由于限購后海南市場疲軟，樓盤積壓，開發(fā)商無力支持新盤入市，買賣雙方觀望濃厚，“整個房地產(chǎn)盤面和上半年差不多，沒有大起大落！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院日前發(fā)布的《我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系研究》報告指出，截至去年底，海南位列潛在商品房存量壓力較大的省市，消化周期超過4年。
而大量積壓導(dǎo)致企業(yè)投資下降，海口今年上半年房地產(chǎn)新開工面積、施工報建面積和規(guī)劃報建面積較去年分別下降59.5%、43%和37.85%，今年7月更是出現(xiàn)3年以來的首次“零開盤”，9月僅有4個樓盤低調(diào)入市，遠(yuǎn)低于去年同期水平，《證券導(dǎo)報》記者注意到，市場上舊盤和尾盤仍占了絕大部分，新上的項目寥寥無幾。
促銷手段
花樣百出
如果買房，送你一輛車，你會不會心動呢？
在海口市龍昆南路的戶外廣告上，這類廣告都悄悄進(jìn)入消費者的視線里。《證券導(dǎo)報》記者在戶外廣告上看到“凡購買一套商品住房，即可獲贈一輛新款轎車！ 這類的廣告。事實上，并不是只有龍昆南路才有這些樓盤促銷廣告，濱海大道、海秀路，海甸島等各主要路段上，諸如此類的樓盤營銷廣告隨處可見。
有業(yè)內(nèi)人士指出，相對于其他優(yōu)惠，這一促銷活動也只是羊毛出在羊身上，促銷力度有限，僅僅是一個促銷噱頭而已，從“買房送裝修、送家電”，到“買房送車”，房產(chǎn)商的廣告越來越吸引購房者。在海南樓市價格趨于穩(wěn)定的階段，更多的房產(chǎn)商將營銷廣告的重點放在“附加產(chǎn)品”上。
開發(fā)商的“算盤”敲得響，不意味著消費者就會買賬。但據(jù)記者了解，購房者更愿意接受直接降價，一口價、特價房源和折扣優(yōu)惠的促銷形式。
當(dāng)然，除了送禮，打折、特價房也是開發(fā)商屢試不爽的招數(shù)，據(jù)《證券導(dǎo)報》記者了解，地處？谑凶罘比A的龍昆南路與國興路交匯處的正大豪庭聯(lián)合海南搜房網(wǎng)推出了“搜房網(wǎng)夜閃購正大豪庭百人團購月”活動，以團購的形式變著法子打折。當(dāng)團購人數(shù)達(dá)到20人時是9800元/平方米，50人為9600元/平方米，當(dāng)人數(shù)達(dá)到100人時，則再降620元/平方米，為8980元/平方米。黃金海岸的金手指高爾夫溫泉小鎮(zhèn)推出了25萬元/套的特價房。海甸島德利路的海岸郁金香花園則是盤尾清盤，報價10800元/平方米，全款享受88折優(yōu)惠。
市場回暖？
這是個未知數(shù)
在經(jīng)歷了五六七月份房價環(huán)比微漲的一波行情后，海南樓市成交量在8月份再度出現(xiàn)放緩的跡象，成交量小幅回落。據(jù)海南搜房網(wǎng)向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，海南商品房簽約 4402套，環(huán)比7月份的5200套下跌15.35%；簽約面積466373.19平方米，環(huán)比7月份的508204.23平方米下跌8.23%；簽約住宅均價8477.35元/平米，環(huán)比7月份時8870.85元/平米的價格下跌4.44%。
8月成交量環(huán)比大幅回落，表面上看是受傳統(tǒng)淡季以及開盤量偏少等因素影響，但實際上有著更深層次的原因。今年5月份和6月份海南樓市形勢走好，7月份的房地產(chǎn)市場在此高位基礎(chǔ)上，成交量又有上揚，傳統(tǒng)淡季變身旺季。但是，從7月中旬開始，國務(wù)院督查組開始調(diào)研，調(diào)控收緊的傳聞籠罩著各地的房地產(chǎn)市場，進(jìn)而影響海南樓市成交量。
海南搜房網(wǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，8月一直是樓市傳統(tǒng)淡季，成交量有所下降很正常。但隨后而來的“金九銀十”，開發(fā)商都會卯足勁，加大銷售力度，預(yù)計成交量會小幅回升。
眾所周知，九月到次年的二月都是海南樓市的傳統(tǒng)旺季，而“金九”的表現(xiàn)，將直接影響開發(fā)商全年的業(yè)績，其重要性自然不言而喻。
但上述負(fù)責(zé)人同時也指出，在目前的市場氣氛下，能否引爆這波行情還得取決于開發(fā)商能否給出更大的優(yōu)惠，或者采取更有效的營銷手段。
