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我國房產(chǎn)政策多變 想在價(jià)格底部買房或難過算命

符先生舉手投降。8月下旬,他決定在長沙河西的中海國際購買一套120多平方米的房子。在長達(dá)一年多的考量中,走訪無數(shù)的樓盤,結(jié)果仍讓他滿心失望!靶畔⒉粚ΨQ,政策多變,想在價(jià)格底部買房比算命還難!”

一念之間與房子失之交臂

符先生任職一家央企,3年多前奉命來長沙就職。找一個(gè)合適的房子成了他一直琢磨的事情。

2009年年底,一套位于湖南省政府旁星辰榮域樓盤的新房進(jìn)入了他的視線。位于10樓百余平方米的房子,單價(jià)每平方米5000元出頭。符先生有些猶豫!鞍肽甓嘁郧,開盤還只有3600多元/平方米的均價(jià)”。加上一時(shí)手緊,他選擇了放棄。

這一決定在他的尋房歷程中格外刻骨銘心。今后每每想到當(dāng)時(shí)的決策,符先生感覺腸子都要悔青了兩年中,這一地段的房子均價(jià)都漲到了7000多元/平方米。他看中的樓房價(jià)格已經(jīng)到了8200元/平方米。

一念之間,他與房子失之交臂,并由此承受了巨大的心理壓力。

2011 年間,工余之閑,他幾乎走遍了長沙城區(qū)新開的樓盤。最后定下的中海國際是其最早走訪的樓盤之一。該樓盤坐落于長沙西南,位置較偏,但當(dāng)時(shí)均價(jià)在6000元 /平方米左右,加上一些“套餐”優(yōu)惠和精裝修的條件,頗讓人心動。自2011年國慶后,符先生在半年間曾四度光臨其樣板房和置業(yè)顧問具體推介的房間,仍未作最后抉擇。

“國家嚴(yán)格調(diào)控下,總覺得房價(jià)還得降!彼f,當(dāng)時(shí)的判斷還得到了朋友的支持。

他的好友、在長沙某政府單位任職的鄧先生接受采訪時(shí)說,由于職業(yè)關(guān)系接觸的地產(chǎn)商較多,加上工作中這類信息掌握充分,讓他對符先生提出了警告:2012年的三四月很可能是長沙房價(jià)的階段低谷,后面則有大漲的可能。

事實(shí)證明,鄧先生精準(zhǔn)地把握住了樓市的脈搏,以至于聽過這一席話的多人后來將其稱為樓市的“先知”和“最具判斷力的公務(wù)員”。

來自長沙房管部門的公開數(shù)據(jù)顯示:因限購和其他金融政策的打壓,2011年,長沙房屋銷售面積合計(jì)1569.01萬平方米,比2010年度減少近兩成。其中,長沙(含六區(qū)三縣)住宅新開工面積達(dá)1921.84萬平方米,同比減少14.05%。而價(jià)格中位數(shù)在5200~6200元/平方米之間波動。

北京中原市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示:今年一季度,長沙以及上海、天津、沈陽、大連、青島、合肥、?诘8個(gè)城市新房成交量同比降幅在40%以上,市場成交量跌至谷底,房市的低迷同樣影響到土地市場上的熱度。

到2012年3月,長沙市內(nèi)五區(qū)的土地市場顯得格外冷清,全月只有一宗土地掛牌,商住用地供應(yīng)成交均掛零。

記者獲悉,2012年湖南省的供應(yīng)計(jì)劃全面回調(diào):全省國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃為21940.08公頃,比去年供地計(jì)劃縮減了23.84%。

“寒冬”中的樓市不斷有“凍人”的消息傳出:價(jià)格刺激不斷,3字頭價(jià)格的房子再現(xiàn)江湖;在其他城市很少聽說的開發(fā)商跑路、資金鏈斷裂事件,半年間在長沙樓市集中爆發(fā)近8起。

