蚌埠日報訊 9月樓市的開局沒有給開發(fā)商帶來期盼中的“金九”之喜，倒是流露出一絲金秋的涼爽。對此，有人認為，作為樓市傳統(tǒng)旺季，“金九銀十”向來都被寄予厚望，而 9月上半月的成績更是整個樓市的風向標，在這一階段，量穩(wěn)價平的底氣主要來自于剛需，但庫存決定了蚌埠市房價的走勢依然會在底部盤整，脫離底部進入銷售旺季還需多種條件的配合，但這些條件目前尚未出現(xiàn)。
“金九”成色不足
9月，天氣漸涼，卻是樓市傳統(tǒng)的旺銷季節(jié)，因此樓市有“金九銀十”之說。往年，每到這個時候，朱亮都忙得團團轉(zhuǎn)，作為房地產(chǎn)營銷公司的總經(jīng)理，他既要組織策劃，又要監(jiān)控銷售，還要應(yīng)對方方面面“走后門”買房的熟人。而今年進入9月，朱亮卻“氣定神閑”。“銷售不溫不火，急也沒有用”，朱亮說，他所代理的樓盤已經(jīng)趁6、7月份樓市回暖的當口走了一批貨，現(xiàn)在將視客戶積累情況，決定下一批次房源的開盤時間。
與朱亮一樣，在淮上區(qū)一家樓盤擔任策劃的汪新，同樣感受到今年9月樓市的絲絲清涼。他所在的樓盤，原打算9月初推出新房源，但由于客戶積累數(shù)量不足，只得將開盤時間往后推延。“兩節(jié)前無論蓄客多少都得開盤”，汪新坦言，往年9月和10月是全年銷售最火爆的時段，開發(fā)商都要趕在這個時段推盤，一是因為開發(fā)商年底要支付工程款和銀行貸款；二是這個時候天氣不熱不冷，人們的購房意愿較為強烈；同時，中秋和國慶長假又是開展促銷的絕佳時機！艾F(xiàn)在每天的來訪量只有十來組，而其中的有效客戶更是屈指可數(shù)”，同在這個樓盤擔任置業(yè)顧問的汪菲說，往年9月份的銷售提成收入豐厚，如果照現(xiàn)在情形看，今年就沒有太多的指望了。
事實上，在開發(fā)企業(yè)普遍感到資金壓力的情況下，許多企業(yè)都對9月份充滿期許，然而不溫不火的銷售狀況令他們頗感失望。
連日來，記者先后走訪了淮上區(qū)、高新區(qū)、禹會區(qū)、龍子湖區(qū)的近十個樓盤，在富麗堂皇的售樓中心看到，來訪的客戶稀稀落落，個別樓盤的銷售展示大廳，空空蕩蕩難見客戶的身影，旺季不旺已成定局。
多年從事房地產(chǎn)營銷的職業(yè)經(jīng)理人肖慶林告訴記者，客戶積累，即“蓄客”，是房地產(chǎn)營銷的重要手段，通常自項目公開起就開始了客戶積累的過程，確定何時開盤，通常視客戶積累情況而定，而比較理想的蓄客量是當期實際推出房源量的三倍左右。銷售不旺時，開發(fā)商往往要放緩?fù)票P的節(jié)奏，而在樓盤旺銷時則密集推盤，加快去化的速度，快速回款。
今年9月為何難見火爆的銷售場面？業(yè)內(nèi)人士分析說，去年實施的差別化利率和限購等樓市調(diào)控政策，讓房地產(chǎn)業(yè)冷風勁吹，今年1至3月份，蚌埠樓市成交量嚴重萎縮，1月份成交量635套，同比下降32.66%，成交金額同比下降了49.05%。在以剛性需求為主導(dǎo)的市場里，觀望了一段時間后，剛需必須尋求釋放，在樓市調(diào)控政策沒有進一步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)主動調(diào)低價格適應(yīng)市場的情況下，第二季度銷售回暖，月均銷量突破千套大關(guān)。在剛性需求提前釋放后，8月份銷售量又大幅下挫，全月僅成交886套，環(huán)比減少20%。8月份的銷售行情像一個晴雨表，為金九成色不足埋下了伏筆。
