近期有關(guān)部門重申了樓市調(diào)控限購(gòu)不放松，并表示未來將征收房產(chǎn)稅。分析人士認(rèn)為，除了從稅費(fèi)、行政調(diào)控手段出發(fā)外，亟須把樓市的預(yù)期管理納入到調(diào)控工具箱內(nèi)。有效引導(dǎo)當(dāng)前樓市購(gòu)買預(yù)期，從而更好起到疏導(dǎo)作用，對(duì)于樓市的健康發(fā)展至關(guān)重要。
從9月以來各地的成交和價(jià)格情況看，房地產(chǎn)銷售開始環(huán)比下降，不過依然處于高位，此外，價(jià)格上漲的態(tài)勢(shì)有所抬頭。從17個(gè)主要城市的成交量看，上周為 313.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌5.4%，同比上漲47.7%。一線城市成交量全面下跌，二三線城市成交量跌多漲少。不過，各地出臺(tái)的土地財(cái)政刺激計(jì)劃、公積金調(diào)整計(jì)劃等在一定程度上助推了地價(jià)和房?jī)r(jià)繼續(xù)維持高位。
可以說目前的樓市變化非常敏感，一旦放松，不可避免地會(huì)出現(xiàn)價(jià)量報(bào)復(fù)性反彈的局面。梳理目前出臺(tái)的樓市調(diào)控措施，更多的是“治堵”的方法，而“疏導(dǎo)”的措施比較少。如果能更加明確政府的調(diào)控目標(biāo)，扭轉(zhuǎn)購(gòu)房人未來樓市可能還有投資、投機(jī)機(jī)會(huì)的預(yù)期，則有利于維護(hù)樓市平穩(wěn)。
對(duì)樓市進(jìn)行預(yù)期管理首先要更明確政府的調(diào)控目標(biāo)。2010年樓市調(diào)控以來，雖然有各地政府出臺(tái)了當(dāng)年的樓市調(diào)控目標(biāo)，但很多政府的目標(biāo)都與GDP、CPI增長(zhǎng)直接掛鉤，這些價(jià)格指數(shù)的變化導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生未來房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲的預(yù)期，從而在一定程度上刺激了當(dāng)期的購(gòu)房行為。分析人士認(rèn)為，有關(guān)部門應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，出臺(tái)國(guó)家整體的房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控計(jì)劃，從一個(gè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展角度，給房地產(chǎn)定位，并細(xì)化不同階段、不同地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，從而使市場(chǎng)對(duì)未來房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生更理性的預(yù)期。目標(biāo)上的明確，對(duì)于制止盲目的投資、投機(jī)行為有根本的效用。
其次，對(duì)樓市進(jìn)行預(yù)期管理應(yīng)采用市場(chǎng)手段，而不單單是行政手段。不容否認(rèn)，行政手段的效力和效果在短期顯而易見，但是對(duì)市場(chǎng)和價(jià)格的扭曲效應(yīng)也值得注意。細(xì)細(xì)研究便可發(fā)現(xiàn)，目前采用的行政調(diào)控手段在很大程度上都可以市場(chǎng)方式取代。如在房產(chǎn)稅的征收上，可采用全民申報(bào)、開設(shè)虛擬賬戶進(jìn)行征收，然后區(qū)別對(duì)待、分別返還。同時(shí)對(duì)于別墅、高端項(xiàng)目，應(yīng)該征收更高的稅率來彌補(bǔ)中低端住房的需求等？傊，除了行政的手段，還應(yīng)納入市場(chǎng)化的管理方式，從行為上改變市場(chǎng)主體的預(yù)期，對(duì)投機(jī)者、高端群體、中低端群體進(jìn)行區(qū)別化對(duì)待，從而影響其市場(chǎng)行為。
第三，對(duì)樓市進(jìn)行預(yù)期管理需要對(duì)市場(chǎng)主體做好風(fēng)險(xiǎn)提示。沒有只漲不跌的市場(chǎng)，同樣也沒有風(fēng)險(xiǎn)不變的市場(chǎng)。中國(guó)近十年來地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，得益于城鎮(zhèn)化和人口紅利的變化，而投資渠道的單一，也是助漲當(dāng)前樓市投機(jī)行為的客觀因素。從國(guó)外各個(gè)時(shí)期樓市起伏看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不亞于股票市場(chǎng)的變化，樓市的單邊上漲在一定的拐點(diǎn)期后，有可能步入常年單邊下跌的態(tài)勢(shì)。這種風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)教育在當(dāng)前的中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)是缺失的。當(dāng)前人們看到更多的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值貯藏和物理、地理的屬性，對(duì)其金融屬性的把握還沒有看到本質(zhì)。如果監(jiān)管層在預(yù)期管理上能更好地向投資者傳遞這一點(diǎn)，那么對(duì)于緩解樓市爆炒行為將有一定的積極效應(yīng)。(張?zhí)┬?
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