受困于實體經(jīng)濟增速放緩和樓市調(diào)控的深入，炒房資金投資房地產(chǎn)的力度正在弱化。 業(yè)內(nèi)人士認為，未來炒房客對住宅市場的熱情將繼續(xù)冷卻，對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情有望提升。
炒房資金冷對住宅市場
近日，內(nèi)蒙古鄂爾多斯市的李先生終于將自己名下的兩套房產(chǎn)以債務(wù)的形式抵出，抵押額度約為500萬元，這一價格與市場最為火爆的時期相比幾乎縮水了一半。
對李先生而言，低價抵押房產(chǎn)實屬無奈之舉。三年前，他將多年做生意積攢的積蓄拿出，又從親戚朋友處大量借款，專職炒房。在2009年大賺一筆后，在今年被樓市調(diào)控“套牢”，于是不得不低價將房產(chǎn)抵出。
這成為本輪樓市調(diào)控下，民間資本介入房地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影。住建部政策研究中心和高和資本近期對溫州、鄂爾多斯、山西和陜北的調(diào)研顯示，由于經(jīng)濟不景氣，企業(yè)狀況不佳，限購政策執(zhí)行堅決以及民間資本自身萎縮等諸多因素的影響，民間資本對房地產(chǎn)業(yè)市場的“輸血”效應(yīng)減弱，局部地區(qū)甚至從“輸血”變?yōu)椤俺檠薄?/P>
與李先生折價抵押房產(chǎn)類似的是，溫州部分實業(yè)經(jīng)營困難的企業(yè)家為了回籠資金，同樣被迫折價轉(zhuǎn)讓所投資的房地產(chǎn)項目，折價幅度最多達到六折至五折，且很難找到買主。
作為過去民間資本投資房地產(chǎn)市場的渠道之一，根據(jù)信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，2012年上半年房地產(chǎn)信托新增1213億元，相比去年下半年的1627億元，環(huán)比減少25%；相比去年上半年的2078億元，同比減少42%，為2010年以來最低水平。民間資本投資樓市的熱度正在急劇降溫。
不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，民間資本對住宅市場的熱情將繼續(xù)冷卻。由于住房市場差別化信貸和稅收政策將會延續(xù)，在沒有信貸杠桿的支持下，投機炒房的渠道被壓縮，收益率也有所降低，難以滿足民間資本的需求。
有報告認為，溫州民間借貸規(guī)？s小，主要是受實體經(jīng)濟不景氣的拖累，山西和鄂爾多斯則受到煤炭行業(yè)整合以及煤炭價格走低的影響。在四地民間資本高速增長期結(jié)束之際，調(diào)整也隨之開始。過去傳統(tǒng)的民間信用關(guān)系在這一過程中受損，短時間難以恢復(fù)。這也將影響到民間資本投資樓市的熱情。
商業(yè)地產(chǎn)受青睞
民間資本投資策略的一個變化便是將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。近幾年，山西、內(nèi)蒙古等地的民間投資者已開始在北京等地投資商鋪等物業(yè)，并取得成功。由于商業(yè)地產(chǎn)并未被納入限購范圍，受樓市調(diào)控影響較小，這種趨勢被認為將繼續(xù)加速。
業(yè)內(nèi)人士認為，相較其它投資領(lǐng)域，民間資本依舊高度關(guān)注房地產(chǎn)。在住宅市場投資受到抑制的情形下，商業(yè)地產(chǎn)成為投資的重要出口。近幾年來，一線城市和部分二三線城市的商鋪和寫字樓租金呈快速上漲趨勢，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和收入水平的提高，這種趨勢被認為還將延續(xù)多年，這也使得商業(yè)地產(chǎn)成為不少資金青睞的對象。
高和資本董事長蘇鑫認為，一部分民間資本投資房地產(chǎn)將從短期炒房變?yōu)殚L期保值性投資。即從短期炒賣獲取房價差價，逐步變?yōu)閺拈L期持有，并尋找酒店式公寓、商鋪和寫字樓等能夠穩(wěn)定獲得租金收益的項目。除商業(yè)地產(chǎn)之外，城市綜合體、二三線城市滿足剛性需求和改善性需求的住宅，乃至境外房地產(chǎn)項目等都被認為是民間資本的出口之一。
值得注意的是，為規(guī)避傳統(tǒng)高利貸模式投資風(fēng)險，證券化金融產(chǎn)品將越來越多地被民間資本使用，用于投資房地產(chǎn)項目，其主要形式是基金和信托。
蘇鑫介紹，不同資金量級可對應(yīng)不同的新型房地產(chǎn)金融業(yè)態(tài)和投資品：資金量級在1000萬元以上的，可直接購買實體商業(yè)地產(chǎn)，或是投資房地產(chǎn)基金；資金量在100萬-1000萬之間的，可投資房地產(chǎn)信托；資金量在100萬以下的，則更適合REITs。他認為，隨著資本市場發(fā)展和有關(guān)法律法規(guī)逐步完善，在條件和環(huán)境成熟的前提下，REITs將成為普通投資者的重要投資渠道。
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