經(jīng)過(guò)本輪調(diào)控,房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率降低成為各家房企面臨的共同問(wèn)題,由此導(dǎo)致小型房企以及非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù),加速推進(jìn)了房企并購(gòu)浪潮。與此同時(shí),品牌房企卻在“謀劃”新的擴(kuò)張盛宴:大規(guī)模拿地,并嘗試進(jìn)軍新的領(lǐng)域,預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)洗牌時(shí)代的漸行漸近。
退市潮涌現(xiàn)
樓市回暖之下,一些企業(yè)退市格外引人關(guān)注。據(jù)媒體報(bào)道,8月31日,綠景控股在深交所投資者關(guān)系互動(dòng)平臺(tái)上,在回應(yīng)“公司能否注銷房地產(chǎn)公司,是否有一個(gè)清晰并保證施行的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃”的問(wèn)題時(shí)表示,公司的戰(zhàn)略就是逐步退出房地產(chǎn)多元化發(fā)展,而目前調(diào)研考察的主要還是礦產(chǎn)資源方面的項(xiàng)目,以及其他項(xiàng)目。
此外,在8月21日,吉林森工發(fā)布股權(quán)與債券轉(zhuǎn)讓公告,將持有的吉森置業(yè)39%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股股東森工集團(tuán)。在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí),吉林森工給出的理由是:國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策持續(xù)進(jìn)行,房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展具有很大的不確定性。為了規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),集中精力發(fā)展主業(yè),公司經(jīng)研究決定擬通過(guò)轉(zhuǎn)讓吉森置業(yè)股權(quán)的方式從房地產(chǎn)業(yè)中退出。
事實(shí)上,早在今年4月初,杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金鏈問(wèn)題正式向法院申請(qǐng)破產(chǎn)。由于受到媒體關(guān)注,金星地產(chǎn)的破產(chǎn)案正式引爆國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)退出潮。同在4月份,另一家杭州房地產(chǎn)企業(yè)杭州錦繡天地公司也申請(qǐng)破產(chǎn)。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部初步統(tǒng)計(jì),2011年上市房企中,股權(quán)轉(zhuǎn)讓共183宗,比2010年增長(zhǎng)65%。這顯示一些非房地產(chǎn)上市公司,正加速轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)也在依靠變賣資產(chǎn)來(lái)勉強(qiáng)度日。
此外,一線主業(yè)非房地產(chǎn)的上市企業(yè)開始頻頻撤離房地產(chǎn)。去年以來(lái),宏達(dá)股份、恒順醋業(yè)、金發(fā)科技、西部礦業(yè)、水井坊等16家主業(yè)非地產(chǎn)的“涉房”上市公司撤離樓市。
利潤(rùn)率降低
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:2012年上半年,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)公開的規(guī)模股權(quán)交易達(dá)到了51宗,已經(jīng)公開的總交易額就達(dá)到了205億,同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%,股權(quán)變動(dòng)明顯增加
房地產(chǎn)行業(yè)雖然在今年2季度逐漸出現(xiàn)走出調(diào)整期的跡象,但整體來(lái)說(shuō),這一市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)控,利潤(rùn)率降低已經(jīng)成為共識(shí),在今年已經(jīng)公布半年報(bào)業(yè)績(jī)的上市房企中72家上市房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入近1300億元,同比(較上年同期)增長(zhǎng)26%;而凈利潤(rùn)約182.93億元,同比增長(zhǎng)近6%,利潤(rùn)率明顯下調(diào)。
非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進(jìn)了房企并購(gòu)浪潮,幾乎支撐起此輪房企并購(gòu)潮的半邊江山。據(jù)中原研究中心統(tǒng)計(jì),2011年1月至12 月上旬,非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)涉及的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易達(dá)238宗,總金額超過(guò)400億元。其中股權(quán)交易過(guò)半達(dá)135宗,平均股權(quán)交易比例為55%。
在2009年至2010年爆發(fā)式上漲過(guò)程中,包括華菱鋼鐵、春蘭、上海申達(dá)紡織、四川水井坊、西部礦業(yè)、中衛(wèi)脈等一批電信、鋼鐵、制酒企業(yè)紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè),希望能在快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)中分一杯羹。但是在最近部分企業(yè)明顯加速了脫離地產(chǎn)、回歸本職的步伐。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,上半年來(lái)已經(jīng)有多家上市房企涉及了其他行業(yè),房企開礦等轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)的行為逐漸增加。“目前的主要問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)在回歸,行業(yè)的前景并不明朗。因此,房企必須轉(zhuǎn)型,一個(gè)方向是專業(yè)化,通過(guò)開發(fā)產(chǎn)品獲利;另一個(gè)是利用資金優(yōu)勢(shì),通過(guò)運(yùn)作房地產(chǎn)金融項(xiàng)目獲得利潤(rùn)!
