樓市調(diào)控與經(jīng)濟(jì)背景：
在過去6年來，國內(nèi)的樓市三番四次調(diào)控，仿佛一直是個難題。國內(nèi)的房地產(chǎn)價格，在1998年住房市場改革之后，的確算是一直在“慢！毙谐，節(jié)節(jié)攀升，盡管之前多次調(diào)控，但是往往在調(diào)控后較快恢復(fù)回暖。
而管理層在抑制樓價過快上漲方面，無疑是費(fèi)煞思量，不斷從多方面入手調(diào)控。最近一輪樓市調(diào)控自2010年4月年開始的調(diào)控，已經(jīng)歷時兩年多，目前看來是有一定成效。
但隨著最近幾個月穩(wěn)增長措施的加速推出，國內(nèi)核心城市的樓市價量和市場預(yù)期又一次出現(xiàn)了回暖的跡象。正如之前所料，六、七、八月份的國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示樓市成交量出現(xiàn)明顯的底部回彈，其中六月的房價出現(xiàn)環(huán)比增長的城市數(shù)自去年10月后第一次超出環(huán)比下降的城市數(shù)。隨著最近部分城市新地王的出現(xiàn)，樓市是否會出現(xiàn)較大反彈的擔(dān)憂正在市場中開始上升。
同時，也必須看到樓市的下行風(fēng)險在過去幾個月內(nèi)有一定的增加。這一變化源于與對中國經(jīng)濟(jì)增速明顯下滑的擔(dān)憂和政府政策權(quán)衡各方情況的猜測，而全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)仍不斷在發(fā)酵，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定因素讓人擔(dān)心。如果國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)繼續(xù)惡化，樓市的有效消費(fèi)力會出現(xiàn)削弱。
但是，隨著國內(nèi)第二季度GDP增長率降到8%以下、通脹(CPI)明顯回落，現(xiàn)在的政策著重點已明顯向穩(wěn)增長傾斜，包括央行密集的降準(zhǔn)備金、降息，與各地方政府龐大的增加投資計劃。在目前已經(jīng)推出的各種政策措施中，加大公共投資，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施投資，仍然是穩(wěn)增長政策中最重要的一塊拼圖。
然而加大公共投資帶來的直接問題是：如此龐大的資金從哪里來？中國經(jīng)濟(jì)最近幾年的高速發(fā)展過程中，一個行之有效的模式是房地產(chǎn)與投資兩條腿走路。具體而言，房價的上升與成交量增加帶來地價與相關(guān)大量稅負(fù)的上漲。這一方面大大提高地方政府的土地出讓收益與稅費(fèi)收入，另一方面，以土地作為擔(dān)保，地方政府可以通過融資平臺的模式從銀行體系得到更多的貸款。而這使得地方政府有財力投資其當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)；A(chǔ)設(shè)施的改善和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也反過來進(jìn)一步推高房價和地價，拉高房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的稅費(fèi)收入。
調(diào)控繼續(xù)與否的博弈：
當(dāng)近2年隨著經(jīng)濟(jì)的走低與樓市調(diào)控，地方財政收入增幅今年出現(xiàn)了大幅的下降，而銀行體系信貸政策雖有放松，但不大可能立馬開閘放水，而至 2008年開始累積的地方融資平臺貸款仍需財政和銀行體系在未來幾年慢慢消化。在這種情況下，今年上半年土地出讓面積較去年同期大幅下滑近25%左右，使得地方政府在融資能力上更加捉襟見肘。如果樓市還要持續(xù)低迷下去，以公共投資為主的穩(wěn)增長措施，將地方財政層面可能成為無米之炊。這使得市場對于房地產(chǎn)市場在回暖的預(yù)期也“被”加強(qiáng)。在接下來的時段，穩(wěn)增長將成為地方的一個重要籌碼來或明或暗地放松樓市調(diào)控。最近管理層屢次重申房地產(chǎn)調(diào)控不放松，都顯示樓市在調(diào)控該不該放松的博弈已經(jīng)進(jìn)入敏感期。
當(dāng)然，樓市調(diào)控是行政干預(yù)，總有結(jié)束的時候。那么一旦樓市調(diào)控受到動搖，樓市重現(xiàn)報復(fù)性反彈的可能性存在嗎？ 目前認(rèn)為不可能的觀點的一個主要論據(jù)：是現(xiàn)在樓市總體處于供大于求的狀態(tài)，因此房價反彈缺乏基本面支持。根據(jù)6月份的數(shù)據(jù)，所有在建的住房面積為36億平方米左右，相當(dāng)于過去12個月內(nèi)住房銷售量的3.8倍左右。但是，值得指出的是這一數(shù)據(jù)與2009年初樓市出現(xiàn)報復(fù)性反彈之前非常接近。另外，這一住房銷售量的統(tǒng)計是基于過去一年半內(nèi)嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸等措施基礎(chǔ)之上的。一旦樓市調(diào)控的政策出現(xiàn)明顯的放松，市場預(yù)期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，樓市成交量和房價均有可能會出現(xiàn)大幅度反彈。
那么，現(xiàn)在馬上放松調(diào)控策政的風(fēng)險有多大？盡管管理層近來還是表態(tài)要堅持房地產(chǎn)調(diào)控，但是如同上文指出的，以加大政府投資為主的穩(wěn)增長措施與堅持樓市調(diào)控兩者之間存在根本性沖突。而地方財政對于經(jīng)濟(jì)增長和政績的追求，有可能使得穩(wěn)增長措施最終演變?yōu)樵俅我蕾嚪康禺a(chǎn)市場的局面。
如果要降低這一風(fēng)險，其中一個釜底抽薪的方法是放棄以公共投資為主的穩(wěn)增長思路，而改為以減負(fù)減稅和鼓勵中小企業(yè)、個體戶投資為主。在政府希望扶持的一些領(lǐng)域，可以通過減稅或補(bǔ)貼等方式給予支持，而不必要成為直接投資方。實現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變可以大大降低政府部門的支出和融資壓力，從而使政府可以更專注于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)。同時，這也可以降低公共投資中出現(xiàn)的低效、重復(fù)建設(shè)、與市場脫節(jié)的風(fēng)險，大幅度提高投資效率。最重要的是，減負(fù)減稅無疑令老百姓 “相對更有錢”，可以拉動消費(fèi)與民間投資。如果加上合理引導(dǎo)、完善證券市場壓制IPO與PE的野蠻發(fā)展，將有利于中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和持續(xù)發(fā)展。
樓市今年內(nèi)不存在報復(fù)性反彈可能性：
從目前的市場情況與國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境來綜合判斷，樓市至年底最可能出現(xiàn)的是一個底部回穩(wěn)、市場恢復(fù)的過程，而且整個過程扔會反復(fù)，一直延伸至2013年第一季度。
可以預(yù)計樓市政策方面不會出現(xiàn)大的變動，以限購為標(biāo)志的房地產(chǎn)調(diào)控仍會持續(xù)一段時間，但同時政策會進(jìn)行不斷進(jìn)行微調(diào)以支持市場的剛性需求。在這一情形下，樓市的交易量很可能會首先出現(xiàn)底部逐步回穩(wěn)或回升，房價可能在第四季度會趨穩(wěn)，但是這個過程會比較反復(fù)，時好時壞。而房地產(chǎn)投資的放緩則可能會持續(xù)到年底。在這一過程中，一線城市的走出調(diào)整周期會領(lǐng)先于二、三線城市；而戶型產(chǎn)品方面，兩頭---低價的中小戶型與最高端的別墅也是會先于中段的大戶型走出調(diào)整期，M型態(tài)勢比較明顯。
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