1.房價(jià)下跌VS通貨膨脹，誰先會(huì)發(fā)生？
我相信房價(jià)總有一天會(huì)大跌，跌幅會(huì)在20%-30%左右。只是這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，沒有人能準(zhǔn)確把握。但可以肯定的是，一定會(huì)發(fā)生在城市化尾聲。所謂城市化尾聲，不是說人口滯漲了、來去重慶的人口平衡了，而是說，呆在重慶的年輕一代都有了自己穩(wěn)定的房子，并且重慶的人口平衡了，那個(gè)時(shí)候，新增房源已經(jīng)是多余的房源，屆時(shí)房價(jià)才會(huì)真正開始下跌。這個(gè)時(shí)間，恐怕還要很久很久。而在這個(gè)期間，通脹猛如虎，也許7年后房價(jià)下跌了30%，但這7年內(nèi)房價(jià)物價(jià)還會(huì)跟著M2高速發(fā)展。
2.月供應(yīng)該占家庭收入的百分之多少最合適？
很多買房的人這關(guān)心這個(gè)問題，在我看來，如果你年齡過35歲，工作穩(wěn)定的話，月供不要超過家庭成員收入的30%。如果年齡25-30歲，工作性質(zhì)良好的話，月供可以占到家庭收入的40%-45%。因?yàn)槟贻p人隨著時(shí)間的成長，個(gè)人升值潛力也是比較大的。
我有個(gè)朋友的弟弟，05年來重慶剛參加工作的時(shí)候，工資也就2000塊出頭，06年轉(zhuǎn)正的工資也不過就3000塊，女朋友的工資只有2000出頭，當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候還是兩成首付，貸款30年月供3000，如果把獎(jiǎng)金也算進(jìn)來，他們的月供幾乎占了家庭收入的50%。但是很快，07年收入漲上去后，2010年房貸就全部還清了。所以只要覺得房子買得起，從通脹的角度來看，任何時(shí)候買房從長遠(yuǎn)看都是正確的，這句話沒有錯(cuò)。
其實(shí)，說房價(jià)下跌的專家，比如牛刀，容易博取90%的無房族的好感。因?yàn)樗紦?jù)了道德制高點(diǎn)。很多人就以為真的是好人，其實(shí)往往真話就是從那些說的比較難聽的人嘴里出來的，比如任志強(qiáng)，任志強(qiáng)很多話都是對的。但是他說的話很難被無房族接受。
3、房價(jià)相對于物價(jià)到底高不高？為什么房價(jià)漲速?zèng)]有大白菜漲得快？
先來回顧一下歷史。物價(jià)上漲和房價(jià)上漲的基礎(chǔ)是M2，很多人都并不陌生，它的增長從一定程度上可以反映出物價(jià)和房價(jià)的上漲速度。1990年的時(shí)候，M2是1.5萬億。到了2011年，這個(gè)數(shù)據(jù)被刷新到73萬億。細(xì)心的人可以發(fā)現(xiàn)，房價(jià)每5-6年就會(huì)翻一倍，即使是2007年以前，一樣如此。
1990年的時(shí)候，在我的老家城市，總價(jià)3-4萬就可以買一套80平米，而現(xiàn)在22年過去了，大約要30-40萬才能 買一套，漲到了10倍。即使我們退回到2006年，也要15-20萬。大家不要誤以為房價(jià)泡沫一定很大。商品房作為房屋的一種屬性，和其它商品沒什么區(qū)別，這20年以來，漲了10倍的物價(jià)數(shù)不勝數(shù)。
因?yàn)檫@和M2的增速是密不可分的，央行公布的去年M2的增長幅度是13.6%，這個(gè)增長速度正是6年翻一倍。只要中國還處于發(fā)展中國家，GDP還處于每年8%左右的增速，城市化進(jìn)程還在繼續(xù)，這三個(gè)條件還在，那么這個(gè)5-6年翻倍的經(jīng)驗(yàn)還是一直適用下去。
但房價(jià)目前確實(shí)存在一定的泡沫。從2009年到2011年，短短的兩年就翻倍了。也就是說它已經(jīng)透支了未來3年的漲幅？蓡栴}是，2009年受到4萬億的嚴(yán)重充血，流向房地產(chǎn)的熱錢很多，這個(gè)5年翻倍的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)不是那么準(zhǔn)確了。
