人民日?qǐng)?bào)9月23日,發(fā)表經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)面對(duì)面文章《如何堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖》 , 引用了大篇住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人的表態(tài)，實(shí)際上代表了國(guó)家對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的指導(dǎo)思想。所以我稱之為：非正規(guī)、很官方。分析幾點(diǎn)如下：
一，房?jī)r(jià)尚不具備全面反彈的條件。這一判斷還算客觀。我一直說(shuō)的三要素：1、政策仍然從緊，投資投機(jī)需求受抑，光靠剛需，掀不起大風(fēng)浪。2、存貨偏高。雖然總體庫(kù)存有所下滑，但仍在歷史高位盤(pán)整，房企還是得跑量。3、資金偏緊。少數(shù)大企業(yè)資金明顯緩解，眾多中小房企依然干渴，尤其是銀行貸款沒(méi)卡得緊緊的。
二，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行存在一些不利因素，下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期。房?jī)r(jià)仍具上漲驅(qū)動(dòng)力，來(lái)自于幾方面：1、近幾個(gè)月的成交量，遠(yuǎn)超去年同期，量增，價(jià)也有漲的壓力。2、CPI抬頭、QE3出籠、國(guó)內(nèi)貨幣趨松，流動(dòng)性擴(kuò)張，輸入性通脹。3、經(jīng)濟(jì)下滑，不敢鉗狠勁打壓樓市。4、當(dāng)前購(gòu)地量和新開(kāi)工，仍是負(fù)增長(zhǎng)，明年住宅供應(yīng)偏緊呀。
三，“當(dāng)前市場(chǎng)的購(gòu)房者多為首次置業(yè)的自住住房需求，大部分城市這個(gè)比例高達(dá)90%以上！這一判斷，存在較大水分，今年以來(lái)，為了獲得首套貸款的優(yōu)惠，很多人通過(guò)假離婚等方式購(gòu)房。前兩天，江蘇某地級(jí)市的房地產(chǎn)行業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)說(shuō)，他們城市今年以來(lái)成交易的住宅中，6成屬于改善需求，多屬二三套。
四，關(guān)于政策走向。1、主要還是強(qiáng)調(diào)落實(shí)既有政策，限購(gòu)限貸不會(huì)放開(kāi)的。2、信貸和稅收皆為差別化，但信貸空間主要在于首套房，權(quán)在商業(yè)銀行，稅收將成為調(diào)控的重頭戲。存量房采用評(píng)估法，避稅越來(lái)越難，房產(chǎn)稅增加試點(diǎn)城市，似乎變得呼之欲出了。3、可能會(huì)對(duì)地方問(wèn)責(zé)，這點(diǎn)很重要，09年以來(lái)一直喊，沒(méi)見(jiàn)過(guò)問(wèn)責(zé)過(guò)哪個(gè)市長(zhǎng)，這點(diǎn)應(yīng)向國(guó)土部學(xué)習(xí)？傮w而言，隨著8月房?jī)r(jià)漲幅收窄，出臺(tái)新一輪調(diào)控政策的可能性大大降低。這對(duì)市場(chǎng)，也算是情緒穩(wěn)定了。
以下是文章全文：
在持續(xù)了兩年多的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控下，今年年初，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的回落。然而，隨著3月份開(kāi)始成交量持續(xù)回暖，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了回升的態(tài)勢(shì)。樓市的回暖是什么因素造成的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大幅反彈在穩(wěn)增長(zhǎng)和穩(wěn)樓市的雙重壓力下，房地產(chǎn)調(diào)控又該如何堅(jiān)持。
首次置業(yè)需求推動(dòng)樓市回暖
今年3月份以來(lái)，一線城市樓市成交量持續(xù)回暖，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯的上漲。與此同時(shí)，關(guān)于“房?jī)r(jià)將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈”、“樓市庫(kù)存降至低點(diǎn)，未來(lái)將嚴(yán)重供不應(yīng)求”的言論也充斥在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。不少購(gòu)房者擔(dān)心，如果市場(chǎng)成交量繼續(xù)回升，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)真的出現(xiàn)暴漲。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，總體看，去年下半年以來(lái)形成的市場(chǎng)格局尚未出現(xiàn)根本性改變，投機(jī)投資性購(gòu)房得到明顯抑制，房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，住房庫(kù)存量基本保持穩(wěn)定。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1—8月全國(guó)新建商品住房銷售5.7億平方米，同比下降4.1%。
“據(jù)我們監(jiān)測(cè)，6、7月份一些城市住房成交量有明顯回升，主要原因是大量新樓盤(pán)陸續(xù)上市，商業(yè)銀行連續(xù)下調(diào)購(gòu)房貸款利率，并在基準(zhǔn)利率水平上進(jìn)一步下浮了購(gòu)買首套住房的貸款利率，減輕了居民購(gòu)房的實(shí)際負(fù)擔(dān)，使一段時(shí)期以來(lái)積累的住房需求集中釋放！弊〗ú可鲜鲐(fù)責(zé)人表示，也有一部分群眾受社會(huì)輿論的影響，改變了市場(chǎng)預(yù)期，急于購(gòu)房。總體來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)的購(gòu)房者多為首次置業(yè)的自住住房需求，大部分城市這個(gè)比例高達(dá)90%以上。
進(jìn)入8月份后，在中央多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖、國(guó)務(wù)院派出督查組、住建部會(huì)同國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)文遏制地價(jià)非理性上漲、有關(guān)部門(mén)多次通過(guò)媒體加強(qiáng)正面宣傳等一系列措施的作用下，交易量回升勢(shì)頭開(kāi)始放緩。
