房地產(chǎn)行業(yè)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)最重要的支柱之一，曾經(jīng)有過(guò)瘋狂的黃金十年，也有過(guò)徘徊在低谷、迷惘的時(shí)期。實(shí)施兩年多的調(diào)控政策，為整個(gè)行業(yè)帶來(lái)的最重大改變，卻絕非是投資需求得到遏制，價(jià)格上漲速度得到控制這么簡(jiǎn)單。
無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，這占據(jù)房產(chǎn)行業(yè)最重要兩大部分的人群，心理上產(chǎn)生的變化，越發(fā)冷靜的思考，都昭示著房地產(chǎn)行業(yè)，正在邁入理性時(shí)代。
政策堅(jiān)定不移
行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)中向好
宏觀政策，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性，起著重要的引導(dǎo)作用。我們可以看到，政策從最早的無(wú)差別限購(gòu)條例，逐漸過(guò)渡，9月住建部負(fù)責(zé)人就發(fā)表聲明說(shuō)，將繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策。這意味著，政策對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套房的購(gòu)房者和投機(jī)投資性需求，將有區(qū)別地對(duì)待。在這樣的政策條件影響之下，開(kāi)發(fā)商也會(huì)更加理性地去甄別既定客戶群體。
政策的堅(jiān)定不移，必將開(kāi)發(fā)商那顆浮躁的心安定下來(lái)，明白今后要在發(fā)展之路走地穩(wěn)健，首先對(duì)政策走向的趨勢(shì)將更加理性對(duì)待，進(jìn)行明晰合理的判斷。相信有了政策的正確引導(dǎo)，房地產(chǎn)行業(yè)將堅(jiān)定不移地走在回歸理性的道路上，長(zhǎng)期保持穩(wěn)定和健康發(fā)展。
終結(jié)暴利時(shí)代
房?jī)r(jià)上漲被抑制
過(guò)去，房地產(chǎn)行業(yè)基本處于有地修房就掙錢(qián)、有錢(qián)買(mǎi)房就獲利的狀態(tài)。由于投機(jī)性炒房的介入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了牟取高額利潤(rùn)，進(jìn)行了非理性的市場(chǎng)操作，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通家庭可以承受的程度，而給投機(jī)者制造了大量機(jī)會(huì)。只要有點(diǎn)本錢(qián)的公司，紛紛涉足房地產(chǎn)，其不專(zhuān)業(yè)性，也給行業(yè)造成了不少負(fù)面影響。有的只干一票就走，根本不管房屋的后期維護(hù)，有的甚至由于操盤(pán)不慎，后期資金跟不上，而變成了爛尾樓。
然后，房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)得到抑制，正是成都樓市回歸理性的證明。2011年，成都新建商品住宅同比價(jià)格漲幅總體呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。2012年1月，成都新建商品住宅價(jià)格比去年同期下降0.2%，這也是去年初成都出臺(tái)限購(gòu)政策12個(gè)月以來(lái)，新房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)同比下跌。這表示房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值開(kāi)始趨于接近，差距正在縮小，房產(chǎn)行業(yè)正在終結(jié)其暴利時(shí)代。
開(kāi)發(fā)商理性判斷
仔細(xì)研究需求
回想過(guò)去，開(kāi)發(fā)商修什么，購(gòu)房者買(mǎi)什么的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，F(xiàn)在，曾經(jīng)開(kāi)發(fā)商是大爺?shù)馁u(mài)方市場(chǎng)，轉(zhuǎn)為了由購(gòu)房者占據(jù)主導(dǎo)地位的買(mǎi)房市場(chǎng)。加上調(diào)控之后，有限的客源，加大了行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。于是，開(kāi)發(fā)商們不得不“放下身段”，開(kāi)始做大量市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行細(xì)分市場(chǎng)，傾聽(tīng)購(gòu)房者的需求，在產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段充分考慮購(gòu)房者的要求。例如當(dāng)前市場(chǎng)上最熱的小三房，便是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了大量數(shù)據(jù)調(diào)查和案例分析的結(jié)果。雖然修小三房，土建成本將高出15%以上，但是依然有超過(guò)十家以上的品牌開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持選擇。因?yàn)檫@是理性的時(shí)代，需要的是雙方滿意的快速營(yíng)銷(xiāo)，而不是只為牟取暴利而修的大而奢華。
開(kāi)發(fā)商的理性，不僅僅在于對(duì)購(gòu)房者需求的仔細(xì)研究。開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)手法上也不再忽悠，而是做一些實(shí)在的優(yōu)惠，真正讓利購(gòu)房者，以價(jià)換量來(lái)博取資金快速回籠。同時(shí)，拿地方面，也不再盲目囤地，而是提前做好規(guī)劃，進(jìn)行快速銷(xiāo)售。建筑質(zhì)量、后期服務(wù)均是目前開(kāi)發(fā)商所重視的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)的理性，同樣也得益于開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在賣(mài)房的理性思維。
