如今的樓市“金九”,就像一句老歌詞:“平平淡淡才是真”!敖鹁拧钡降子袥]有“金”? “銀十”究竟有沒有“銀”?華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉說,樓市“不溫不火”的情況可能維持較長一段時(shí)間。同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司董事長孫益功也認(rèn)為,樓市這樣的狀態(tài)可能還要持續(xù)一兩年。
9月18日,解放日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、復(fù)旦大學(xué)EMBA房地產(chǎn)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合主辦“特殊時(shí)期的房地產(chǎn)健康應(yīng)對策略”論壇,華偉和孫益功在會上發(fā)表了以上觀點(diǎn)(詳細(xì)內(nèi)容見A04版)。
華偉認(rèn)為,未來五年樓市存在兩大機(jī)遇:第一,明年5月之后,以上海為代表的一二線城市中高端產(chǎn)品價(jià)格爆發(fā)和中低端產(chǎn)品成交放量,會把統(tǒng)計(jì)價(jià)格包裝得非常完美。第二,利率市場化是未來三到五年市場蘊(yùn)藏的機(jī)遇。利率市場化意味著貸款利率和存款利率的息差只有一個(gè)百分點(diǎn)。未來5年,整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會將處于一個(gè)降息通道。降息過程中,中高端房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨資產(chǎn)價(jià)格再次膨脹。
盡管未來可期,但華偉同時(shí)表示,當(dāng)下民間資本不敢做高風(fēng)險(xiǎn)投資。股市未見起色之前,房地產(chǎn)的市場預(yù)期一定不是漲價(jià)。 “樓市不能垮,一垮體系要亂,同時(shí)又不能太好,太好沒人買股票。 ”
孫益功分析,2009年,多地房價(jià)暴漲,人們恐慌買房的結(jié)果是制造了一個(gè)“虛假成交量”。目前,除華東地區(qū)以外的三四線城市,已經(jīng)出現(xiàn)樓市“崩盤”現(xiàn)象。
以鄂爾多斯為例,該地戶籍人口與流動人口總計(jì)約130萬。 2006年,全年成交量200萬平方米,這是一個(gè)合理值。 2010年,全年成交量暴漲到1000萬平方米,這里面就有很大的泡沫成分。后來,全年開工量更是達(dá)到2000萬平方米。截至8月1日,鄂爾多斯已開工面積中80%都已停工。未來,更多三四線城市樓市泡沫破滅的速度將會加快。2013年6月之前,樓市“硬著陸”將全面體現(xiàn)。
像上海這樣的一線城市會如何呢?孫益功認(rèn)為,與三四線城市的嚴(yán)酷相比,一線城市處在 “暖春”。由于一線城市土地供應(yīng)量不足,僥幸躲過供應(yīng)泡沫的劫難,取而代之出現(xiàn)價(jià)格的泡沫,也在持續(xù)從嚴(yán)的調(diào)控之下回歸理性。
“上海目前有4000多萬平方米的庫存面積,接近4年左右的土地儲備量。一般情況下,土地儲備量在3-5年是正常的,低于3年房價(jià)要漲,大于8年中期房價(jià)是不被看好的。與一些三四線城市人口減少的趨勢不同,上海每年的人口數(shù)都在遞增。這說明上海商品住房的需求量大,供應(yīng)相對不足,今天的房地產(chǎn)市場是相對健康、安全的。 ”
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