業(yè)內(nèi)人士表示：這一制度將使捂盤惜售現(xiàn)象有所改觀房價(jià)也將因此有所下降
樓市調(diào)控政策的加碼，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬。時(shí)至金九銀十，備受開發(fā)商重視的樓市傳統(tǒng)銷售旺季并未如約而至。當(dāng)房產(chǎn)稅擴(kuò)容還在猜測(cè)之時(shí)，多地加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管的消息披露則引發(fā)了各界的廣泛關(guān)注。
多地加強(qiáng)樓市預(yù)收款監(jiān)管
近日多個(gè)省市傳出欲收緊樓市預(yù)售款監(jiān)管的消息，給正處于金九銀十銷售旺季的樓市潑了一盆冷水。
武漢市房管局日前宣布，將于10月啟動(dòng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。房管局、銀行和開發(fā)商將簽訂第三方監(jiān)管協(xié)議，并開設(shè)監(jiān)管賬戶，用于存放購房人所支付的購房款。根據(jù)監(jiān)管協(xié)議，開發(fā)商可在工程結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收等重大施工節(jié)點(diǎn)，向房管部門申請(qǐng)?zhí)崛≠Y金。房管部門將組織確認(rèn)施工進(jìn)度，批準(zhǔn)后通知銀行向開發(fā)商撥付資金。這意味著以后購房者買房所交的錢不是直接交給開發(fā)商，而是存入由開發(fā)商、銀行、房管局共同管理的賬號(hào)。開發(fā)商需要施工費(fèi)，必須申請(qǐng)才能使用資金。武漢市住房保障和房屋管理局開發(fā)市場(chǎng)處處長劉震介紹，推行這一政策，主要是為了防止開發(fā)商非法挪用購房款，保障購房者的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
山東省也出臺(tái)規(guī)定，對(duì)不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售報(bào)價(jià)過高、隨意調(diào)價(jià)且不接受房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，不得核發(fā)預(yù)售許可證書。
早已實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的合肥也計(jì)劃明年元旦將監(jiān)管進(jìn)行普及，以最大程度保障合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。事實(shí)上，這項(xiàng)舉動(dòng)的推行并不陌生，早在 2010年北京就出臺(tái)了監(jiān)管商品房預(yù)售款相關(guān)的管理辦法。北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長陳志曾表示，此制度最主要的目的是為了保障購房人的合法權(quán)益不受侵害，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，防止?fàn)尾樓現(xiàn)象發(fā)生。
“總體來講，此次多地加強(qiáng)樓市預(yù)收款監(jiān)管利好樓市健康發(fā)展！睂I(yè)人士分析，雖然可能會(huì)影響到開發(fā)商的利益，但不得不說這塊奶酪動(dòng)的很漂亮。
開發(fā)商資金或更加困難
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金59714億元，同比增長9.1%，增速比1-7月提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款9886億元，增長11.2%；利用外資293億元，下降53.7%；自籌資金25040億元，增長12.5%；其他資金24495億元，增長6.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15323億元，占所有開發(fā)資金的25.7%，增長10.1%。