急于“以價(jià)換量”的某樓盤甚至推出了購房即送赴歐洲多日旅游的“利好”。

亂花漸欲迷人眼。但選定一個(gè)合適的房子仍然是個(gè)苦功夫。

符先生稱,幾個(gè)月中,樓盤位置、樓層、價(jià)格、戶型、配套設(shè)施等關(guān)鍵詞讓他琢磨得心神疲憊,難以定奪,漸漸忽略了朋友的忠告和政策方面降息降準(zhǔn)的動向。

2012年5月,長沙地區(qū)新增成交備案103.51萬平方米,同比減少30.74%,環(huán)比減少0.68%。但在長沙這個(gè)沒有四季的城市,從冬天的嚴(yán)寒到夏天的火熱,就像在一夜之間突然發(fā)生。

6 月,長沙市房產(chǎn)研究中心公布的《2012年6月長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)分析報(bào)告》顯示,2012年6月,長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)為101.77,環(huán)比上升 2.06點(diǎn),成為2012年首次突破100點(diǎn)、進(jìn)入高景氣空間的一個(gè)月。市內(nèi)六區(qū)商品房網(wǎng)簽成交量環(huán)比上漲13.4%。

7月,隨著降息等一系列政策刺激,相當(dāng)數(shù)量購房者放棄觀望。長沙樓市7月份“淡市不淡”,周成交量平均在2500套以上,一度出現(xiàn)了新房銷售速度明顯快于市場新推盤數(shù)量的情況。房價(jià)上漲勢不可擋。

這讓符先生再度感受到壓力。他尋訪過的多家樓盤價(jià)格全線上漲。湘府路上的“萬鏡水岸”由春節(jié)前的6000元/平方米漲到7000元/平方米,香樟路上的融科東南海從6200元/平方米漲到7450元/平方米,目前已近8000元/平方米。他曾看過的湘府東路旁一個(gè)連路都沒有修通的樓盤,居然價(jià)格也漲到了 6000多元/平方米,并且可售樓房只剩下4套。

符先生出手買下了原來看好的“中海國際”的房子,盡管房價(jià)較之當(dāng)初已經(jīng)漲了10%以上。“等了一年多,結(jié)果是多花了近10萬元!

購房的心理底線正被突破

符先生的行動直接影響到了他的朋友羅先生的買房心理。

羅先生并非長沙人,他們夫妻在長沙以外的城市有3套住房和一個(gè)門面房。之所以到長沙購房,是因?yàn)榭紤]孩子將來讀書和自己來長沙開展事業(yè)。

羅先生先后到長沙河西和雨花區(qū)看一些名校旁邊的樓盤。但他沒想到的是,自己成了長沙樓市漲價(jià)過程的親歷者。6月~8月期間,他多次乘坐高鐵赴長沙看房,并有多名媒體朋友陪同,在一直委決不下之際,比較中意的樓盤都有了一成以上的漲幅。9月18日當(dāng)天,他在記者的陪同下,于靠近雨花區(qū)政府旁的“香樟蘭亭”買了一套123平方米的房子,享有多重優(yōu)惠后,房價(jià)由6800元/平方米折扣到了6400多元/平方米。而網(wǎng)站上的信息顯示,去年該樓盤的開盤均價(jià)不到 6000元/平方米。

“我老婆說,你是房產(chǎn)公司的法律顧問,怎么連房價(jià)漲跌都看不懂!绷_說,購房后的喜悅已所剩無幾,自己一直在思考,為何去年以來一直盯著的房價(jià)怎么忽然從“下降通道”進(jìn)入“上升通道”了呢?

年近40的羅先生是數(shù)十家單位的法律顧問,并代理數(shù)個(gè)地產(chǎn)公司的法律事務(wù)。長于社交的他對于地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債、經(jīng)營狀況、空置率等非常清楚,但對樓市由冬返春的理由,他自認(rèn)看不出緣由。

一家央企在湖南的地產(chǎn)分公司的彭先生認(rèn)為,羅先生在購房問題上的判斷失誤是因?yàn)槠洳幻靼资鞘信c其他地市的差異!敖(jīng)歷多年的洗牌,一些小的房企多被整合淘汰,很多像我們這樣的央企進(jìn)軍長沙地產(chǎn)業(yè),實(shí)力不可同日而語,有錢就可以扛得過(限購)。”