zy也希望房價(jià)軟著陸，一方面不允許地方做小動(dòng)作，是不愿意看到房價(jià)繼續(xù)暴漲。另一方面降存降貸款折扣，鼓勵(lì)真正需要的人去買房，就是這個(gè)目的？梢哉f，zy現(xiàn)在是死死摁住要抬頭的房價(jià)，可房價(jià)上漲的潛在動(dòng)能依然存在。
前幾天報(bào)道了一個(gè)新聞，說大白菜價(jià)格比去年漲了一倍。其實(shí)大家走進(jìn)超市看看，現(xiàn)在的菜價(jià)和兩三年前相比，貴了太多。細(xì)心的人能發(fā)現(xiàn)，凡是生活必需品，價(jià)格都容易隨著通脹而暴漲，因?yàn)橥ㄋ椎闹v，生活必需品這屬于有限資源。
綜上所述，為什么有人說中國房價(jià)泡沫有40-50%，而又有專家說根本沒有泡沫。所以說看你怎么理解了，我認(rèn)為站在不同的角度上分析，都是正確的。正如上面分析。
4、中國的房地產(chǎn)泡沫肯定是有的，但它是像眼下的印度，還是過去的日本？
有人老愛拿日本房價(jià)破滅說事，從2007年一直說到2012年。誠然，80年代的日本炒房之風(fēng)也是盛行，但是炒作也要分兩種，一種是量價(jià)炒作，一種是無量炒作，日本的炒作屬于無量炒作，因?yàn)槿毡靖静恍枰裰袊敲创蟮某鞘谢枰再Y金面推動(dòng)的力量小，而莊家的拉抬力量大，這就好比操盤手圈起一只股票封漲停時(shí)一步到位，然后吸引散客接盤。
再一個(gè)，日本是個(gè)彈丸之地，和1997年的香港、2012年的鄂爾多斯(600295,股吧)一樣，沒有像中國這樣那么龐大的城市化進(jìn)程，這就好比鄂爾多斯，這個(gè)城市來來回回就是這么點(diǎn)人，沒有龐大的需求基礎(chǔ)，沒有新鮮血液，你建房子炒房子最后賣給鬼呀？
再看中國的樓市，首先，城市化進(jìn)程快到無法想像，北京你知道吧，幾年前預(yù)測2010年人口的時(shí)候才1000多萬，具體數(shù)字我忘了，但最后到了2010年時(shí)硬是比當(dāng)初規(guī)劃時(shí)多出了200萬。以至于不得不行政控制人口，并且北京現(xiàn)在六環(huán)建好了還在往七環(huán)建。這說明啥，我想各位看官應(yīng)該知道。
第二，中國和日本的最大區(qū)別就是中國的房價(jià)屬于量價(jià)推高，其實(shí)2008年底本來市場的血液不足的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的房價(jià)已經(jīng)相對見底，但溫sir大手一揮下放4萬億，還一邊說控制房價(jià)過快上漲，糊弄鬼呢？銀行也不甘示弱，紛紛房貸優(yōu)惠。隨后2011年信貸控制得很嚴(yán)厲，但而到2012年的現(xiàn)在銀行又不缺錢了，還在房貸優(yōu)惠。央行那邊呢還是在降存準(zhǔn)。住建部前幾天也在發(fā)文研究如何刺激剛需入市，說到底就跟2009年一樣是在鼓勵(lì)你入市。
中國和日本第三個(gè)區(qū)別是，中國的戶籍政策太牛X，不買房就沒有戶口，就沒有學(xué)位，就沒有各種保障，說白了不買房就很難融入城市，而且租個(gè)房老是被趕來趕去不說，租金也高。要知道中國就沒有公租房 (論壇)廉租房(你要非說新聞聯(lián)播里有，我也沒辦法)，這是和國外區(qū)別最大的地方。你非要坐在家里想當(dāng)然的拿日本作為對比，能怪誰？事實(shí)上日本房價(jià)早在2007年就被拿來說事了，結(jié)果不管用。
我們當(dāng)然要尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但我們也要明白經(jīng)濟(jì)規(guī)律是在什么外力作用下發(fā)生的。一味的套用規(guī)律只能被牛刀那樣的偽專家害死。
同樣是發(fā)展中國家，也是人口密度高的國家，也是大國，和中國相似的地方更多。。那為什么印度人的收入不高，印度“房價(jià)收入比”比中國更夸張，印度的泡沫那么明顯確為何遲遲不破？？
