幅高過商品房的增幅。從北京銷售情況來看，很明顯０８、０９、２０１０年的銷售量出現(xiàn)了一個上漲。從出租情況來看，２０１２年７月份，甲級寫字樓租金為４４４．７０元／平方米。從北京的典型項目投資回報率來看，很明顯看到寫字樓的投資回報率在５％—８％之間，住宅的租金回報率，只有１％—２％，從咱們周圍的物業(yè)來看，租金回報率月租是３０００—４０００。最售價來說，如果理性的投資房地產(chǎn)，應(yīng)該把整體房地產(chǎn)市場剔除２０１０年爆發(fā)式的增長。售價的增長是匹配的，售價的持續(xù)是的寫字樓的價格有繼續(xù)的上漲空間，住宅已經(jīng)上漲過快的價格，使得政府調(diào)控針對住宅的過快上漲，對寫字樓市場有一定的繼續(xù)鼓勵的措施存在。
住宅投資最主要的是限購，限購影響即使是賣的話，也很難買到一些住宅，這樣不太可能在市場上進行投資住宅。其他來說雖然說住宅價格之前的過快上漲，使得漲價的空間受到約束，因為相關(guān)民生的關(guān)聯(lián)度大，將來投資住宅，投資回報率回升到平均的水平。從商鋪這個角度來說，投資回報跟寫字樓一樣，本身投資比較穩(wěn)定，增值的話商鋪需求量也很大，劣勢來說，商鋪租金比較高，投資風(fēng)險很大，對投資者本身的資金要求很高，目前的商鋪應(yīng)該說主要集中在城區(qū)的商鋪，住宅之后也是有一個發(fā)展高峰期，一些郊區(qū)商鋪體量比較小，所以很難選擇合適的商鋪。對于商鋪來說需要投資者具備好的眼光。
寫字樓來看，目前經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，像首都地位，在一線城市，經(jīng)濟降速的情況下，使得很多公司設(shè)置到北京，包括最近接待了很多的資金客戶，都有從上海等其他的一線城市，搬移總部的需求，使得寫字樓的需求量打，像國貿(mào)三期使得最近達(dá)到了１０００以上，北京寫字樓物業(yè)的需求量有比較明確的上漲，在經(jīng)濟上漲速度恢復(fù)到一定水平，對這個需求量會穩(wěn)步的上漲。一些新建的寫字樓需求量是明顯的增加，寫字樓是兩面形象，這種寫字樓代表一個環(huán)境等等。從寫字樓劣勢來說，質(zhì)量比較大，大質(zhì)量的投資有一定的風(fēng)險，很多的投資寫字樓的業(yè)主來看，都是長期持有。商鋪的回報率在５個點左右，寫字樓很多做的好的一些標(biāo)志性的寫字樓，回報率都是接近７％，有的是１０％的。寫字樓產(chǎn)品是將來發(fā)展的一個熱點。
目前整體市場來看，選擇投資時機，更多是看信貸的增加，如果信貸增加，一旦信貸寬松，屬于一個扁平狀態(tài)，目前來看，特別是房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品。相比于股市等等投資屬性，房地產(chǎn)在將來都會是好的投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化、城市化的發(fā)展，給了房地產(chǎn)發(fā)展的一個空間，寫字樓的選擇，是房地產(chǎn)投資屬性。從３—５年來說是升值空間比較大的，優(yōu)于住宅。
對于新城和二三線城市，投資寫字樓，要選擇地標(biāo)性的寫字樓，整體來看在目前，剛剛市場出現(xiàn)明顯復(fù)蘇的情況下，提前進入會是一個風(fēng)險最低的投資時期，會是一個最好的投資選擇。
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