9月僅4新盤上市
10月或集中推盤
據(jù)海南房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會公布的資料顯示，9月，海南商品住宅預(yù)計有4個新項目開盤，同比去年9月開盤量有明顯下跌。
事實上，這明顯與現(xiàn)在的政策有關(guān)，今年6月8日和7月6日，央行先后兩次宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，這一樓市利好政策在降低購房者還貸壓力的同時，也使購房者普遍產(chǎn)生了恐慌心理，擔(dān)心樓市會重演2009年的房價大反彈，所以開始“恐慌性”入市。6月份的海南樓市整體市場都有明顯復(fù)蘇，市場再現(xiàn)量價齊升。對開發(fā)商而言，樓市寒冬終于融化在了今夏的驕陽中，樂觀情緒開始出現(xiàn)。
但是不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在利好政策的影響下，推盤熱情也并未十分高漲，7月預(yù)開盤的7個樓盤中，僅有3家如期開盤，其他樓盤均延期。雖然樓市回暖已是業(yè)界共識，但開發(fā)商依然表現(xiàn)出信心不足，不愿意選在淡季開盤，而是看準(zhǔn)“金九銀十”以及同期舉辦的海南房博會這個時點集中推盤，預(yù)計10月將會迎來開盤的高峰期。
從往年的數(shù)據(jù)來看，海南樓市集中成交大多是在10-11月。業(yè)內(nèi)人士表示，盡管“金九銀十”已經(jīng)被多數(shù)人接受，但是海南樓市的銷售最高峰確實是在9月后，甚至?xí)永m(xù)到12月。所謂的下半年樓市高峰，還得看第四季度。有開發(fā)商指出，“金九銀十”的概念是存在的，但是，不確定因素太多。任何的“風(fēng)吹草動” 都會影響樓市發(fā)展。
新議題
房產(chǎn)稅試點擴容
從今年7月底以來，國家稅務(wù)總局組織來自全國36個省市的71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員，在中國人民大學(xué)培訓(xùn)房地產(chǎn)估價技術(shù)，這種估價技術(shù)將在未來的房產(chǎn)稅征收中用于稅基的計算。有評論認(rèn)為，這意味著，圍繞房產(chǎn)稅試點的擴容，中央和地方有關(guān)部門正在密集進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備。
消息頻傳，又屢遭相關(guān)單位否認(rèn)，這是房產(chǎn)稅試點擴容的現(xiàn)狀。近期，決策層也頻頻傳出“房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向會繼續(xù)堅持”的聲音。9月6日，住建部政策研究中心主任秦虹就公開表態(tài)，堅持抑制投資投機性的需求不動搖，滿足合理住房需求不動搖。她表示，調(diào)控的主要手段是堅持差別化的信貸和稅收政策。媒體也頻頻報道，征收房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作一直在進(jìn)行，與計稅辦法相關(guān)的培訓(xùn)此前一直在進(jìn)行，按評估價征收或是房產(chǎn)稅擴圍試點的風(fēng)向之一。
此外，不久前，國務(wù)院還組織了8路督查組分赴16個省市，對貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況進(jìn)行了督查。督查組回京后，樓市調(diào)控新政出臺的預(yù)期強烈，但到目前為止，除個別部委表態(tài)強化政策落實外，并無新政出臺。
業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)稅將減少地方政府對“賣地”的依賴。一些地方政府一直對“土地財政”有依賴性，賣地收入占財政收入的一半以上。開征房產(chǎn)稅，政府不再將賣地作為財政收入的主要來源，土地的價格或?qū)⒒貧w理性。同時，減少地方政府對“土地財政”的依賴，逼迫地方政府更加注重城市配套與社區(qū)服務(wù)，穩(wěn)步提升存量房地產(chǎn)價值。但可以預(yù)見的是，未來政策一旦全面施行，海南樓市將面臨新一輪考驗。
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