“這占比達(dá)1/4之多的定金及預(yù)售款通過加強(qiáng)預(yù)收款監(jiān)管可以達(dá)到？顚Ｓ，更好的保障購房者權(quán)益。這不僅能防止開發(fā)商私自挪用購房款還能大大降低購房糾紛和欠款風(fēng)險(xiǎn)！笔袌(chǎng)人士認(rèn)為，這對(duì)于開發(fā)商而言并非樂事。如此高比例的預(yù)售款一旦被監(jiān)管就意味著每年開發(fā)商都將失去上千億的自由支配的款項(xiàng)，失去這樣一塊足夠分量的奶酪，對(duì)開發(fā)商的打擊可想而知。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)披露半年報(bào)的房企上半年存貨合計(jì)高達(dá)1.16萬億元，同比增幅 25.48%。其中招商、保利、萬科和金地四大巨頭房企的庫存在短短半年間由年初的4760億元激增至5158億元。數(shù)據(jù)顯示，四大房企的平均銷售毛利率也從2011年的43.25%跌至40.5%，凈利潤率則從2011年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前巨大庫存壓力下，再對(duì)預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)于需要大量資金周轉(zhuǎn)的開發(fā)商來說面臨的將是釜底抽薪的嚴(yán)峻局面。在這種“一邊倒”的政策下，各方人士也對(duì)開發(fā)商接下來的動(dòng)作多有猜測(cè)。監(jiān)管前，開發(fā)商挪用預(yù)收款進(jìn)行投資囤地已是業(yè)內(nèi)人盡皆知的潛規(guī)則，還有的企業(yè)挪用預(yù)售款支付其他項(xiàng)目成本實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，而這其中就隱藏著爛尾和捂盤惜售的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士判斷，加強(qiáng)對(duì)預(yù)收款監(jiān)管的做法能防止部分開發(fā)商囤地惜售和控制開發(fā)商的擴(kuò)張速度。
“進(jìn)行預(yù)售款監(jiān)管制度后市場(chǎng)上捂盤惜售的現(xiàn)象將有所改觀，房屋供給量會(huì)增加，房價(jià)也將因此而有所下降！蔽覑畚壹腋笨偛煤皶煴硎，此外，部分小型房地產(chǎn)公司會(huì)因資金無法迅速回籠而降價(jià)。目前，開發(fā)商唯一的途徑就是加快銷售，增加自有資金持有，否則難逃優(yōu)勝劣汰的自然法則。
樓市漲價(jià)很難
對(duì)于即將收緊的樓市預(yù)售款監(jiān)管制度，有購房意愿的合肥市民聞先生卻提出了自己的擔(dān)憂：預(yù)售資金被監(jiān)管，小型企業(yè)被淘汰，留下的大房企會(huì)否令房價(jià)上漲？ “這種擔(dān)憂沒有必要！睂I(yè)人士解釋，面臨更加嚴(yán)峻的資金困境，很多開發(fā)商只能采取降價(jià)跑量措施以盡快儲(chǔ)備資金。業(yè)內(nèi)人士斷言，當(dāng)前情況下金九銀十的漲價(jià)狂風(fēng)難以再起。以北京為例，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月上旬北京共有9個(gè)項(xiàng)目入市，共提供商品住宅1437套，預(yù)售許可面積13.6萬平方米，同比套數(shù)增加5.9%、預(yù)售面積卻減少13.4%。與此同時(shí)9月上旬9個(gè)項(xiàng)目開盤均價(jià)為18827元/平方米，同比跌幅為13%。已經(jīng)出現(xiàn)了降價(jià)的苗頭。
同時(shí)上海的開發(fā)商也開始了積極降價(jià)的促銷活動(dòng)。記者了解到，萬科煙臺(tái)項(xiàng)目、長甲集團(tuán)上海豪宅項(xiàng)目已經(jīng)開始了新一輪的降價(jià)行動(dòng)。
對(duì)于未來的房價(jià)，陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，漲價(jià)對(duì)開發(fā)商來說需要非常謹(jǐn)慎，“之前房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷，開發(fā)商希望以價(jià)換量，紛紛調(diào)低了房屋售價(jià)。但包括土地在內(nèi)的各項(xiàng)成本依然處于上升階段，導(dǎo)致銷售利潤下滑明顯，因此當(dāng)前開發(fā)商調(diào)價(jià)意愿非常明顯，對(duì)于一些稀缺區(qū)域的好產(chǎn)品，不排除價(jià)格微調(diào)的可能，但考慮到當(dāng)前市場(chǎng)仍處于宏觀調(diào)控的敏感時(shí)期，而限購和限貸的影響依然存在，開發(fā)商仍很謹(jǐn)慎！
億房研究中心研究員鄢峰也表示，前幾個(gè)月的降價(jià)銷售導(dǎo)致開發(fā)商利潤率普遍不高，多數(shù)開發(fā)商手上資金并不充裕。而加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管，又將開發(fā)商回籠不多的資金做了再次分流。在這種形勢(shì)下，開發(fā)商選擇降價(jià)出貨、加速回籠資金將是必然之舉。原先預(yù)計(jì)10月以后才會(huì)出現(xiàn)的降價(jià)潮可能提前到來，金九銀十即便旺銷也難以帶動(dòng)房價(jià)上漲。 
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