同樣，這世上還有很多房價(jià)泡沫比中國高的地方。但是如果你仔細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些國家或地區(qū)都是發(fā)展中國家和地區(qū)。這些國家的M2增速每年都在兩位數(shù)以上。
其實(shí)，大家留心一下，何止是房價(jià)，三年翻番的物價(jià)還少嗎？大白菜采用了1年的時(shí)間久翻倍了。說白了就是印鈔機(jī)瘋狂印鈔，稀釋了你口袋里的錢，稀釋了你的購買力。只不過印鈔的時(shí)候，沒有給你分錢，所以你的錢相對于房價(jià)、相對于大白菜越來越缺乏購買力了。這就是為啥有錢不要存著，要趕緊買成保值物品的原因。
5、商品房是給高收入群體建造的
地產(chǎn)大炮任志強(qiáng)說過，商品房是給富人建造的，而窮人的房子應(yīng)該是ZF去考慮的事。這句話聽上去很刺耳，可能會(huì)刺痛低收入階層和夾心層老百姓的心。但是任志強(qiáng)說的確實(shí)沒錯(cuò)。商人商人，沒有一個(gè)商人不希望利益最大化的，無可厚非，所以商人給房子的定價(jià)肯定是只要有人愿意買，那么它就定那個(gè)價(jià)。
我認(rèn)為我們的商品房之所以賣得那么貴，有兩個(gè)原因，第一是因?yàn)樯狭魃鐣?huì)富得流油，動(dòng)輒幾百萬的房子，能一次付清的還真不少。第二是因?yàn)樯唐贩康南∪。說到這可能有人不同意我的觀點(diǎn)，會(huì)說現(xiàn)在到處都在建房子，會(huì)缺房嗎？
答案是肯定的。大家知道，重慶在十年內(nèi)人口翻了兩番，到2012年，總?cè)丝谝呀?jīng)達(dá)到1400多萬。平均每年人口增速100萬(2008年以后增速放緩)，而重慶平均每年的新增商品房只有3-4萬套？瓷先3-4萬套相當(dāng)于每個(gè)月都有3000套入市感覺不少了，但實(shí)際上這些新增的房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上新增的人口。
城中村的擁擠、房租的節(jié)節(jié)提高就能證明這一點(diǎn)，例如西鄉(xiāng)在2007年的時(shí)候，兩房租不到800元，而同樣的房子現(xiàn)在兩房都差不多2000元了。
再看北京，具體數(shù)字我記不清了，北京一直是控制外來人口的，當(dāng)初規(guī)劃2010年人口要限制在一個(gè)數(shù)量，結(jié)果到了2010年硬是比當(dāng)初規(guī)劃的時(shí)候多了整整200萬人，假如這200萬人都留在北京，每兩人組成一個(gè)家庭，相當(dāng)于要消耗掉100萬套房源，就等于20年北京的新增商品房。
重慶的人口增速放緩了，一定程度上房租不會(huì)再向以前那樣瘋漲，但是無房者的基數(shù)卻越來越煩龐大。而且年齡也是推動(dòng)買房的一個(gè)動(dòng)力。假如一個(gè)人23歲大學(xué)畢業(yè)來到重慶，那么26歲時(shí)他就得開始考慮買房，28歲的時(shí)候買房結(jié)婚生子的意愿就越來越強(qiáng)烈。
這就說明為什么不管房價(jià)高還是低，始終都有人需要買房，只要首付夠了就會(huì)入市。大家可以看看周圍身邊的人，比如我們公司，年輕人30歲以下的占75%左右，但這個(gè)群體里已經(jīng)買房的寥寥無幾，最多只占了10%幾。還有更多的人隨著時(shí)間的推移在不久的將來不得不加入買房大軍，這就是苦逼的80后。一聲嘆息！
6、樓市和股市的性質(zhì)不同，股市有漲有跌，樓市易漲難跌
其實(shí)作為投資來說，樓市和股市本身是沒有區(qū)別的，應(yīng)該有大跌或大漲。但是樓市為什么比股市穩(wěn)很多呢？這是因?yàn)闃鞘杏邢喈?dāng)一部分是自住客，在市場里不會(huì)活躍，這些人無論市場好壞都不會(huì)賣房，買了就是為了自住的。再一個(gè)樓市屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，由于樓市不會(huì)今天漲明天跌，加上通脹預(yù)期和城市化的預(yù)期長期存在，所以造成樓市上漲容易，下跌難。大家可以發(fā)現(xiàn)，房價(jià)下跌一點(diǎn)兒就會(huì)很快被上漲所代替。