買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)代
不再跟風(fēng)“追漲”
最后，作為占主導(dǎo)地位的買(mǎi)方，在購(gòu)房上也同樣是理性置業(yè)。每個(gè)家庭，對(duì)于自己的購(gòu)房需求，有了清楚的認(rèn)識(shí)，不再像過(guò)去一般，盲目地“追漲”，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商想以價(jià)換量卻怕售樓部被砸。區(qū)域的選擇上，購(gòu)房者也拋棄了過(guò)去只對(duì)成都“南富西貴”片區(qū)的單一偏好，而是放眼于“中產(chǎn)城東”和“財(cái)富城北”。在對(duì)于戶型的追求上，不再只看華而不實(shí)的外表，而是選擇功能性更加齊全的小戶多房。
我們應(yīng)該欣喜，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)重要的兩大主力：開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者，都在對(duì)待房子這件事上，愈發(fā)理性。相信供應(yīng)和需求兩方面的堅(jiān)持，房地產(chǎn)行業(yè)的回歸理性之路必將堅(jiān)定不移。
成都晚報(bào)(微博)記者 但錦
○名家論衡
中國(guó)房地產(chǎn)
理性轉(zhuǎn)型
梁上燕 星河灣集團(tuán)董事副總裁
9月24日， 星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕現(xiàn)身蓉城，在接受記者專(zhuān)訪時(shí)表示，中國(guó)房地產(chǎn)目前正處于理性轉(zhuǎn)型的微妙轉(zhuǎn)折點(diǎn)中，房地產(chǎn)急需要尋找一條可持續(xù)的發(fā)展之路。轉(zhuǎn)型期并不代表沒(méi)有全新的探索空間，關(guān)鍵是看企業(yè)能否跟隨城市化的步伐找準(zhǔn)自己的定位。
梁上燕說(shuō)，轉(zhuǎn)型首先是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，土地資源越來(lái)越稀缺，生態(tài)環(huán)境并非樂(lè)觀的當(dāng)今社會(huì)，依靠自然資源和要素投入驅(qū)動(dòng)的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變到更多依靠提高資源配置效率和各類(lèi)創(chuàng)新活動(dòng)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式上來(lái)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。今年初開(kāi)始文化轉(zhuǎn)型必然擺在我們面前， 2012年文化戰(zhàn)略將是必不可少的一環(huán)。未來(lái)十年，養(yǎng)老的、養(yǎng)生的、文化產(chǎn)業(yè)等比過(guò)去更大的機(jī)會(huì)。以上的轉(zhuǎn)型意味著政策傾斜將越來(lái)越遠(yuǎn)離住宅房產(chǎn)領(lǐng)域中，新的價(jià)值評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)漸現(xiàn)中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控將成為常態(tài)。
梁總認(rèn)為，預(yù)計(jì)到2020 年，中國(guó)城市化率將達(dá)到55%，其中1.5億中國(guó)人將完成從農(nóng)民到市民的空間、身份轉(zhuǎn)換。2012年中國(guó)作為城市化國(guó)家的元年，人口城市化率大概是 51.27%，按發(fā)達(dá)國(guó)家70%的標(biāo)準(zhǔn)，接下去將是中國(guó)的城市化率最快的20年。這對(duì)于大部分房企而言，現(xiàn)在是吻別房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代，但對(duì)于那些把握中國(guó)城市化機(jī)會(huì)的房企而言，正是房地產(chǎn)業(yè)展的白銀時(shí)代，因此將有更多開(kāi)發(fā)大體量城市級(jí)項(xiàng)目的可能性和機(jī)會(huì)。
樓市不會(huì)暴漲
著名財(cái)經(jīng)作家 吳曉波
從現(xiàn)在起直到明年6月，像2009年的那種房?jī)r(jià)“報(bào)復(fù)式”上漲可能性幾乎為零。房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)只有通過(guò)理性的，諸如對(duì)商品質(zhì)量的提升，才能達(dá)到引發(fā)剛性需求的增加從而保持樓市的升溫和維持。
樓市泡沫將破裂
謝國(guó)忠，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家；《財(cái)經(jīng)》特約經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問(wèn)公司董事。
房地產(chǎn)本身是用來(lái)投資的商品，購(gòu)買(mǎi)者追求收益，不斷抬高房?jī)r(jià)，就像一個(gè)“擊鼓傳花”的游戲。只要存在投機(jī)心理和投機(jī)需求，樓市的泡沫就會(huì)一直被吹大。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)價(jià)格泡沫，價(jià)格調(diào)整是必要的。雖然經(jīng)過(guò)政府調(diào)控，把投機(jī)推高房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)可能是削掉了一部分，但只是減輕了泡沫破裂會(huì)造成的調(diào)整之痛。如果政府不干預(yù)，房?jī)r(jià)的確還可以繼續(xù)上漲，但只要是泡沫，就會(huì)有破裂的那一天。
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