除了利潤(rùn)下降,近些年來(lái),北京、上海等一線城市由于住宅用地日漸稀缺以及拿地門檻提高,不少項(xiàng)目也開始選擇退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
品牌房企拿地兇猛
就在一些小房企不得不宣告退出地產(chǎn)業(yè)的同時(shí),品牌房企卻在“謀劃”新的擴(kuò)張盛宴:大規(guī)模拿地,并嘗試進(jìn)軍新的領(lǐng)域。
從今年二季度以來(lái),隨著商品住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)入上行通道,新增項(xiàng)目去化速度提高,土地市場(chǎng)逐漸升溫。尤其從8月底之后,大部分優(yōu)質(zhì)地塊密集推出,大型房企的拿地?zé)崆樯蠞q。
進(jìn)入9月,萬(wàn)科一改以前的低調(diào)作風(fēng),在短短6天內(nèi)共拿下4幅地塊,分別位于廣州、青島、合肥和廣東順德,累計(jì)拿地金額達(dá)到68.9億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),萬(wàn)科7月共斥資約60億元在全國(guó)范圍內(nèi)拿地,拿地金額超過(guò)上半年總和,8月再拿地超36億元。對(duì)于萬(wàn)科近期密集拿地的行為,萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮曾公開表示,“不拿地,會(huì)餓死”。
萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上的一路高歌并非孤例,根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)10家龍頭房企(保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn))的監(jiān)測(cè)顯示,從6月開始,龍頭房企拿地步伐開始加大,6-8月,這10家龍頭房企拿地金額都保持在150 億元左右。9月開始,龍頭房企拿地更是加速。根據(jù)統(tǒng)計(jì),9月上旬10家龍頭房企中有3家出手拿地,合計(jì)拿地金額達(dá)82.4億元,已超過(guò)8月全月的5成。
在加快拿地的同時(shí),不少房企也在積極尋求轉(zhuǎn)型。近日,首創(chuàng)置業(yè)宣布已與法國(guó)地方政府簽訂土地協(xié)議,將建設(shè)中法經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作區(qū),為出海房企再添新例。據(jù)悉,該園區(qū)距離巴黎220公里,一期占地面積為5.8平方公里。無(wú)偶有偶,萬(wàn)科近期也加快了國(guó)際化發(fā)展步伐,目前已經(jīng)成立了美國(guó)地產(chǎn)業(yè)務(wù)推進(jìn)小組,為進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)做準(zhǔn)備;而中航地產(chǎn)則在董事會(huì)上通過(guò)了《關(guān)于公司成立海外事業(yè)部的議案》,加速布局海外市場(chǎng)。
與此同時(shí),萬(wàn)科、綠城、恒大等房企均表示,將在養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模布局。
融資力度驟增
在市場(chǎng)復(fù)蘇信號(hào)之下,房企開始積極入市拿地,對(duì)資金的需求明顯增加,房企融資力度也隨之加大。
上周六,金地集團(tuán)宣布全資子公司輝煌商務(wù)擬以16.54億港元收購(gòu)星獅地產(chǎn)56.05%股權(quán),這是在去年6月收購(gòu)至祥置業(yè)股權(quán)落空后,時(shí)隔一年金地再拋境外收購(gòu)計(jì)劃,也是今年內(nèi)繼招商地產(chǎn)、萬(wàn)科之后第三家赴港購(gòu)殼的房企,如果收購(gòu)成功,國(guó)內(nèi)“招金萬(wàn)!彼拇簖堫^房企都在港擁有融資平臺(tái)。
對(duì)此次赴港買殼,金地方面稱,收購(gòu)星獅地產(chǎn)是公司加快實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)國(guó)際化步伐的動(dòng)作之一。收購(gòu)?fù)瓿珊,金地將納入星獅地產(chǎn)旗下優(yōu)質(zhì)住宅和商業(yè)項(xiàng)目,不僅有效助力金地集團(tuán)“一體兩翼”戰(zhàn)略的推進(jìn),更將持續(xù)加深金地在國(guó)際資本市場(chǎng)的影響力。
除了赴港借殼,不少房企今年也加大了在港融資的力度。9月12日,佳兆業(yè)宣布與花旗、德意志銀行及匯豐就發(fā)行于2017年到期之2.5億美元12.875%優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買協(xié)議;9月11日,路勁基建也公告擬發(fā)行3.5億美元2017年到期的優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)。在此前的8月7日,華潤(rùn)置地宣布與多家銀行訂立34億港元的貸款融資協(xié)議,貸款期限為3年,這是該公司年初至今第七次獲得銀行貸款,已融資近93億港元。此外,今年4月以來(lái),已先后有中國(guó)海外集團(tuán)獲62億元銀團(tuán)貸款、龍湖地產(chǎn)獲24.3億港元、新世界中國(guó)地產(chǎn)獲15億港元等。
而A股方面,僅9月11日便有金融股份、榮盛發(fā)展及中航地產(chǎn)發(fā)布融資公告,累計(jì)貸款額近40億元人民幣。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,不管是攻城略地、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型還是頻繁融資,品牌房企正在進(jìn)行新一輪的戰(zhàn)略布局,一方面,由于前期以價(jià)換量策略使得銷售持續(xù)好轉(zhuǎn),房企財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步改善,資金實(shí)力增加,開始進(jìn)行新的戰(zhàn)略部署,但同時(shí),房企仍面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)最嚴(yán)厲的政策環(huán)境,也面臨去庫(kù)存與去杠桿化的雙重壓力,這將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌逐步深入,也將讓房企的大膽轉(zhuǎn)型面臨一定的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。(記者 邢飛 潘秀林)
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