他舉例說,自己所在的央企基本不缺資金,不僅銀行授信高,每年光財(cái)務(wù)采取的一些融資手段就可以給湖南地產(chǎn)分公司帶來數(shù)億元的資金,前期的降價(jià)是大勢所迫,而市場形勢變化后,自然價(jià)格反彈。

羅先生購房的香樟蘭亭隔壁是長沙南城的名盤“融科東南!。一置業(yè)顧問告知,雖然兩個(gè)多月中房價(jià)漲了不少,但前來問詢者仍絡(luò)繹不絕。這位女置業(yè)顧問說,自7 月末以來,原來鮮有人問津的大戶型(159平方米~250平方米)房子頻頻有人選購。并且常常是一家買了后,就會有幾戶人家來看房置業(yè)!昂枚喽际悄瓿蹩捶康幕仡^客!

她打開的電腦數(shù)據(jù)庫顯示,羅先生、符先生曾看過的一棟高層中,已經(jīng)有21戶大戶型房屋售出,并在長沙市房產(chǎn)局備案。

數(shù)位湖南媒體人士告訴記者,長沙特殊的限購政策在房價(jià)的松動中有重要作用。長沙采取的是“限小不限大”(90平方米(含)以下的新建商品房為限購主體)、“3+5”(長株潭三市+臨近5個(gè)地市)城市群居民可購一套的方法。

為什么會采取這種寬松的限購政策?主要是長沙現(xiàn)有的存量房非常多。長沙2010年新開工面積差不多3000萬平方米,2011年新開工面積是2779萬平方米,供應(yīng)量龐大。同時(shí),多年的數(shù)據(jù)表明,在長沙購房的省內(nèi)客戶占很大比重;高峰時(shí),非長沙戶口購房比例達(dá)到70%!暗胤秸鲇谌齑娴目紤],肯定不會積極。”前述鄧先生一語中的。

他提示,另一個(gè)更加醒目的信號是,長沙市內(nèi)多個(gè)樓盤的整體項(xiàng)目價(jià)格都已“破萬”,長沙購房的心理底線正被突破。

據(jù)湖南《瀟湘晨報(bào)》報(bào)道,今年3月28日,嘉盛國際廣場的銷售均值達(dá)9500元/平方米;令人意外的是,樓盤一天銷售了280套。4月1日,在長沙核心區(qū)的中山路與蔡鍔路交界處的泉昇同福大廈精裝修公寓,起價(jià)11000元/平方米。隨后,在沿江風(fēng)光帶的華遠(yuǎn)、萬達(dá)、復(fù)地等地產(chǎn)項(xiàng)目都已超過12000元/平方米。

一央媒駐湖南記者站站長透露,他在萬達(dá)地產(chǎn)的沿江樓盤買了一套160多平方米的房子,價(jià)格達(dá)到1.6萬元/平方米。

有文章說,“一如正在打開的潘多拉魔盒,長沙房價(jià)正在進(jìn)入一個(gè)令人憂慮的節(jié)點(diǎn)!痹撐姆Q,一個(gè)危險(xiǎn)卻又無法回避的信號是,長沙中心區(qū)房價(jià)正在集體沖刺“萬元”單價(jià)。這不同于過往單個(gè)樓盤的偶爾為之,成為城市核心區(qū)的集體沖動。中心城區(qū)房價(jià)從6000元/平方米,到8000元/平方米,繼而“破萬”,讓購房者的心理底線正在不斷地“被突破”。

一周一價(jià)的背后

很多人的購房是被“逼”出來的。余女士稱自己是其中的典型代表。

數(shù)年前,她曾看中位于長沙南二環(huán)內(nèi)雨花亭附近的一處樓盤,但開盤4000多元/平方米的價(jià)格讓她猶豫不決,最終錯(cuò)過。2012年她發(fā)現(xiàn)該樓盤附近的樓盤漲到了6400元/平方米以上。