7、公積金貸款上線后，對房價(jià)的短期影響和長期影響
年底重慶公積金貸款上線必然會(huì)給市場在短期內(nèi)注入一針強(qiáng)心劑。大家千萬不要小看富人的公積金，雖然基數(shù)不高，但這個(gè)群體已經(jīng)在謀劃怎么樣才能把公積金最大化合理利用了。
大家知道，公積金如果你不用來買房，是提不出來的，提不出來就意味著你的錢放在里面就等于廢紙，過上幾年，那賬戶里的錢也不值錢了。
而對于占重慶人口15%的高收入群體來說，他們的公積金是很可觀的。據(jù)我身邊的觀察，有些公司的普通員工，每個(gè)月公積金就高達(dá)4000元(個(gè)人和單位總和)，著就相當(dāng)于貸款80萬不需要花自己一分錢，可以用公積金抵消還貸。這還不算多的，像一些NB的公務(wù)員，國企高管，其它好的企業(yè)員工的公積金更多。有了這個(gè)預(yù)期，一旦公積金貸款上線，很多人的購房預(yù)算會(huì)大副增長。這將會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)推高重慶當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)。
所以，如果你公積金多，完全值得再等等。如果公積金不多、甚至沒有，但最近1-2年打算買房，那么公積金貸款上線之前買房是不二選擇，避免上線后和去和富人競爭。
8、房地產(chǎn)的增速在緩慢下降可能帶來的矛盾
房地產(chǎn)調(diào)控差不多兩年了，開發(fā)商在2011年拿地的意愿非常低，我很擔(dān)心房價(jià)在兩年過后又會(huì)飛漲。我覺得真正的調(diào)控應(yīng)該是既降低房價(jià)，又提高供給。實(shí)際上這兩點(diǎn)都沒有做到。由于開發(fā)商拿地的意愿非常低，這就會(huì)造成明年后年開工的樓盤稀缺，而隨著時(shí)間的推移，加入買房大軍的人越來越多，富人階層越來越富，必然會(huì)造成供需再一次緊張而導(dǎo)致商品房再一次飛漲。
所以我們只能期待保障房，但是根據(jù)歷來的經(jīng)驗(yàn)，這種好事和老百姓總是沾不上邊，比如前幾年經(jīng)適房的丑聞，甚至前兩天低于市場價(jià)20%的長城家園抽簽時(shí)的電腦顯示故障再一次說明天上不會(huì)白白給老百姓掉餡餅，再加上今年出了不少安居房樓盤質(zhì)量事故曝光，以及安居房偏遠(yuǎn)、面積小的不宜，以及貨幣超發(fā)致使M2增速過快。
9、為什么年年都在喊最后一棒，最后一棒到底在哪？
這個(gè)問題的代表人物是牛刀，牛刀在我印象里喊了6年了，每年都強(qiáng)調(diào)最后一棒來了。其實(shí)這樣的專家，真的不配作為專家，有很多早些年想買房的聽了這些專家的諫言，沒有買，結(jié)果被害得很慘。
如果真的是負(fù)責(zé)任的專家，應(yīng)該在正確的時(shí)間說正確的話，而不是天天說月月說年年說。這樣就算說10次對了1次，就能叫成功嗎？股市里有最后一棒，是因?yàn)榇蠹叶际窃谕稒C(jī)，沒有人真正要抱著股票睡覺。而房市不同，只要房子的需求在，最后一棒就不存在。任何一次壓抑都是后面爆發(fā)的鋪墊，直到需求徹底喪失。
10、高房價(jià)的根本原因是貨幣發(fā)行過快，表現(xiàn)形式是社會(huì)財(cái)富分配不公。
貨幣發(fā)行過多過快，我相信很容易理解，錢太多了，錢也就越來越不值錢了。而社會(huì)財(cái)富不公，怎么說呢，舉個(gè)例子吧：一個(gè)村子有100人，過去大家都是窮人，大家都要吃肉，但是只有10塊兒肉，每斤10元，這時(shí)候由于每個(gè)人的購買力都是一樣的，那么只能隨機(jī)10個(gè)人吃上肉，剩下90個(gè)人干瞪眼。