供應(yīng)方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，新建商品住房面積可售量仍居歷史高位。今年1—8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增幅比1—7月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。商品住房新開(kāi)工面積同比下降11.1%，降幅比1—7月明顯縮小2.3個(gè)百分點(diǎn)，新房開(kāi)工持續(xù)下滑的情況有所緩解。截至8月底，全國(guó)重點(diǎn)城市可售新建商品住房面積仍處于歷史高位，短期內(nèi)樓市不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求。
房?jī)r(jià)尚不具備全面反彈的條件
社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、尤其是房?jī)r(jià)的下一步走勢(shì)尤為關(guān)注。統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市中，新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市有20個(gè)，上漲的有36個(gè)，環(huán)比上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.6%。新建商品房?jī)r(jià)格同比下降的城市有53個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有14個(gè)。8月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)1.3%，漲幅比7月份回落的城市有2個(gè)。
住建部這位負(fù)責(zé)人表示，隨著交易量回升，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)微漲，但多數(shù)城市房?jī)r(jià)同比仍為下降。從近期督查情況看，盡管不少城市環(huán)比上漲，但同比漲幅普遍仍為回落，有的仍是負(fù)增長(zhǎng)，沒(méi)有出現(xiàn)大范圍的房?jī)r(jià)大幅反彈現(xiàn)象。
但是，從近期市場(chǎng)表現(xiàn)及其影響因素看，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行存在一些不利因素，下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的任務(wù)仍然很艱巨。
“中央強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策、鞏固調(diào)控成果。各地各部門(mén)應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、不放松，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，努力增加普通商品住房供應(yīng)，隨著大量保障性住房的建成投入使用，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)尚不具備全面反彈的條件。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
限購(gòu)城市繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)
住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，按照國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的總體部署，各部門(mén)、各地區(qū)將繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，支持居民合理自住性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
首先要堅(jiān)定不移地執(zhí)行好現(xiàn)有調(diào)控政策，鞏固調(diào)控成果。繼續(xù)指導(dǎo)督促限購(gòu)城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施，確保限購(gòu)措施實(shí)施效果。適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)實(shí)行問(wèn)責(zé)。加快研究并完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。
同時(shí)，要繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求。繼續(xù)強(qiáng)化住房稅收政策的執(zhí)行和征管，進(jìn)一步完善應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房的稅收征管工作。加快推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍工作。
在繼續(xù)調(diào)解需求的同時(shí)，要加大住房用地供應(yīng)力度，增加普通商品住房供給。有關(guān)部門(mén)將督促各地切實(shí)提高住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率，加大普通住房用地供應(yīng)規(guī)模，盡快形成住房有效供應(yīng)。指導(dǎo)各地提高行政辦事效率，加快普通商品住房項(xiàng)目的建設(shè)和上市，進(jìn)一步增加中小套型普通商品住房供應(yīng)。
有關(guān)部門(mén)還將繼續(xù)做好房?jī)r(jià)、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，密切關(guān)注住房成交量、房?jī)r(jià)等關(guān)鍵指標(biāo)的新變化，做好防止房?jī)r(jià)反彈的政策預(yù)案。指導(dǎo)各地嚴(yán)格按照規(guī)定全面實(shí)施商品住房銷售價(jià)格公示制度。進(jìn)一步規(guī)范二手房交易行為和中介服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管；嚴(yán)肅查處蓄意炒作房?jī)r(jià)、不合理收費(fèi)、發(fā)布不實(shí)信息欺騙誤導(dǎo)消費(fèi)者的違法違規(guī)行為。
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