本報(bào)記者 張曉玲 廣州、深圳報(bào)道
無(wú)論各界承認(rèn)與否，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從新一輪調(diào)控以來(lái)，一直行走在去杠桿化、去泡沫化的通道中。高負(fù)債的房企受到考驗(yàn)，主流房企在想方設(shè)法降價(jià)去庫(kù)存、降低負(fù)債率。
美國(guó)QE3推出后，本報(bào)記者采訪的數(shù)位國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家及學(xué)者認(rèn)為，QE3與前兩輪量化寬松明顯不同，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限，推高房?jī)r(jià)更不太可能。
國(guó)內(nèi)信貸擴(kuò)張有限
多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和就業(yè)，是美聯(lián)儲(chǔ)QE3出臺(tái)的主要目的。
“QE3的實(shí)施會(huì)不會(huì)導(dǎo)致資本大量涌入中國(guó)？我認(rèn)為不會(huì)！钡聡(guó)哥廷根大學(xué)助理教授于曉華說(shuō)，美國(guó)股市已恢復(fù)到危機(jī)前，占經(jīng)濟(jì)90%的短期投資行業(yè)表現(xiàn)非常好。從長(zhǎng)期來(lái)看，如果美國(guó)房地產(chǎn)回升，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)，中國(guó)資本反而會(huì)大量涌入美國(guó)，加大中國(guó)經(jīng)濟(jì)的困境。
這或許是萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等房地產(chǎn)商進(jìn)軍海外市場(chǎng)的原因。萬(wàn)科總裁郁亮表示，萬(wàn)科已開始將目光瞄向海外的華人市場(chǎng)，首選美國(guó)。萬(wàn)科美國(guó)業(yè)務(wù)推進(jìn)小組已經(jīng)成立。
針對(duì)美國(guó)QE推出將推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)，美國(guó)達(dá)拉斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家王健認(rèn)為，這種觀點(diǎn)忽略了一個(gè)方面，即中國(guó)央行擁有選擇權(quán)，在美國(guó)QE 出臺(tái)后，可以選擇不跟進(jìn)“印鈔”。比較2009-2010年外匯儲(chǔ)備增速和M2增速可以看到，外匯儲(chǔ)備沒怎么增加而M2猛增，說(shuō)明貨幣發(fā)行是內(nèi)部信貸擴(kuò)張?jiān)斐，而非美元流入。這才是中國(guó)前幾年通脹的真正原因：央行為刺激經(jīng)濟(jì)印了大筆錢。
中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容也認(rèn)為，央行的貨幣政策如何變化，決定當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。他分析，QE3推出后，我國(guó)央行或以更為審慎的方式來(lái)平衡QE3的沖擊與影響，以保證房地產(chǎn)調(diào)控方向不改變。
實(shí)際上，國(guó)內(nèi)信貸擴(kuò)張的空間已有限。我國(guó)國(guó)內(nèi)信貸余額占GDP比重早在2010年已達(dá)到150%，并在繼續(xù)上升。而美國(guó)僅略高于100%。
瑞銀特約首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，中國(guó)信貸擴(kuò)張的危險(xiǎn)在于擴(kuò)張的規(guī)模和速度。此外，杠桿率的快速攀升發(fā)生在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的時(shí)期，而舉債的主體則大多為地方政府及其投資平臺(tái)。這兩點(diǎn)都令人頗為擔(dān)憂。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年銀行信貸的增長(zhǎng)將慢于名義GDP。
這意味著，央行已不可能像2009年那樣跟隨QE大量發(fā)鈔。9月25日，央行公告，當(dāng)日進(jìn)行了兩期逆回購(gòu)操作，2900億元?jiǎng)?chuàng)歷史最高。分析人士稱，這意味央行希望用信號(hào)意義較弱的方式促進(jìn)松動(dòng)貨幣流通，也使得市場(chǎng)的降準(zhǔn)預(yù)期進(jìn)一步推后。
此外，企業(yè)舉債的空間亦有限。中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)指出，2011年中國(guó)企業(yè)的負(fù)債占GDP比重已達(dá)107%。而OECD（經(jīng)合組織）企業(yè)的負(fù)債如果占GDP的90%就很危險(xiǎn)了。
去泡沫化長(zhǎng)期持續(xù)
回到房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，成交已現(xiàn)乏力，滯漲特征隱現(xiàn)。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至9月16日，全國(guó)主要的54個(gè)城市樓市住宅總簽約為119581套。環(huán)比8月同期下降11.6%，但不少城市的房?jī)r(jià)則繼續(xù)上漲。8 月70個(gè)大中城市中，環(huán)比上漲的有36個(gè)，超過5成。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊認(rèn)為，央行三季度例會(huì)并未傳出貨幣進(jìn)一步寬松的明顯信號(hào)，國(guó)家仍將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行偏緊的信貸政策。
“中國(guó)的房地產(chǎn)市產(chǎn)泡沫正在爆裂的火山口，這么高的房?jī)r(jià)，聰明的投資人不會(huì)不知道風(fēng)險(xiǎn)！庇跁匀A直言。內(nèi)地樓市的外商投資在大幅減少。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資293億元，同比大降53.7%。
新加坡凱德置地中國(guó)區(qū)總裁廖茸桐對(duì)記者說(shuō)，去年至今這一輪的調(diào)整中，不光是外資，一些比較小的民營(yíng)企業(yè)也在撤出中國(guó)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，現(xiàn)在可能是洗牌的一次機(jī)會(huì)。
曾在日本留學(xué)的于曉華長(zhǎng)期關(guān)注內(nèi)地樓市。他認(rèn)為，日本和中國(guó)都是因?yàn)楣潭▍R率下的出口順差，導(dǎo)致了大量的貨幣發(fā)行，使得流動(dòng)性泛濫。日本1986年為了應(yīng)付日元升值可能出現(xiàn)的通貨緊縮，實(shí)施大規(guī)模寬松的貨幣和財(cái)政政策；中國(guó)2008年為了應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)，同樣采取了寬松的貨幣和財(cái)政政策。泡沫之源，都是流動(dòng)性過剩。2010年開始，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控踏上去泡沫化的征程。
與QE3相關(guān)的另外一個(gè)對(duì)房?jī)r(jià)影響巨大的因素是人民幣匯率。于曉華認(rèn)為，如果人民幣繼續(xù)升值，出口企業(yè)更加危險(xiǎn)；由于天量人民幣的流動(dòng)性，通脹率高企，中國(guó)的生活成本不比西方低，人民幣貶值預(yù)期已經(jīng)形成。
北師大金融學(xué)者鐘偉擔(dān)心的是，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型不太成功，如果沒有堅(jiān)定的深化經(jīng)濟(jì)改革的決心，則匯率的波動(dòng)，帶來(lái)資本大幅度的逆轉(zhuǎn)，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。
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