而現(xiàn)在村子里一部分人先富起來了，有10個(gè)人發(fā)了財(cái)，其它90個(gè)還是窮人，肉肯定就不是每斤10元了，因?yàn)檫@10個(gè)富人肯定會(huì)出最高的價(jià)把肉占為己有，甚至這10個(gè)富人之間還會(huì)較勁，越少的人希望得到越多的肉。誰出的價(jià)越高，誰得到的越多。這時(shí)候，肉的價(jià)格就和那剩下90個(gè)窮人一毛錢的關(guān)系都沒有了。
這個(gè)例子活生生就在現(xiàn)實(shí)社會(huì)里上演了，從06年開始，為什么多數(shù)人一直高房價(jià)痛罵，但房價(jià)絲毫不受多數(shù)人的理會(huì)，屹立在那里高高在上，甚至越來越高。歸根到底，是因?yàn)閮蓚(gè)方面，第一是市場上新發(fā)的鈔票卻太多太多；另一方面財(cái)富集中在少數(shù)人手里，這些人買房都是揮金如土，所以兩級分化很嚴(yán)重。
2005年的時(shí)候，中國資產(chǎn)過1000萬的還寥寥無幾，總數(shù)不到2萬。但是到了2011年這個(gè)數(shù)字就高達(dá)80多萬人。短短6年，富人的群體就增長了40多倍。。郎咸平曾經(jīng)感嘆過，白領(lǐng)、金領(lǐng)都沒落了，真正崛起的是黑領(lǐng)，領(lǐng)的是灰色收入。
11、國際上的房價(jià)收入比在中國不適用，換一個(gè)角度思考，中國房價(jià)其實(shí)很低！
(1)看房價(jià)收入比，國際上是4-6倍合理，中國15倍了。首先原因我已經(jīng)在第1點(diǎn)介紹過了，就是少數(shù)人口占據(jù)了大量財(cái)富，占據(jù)了大部分房源，以至于房價(jià)和占人口80%的大多數(shù)人沒關(guān)系。其次，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比低，是因?yàn)槿思业腪F會(huì)建立廉租房、公租房、保障房，在這些國家ZF會(huì)長期租給你。
所以人家覺得買不買房無所謂。而我們國家我就不用多說了，大家都知道是啥鳥情況，除了買商品房別無選擇，好不容易來個(gè)保障房長城家園，抽簽時(shí)電腦故障大家也心知肚明是什么情況。
(2)發(fā)達(dá)國家的人口趨于穩(wěn)定了，有些國家甚至還是負(fù)增長，這時(shí)候新增房源對他們來說肯定是多余的，而我們國家離這個(gè)階段還有相當(dāng)遙遠(yuǎn)的一段距離，消耗完80、90后讓他們都買上房還有相當(dāng)長的時(shí)間，要不然我們也是發(fā)達(dá)國家了，這個(gè)階段至少還要等10年，甚至更長。
(3)城市化還在繼續(xù)，越來越多的農(nóng)村人進(jìn)城。不知道大家注意到一個(gè)現(xiàn)象沒？現(xiàn)在新生代的農(nóng)民工，進(jìn)城打工以后，就不想或者很難再回農(nóng)村了，大多都選擇留在城里，他們可能確實(shí)對高房價(jià)無能為力，但即使是在城里漂著，至少也對緊張的租房造成了房租上漲的推動(dòng)，一定程度上也支撐了房市。與此同時(shí)，大城市的人口還在繼續(xù)增長，舊的剛需沒有消化完，新的剛需又加入了。
所以這個(gè)現(xiàn)象就產(chǎn)生了，因?yàn)槲覈毟徊罹啻，大部分人的收入很低，所以?dǎo)致房價(jià)收入比很高。房價(jià)收入比高到大家都以為房價(jià)有泡沫，所以傻乎乎的一年又一年等下去，等待泡沫破滅。但是所謂的“泡沫”不但沒破，反而越來越大，這是為什么呢？
前面說了，房價(jià)不是90%的老百姓決定的。所以，如果你拿收入前10%的人(公務(wù)員、四大、國企私企外企高管、黑領(lǐng)、金領(lǐng)、個(gè)體生意暴發(fā)戶)再看房價(jià)收入比，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一線城市的房價(jià)很低，低到開盤時(shí)還是有很多人搶房。
因?yàn)樗鼈兊哪晔杖?含灰色)普遍在50-100萬甚至更高，買一套200萬的房對他們來說只需要2-4年，比世界平均房價(jià)收入比4-6年甚至低一半！
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