7月,她定了一套120多平方米的房子,到了9月,房價(jià)已升值20%,增值15萬元以上!8月中旬,我?guī)『⑷ネ,職業(yè)顧問說,現(xiàn)在幾乎是一周一價(jià)。國慶后還有漲。”

一家央企在湖南的地產(chǎn)分公司的彭先生稱,其實(shí)這是一種銷售手法,期望定價(jià)策略達(dá)到“羊群效應(yīng)”。信息不對稱帶來市場上特定時(shí)間供應(yīng)不足,加上房產(chǎn)商各樓盤的價(jià)格不斷攀比著上升,價(jià)格逼升很容易引發(fā)老百姓恐慌性搶房,推動成交的上升。

但他認(rèn)為,金融政策的調(diào)整才是樓市真正的風(fēng)向標(biāo)。

恒廣集團(tuán)副總經(jīng)理柳佳也持相同觀點(diǎn)。他表示,限購絕對不是根本原因,真正產(chǎn)生作用的是銀行信貸政策。在2011年,金融機(jī)構(gòu)收緊了信貸政策,而隨著多次存款準(zhǔn)備金率的上調(diào),政府對于貨幣流動性的抑制使得流入市場的資金量驟減。

“一邊是開發(fā)商貸款受限,另一邊是銷售以后的按揭貸款放不下來。對于開發(fā)商的資金鏈有很嚴(yán)重的影響!迸硐壬f,但今年年初以來,信貸寬松,兩次降準(zhǔn),兩次降息,對于樓市而言,都是重大的利好消息,它不僅加大了開發(fā)商的推盤節(jié)奏和銷售力度,也改變了購房者觀望的態(tài)度。

讓許多開發(fā)商比較淡定的是,這樣的好消息今年還可能繼續(xù)。

8 月19日,中金公司公布的一份報(bào)告顯示,中國貨幣政策還會繼續(xù)朝放松方向調(diào)整,仍維持年內(nèi)2~3次降準(zhǔn)的預(yù)測,下半年仍存在降息的可能。在數(shù)量政策方面,央行繼續(xù)通過公開市場操作釋放流動性,而降低存準(zhǔn)率仍是大概率事件,并維持年內(nèi)將有2~3次降準(zhǔn)的基準(zhǔn)預(yù)測;在價(jià)格政策方面,因?qū)嶋H融資成本仍然偏高,降息的壓力繼續(xù)存在,預(yù)期下半年有一次25個(gè)基點(diǎn)的降息。

泊富恒嘉市場研究中心指出,宏觀政策將繼續(xù)放寬,上半年“降準(zhǔn)”、“降息”、“首套房貸款利率下調(diào)及首付款比例下調(diào)”等一系列措施表明宏觀政策調(diào)控放寬的趨勢比較明顯。而在國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較惡劣,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度不斷下滑的環(huán)境下,為穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,下半年宏觀政策繼續(xù)放寬的趨勢難以改變。預(yù)計(jì)將在銀行利息、貸款利率以及釋放流動性方面進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整。在政策持續(xù)放寬的環(huán)境下,市場將逐步回暖。

曾成功預(yù)測長沙樓市“底部”的鄧先生表示,關(guān)注房價(jià)的變化,國內(nèi)泛濫的流動性是最為關(guān)鍵的因素。

數(shù)據(jù)顯示,自2007年以來,在全世界16個(gè)最大經(jīng)濟(jì)體的廣義貨幣增長量中,中國貢獻(xiàn)了40%~45%。目前,中國廣義貨幣余額為14.49萬億美元,相比2007年的5.47萬億美元大幅增長。

鄧先生認(rèn)為,改革開放幾十年來,百姓手中持有大量現(xiàn)金,但可供投資的渠道非常有限在國債利率低且難買,黃金價(jià)格已超過1770美元/盎司,在股市即將跌破2000點(diǎn)的情況下,房子無疑是保值增值的首選。

余女士對此深表贊同。她說,此次購房便是逼著丈夫極不情愿地將股市的資金取出的。“我和他講,炒股4年錢虧了60%。如果從2008年開始買房,賺的都不止一倍!”

本報(bào)長沙9月24日電

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