營銷需要智慧
“交1萬抵3萬”、“現(xiàn)房發(fā)售一口價”、 “懸賞3000元，尋找左鄰右舍”、“打折促銷，不如一降到底”……翻開近期的報紙，花花綠綠的樓盤廣告頗為搶眼，與去年同期的房地產(chǎn)廣告比較一下，不難發(fā)現(xiàn)其中的玄機。去年“金九銀十”季節(jié)，樓盤廣告主打的是形象概念。“夢想景觀之城”、“山水別墅，一湖一境界”……諸如此類廣告語的訴求，引領(lǐng)購房者對社區(qū)未來生活方式的遐想，今年的樓盤宣傳幾乎無例外地打出優(yōu)惠和打折的旗幟，而其中一家樓盤更將房號、面積與具體價格統(tǒng)統(tǒng)印在廣告上，讓人看到了實實在在的優(yōu)惠。
“在樓市低迷時，比的是樓房的品質(zhì)和開發(fā)商的誠意”。項目負責人介紹說，一個大大的低價后面加一個小小的“起”字，是樓盤常用的推廣策略，真正沖著這個價格去的客戶往往會很失望，不是這個價格的房子早已賣完，就是房型或位置很差。多年來在蚌從事房地產(chǎn)營銷的策劃人戴煒介紹，當樓盤普遍將價格作為主題廣告語時，往往是樓市低迷期，這個時候，任何“花式”的概念營銷手段都無法真正打動消費者。
“在樓市行情不樂觀時，最能體現(xiàn)出營銷策劃人的智慧”，本土資深策劃人朱亮說。事實上，最近一段時間，蚌埠各樓盤的策劃人可謂使盡渾身解數(shù)各顯神通：千萬豪車開進售樓現(xiàn)場、帶著意向客戶采葡萄、請知名主持人柳巖前來捧場……除了絞盡腦汁在文案和營銷策略上下足功夫外，許多樓盤將活動營銷發(fā)揮得淋漓盡致。
“在買方主導(dǎo)市場的時候，要想爭取到更多的客戶，除了要盡可能讓利外，開發(fā)商還應(yīng)當在樓盤品質(zhì)上下功夫”，市住建委房地產(chǎn)市場監(jiān)管科科長劉玉武介紹，雖然現(xiàn)在整體銷售不理想，但有些配套完善、品質(zhì)上乘、價格適中的樓盤依然十分旺銷。
劉玉武的觀點也在市場上得到體現(xiàn)，位于蚌山區(qū)的一個樓盤項目的開發(fā)商是國內(nèi)著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項目周邊配套十分成熟，首期推出的商品住宅，開盤當天銷售火爆。對于這一現(xiàn)象，劉玉武說，價格雖說是實效營銷的關(guān)鍵因素，但也不是決定性因素。住房作為家庭最大的耐用消費品，一般來說消費者都十分理性，良好的性價比才是消費者出手的關(guān)鍵因素。因此，他認為，當前市道下，開發(fā)商應(yīng)著重加強戶型創(chuàng)新、環(huán)境塑造和配套建設(shè)，真正讓產(chǎn)品本身打動消費者。
后市量價平穩(wěn)
最新數(shù)據(jù)顯示，上周(9月9日至15日)，蚌埠市商品住宅成交175套，日均25套，環(huán)比上周漲3.6%。9月上半月，與8月份同期相比基本持平，但是與5至7月份相比，仍處在一個比較低的水平。
對此，業(yè)內(nèi)人士分析說，去年國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，給房地產(chǎn)市場帶來了濃厚的觀望氣氛，在低迷時期后，今年第二季度，全國樓市普遍出現(xiàn)回暖的趨勢，隨著成交量趨穩(wěn)，房價也開始全面平穩(wěn)運行？傮w來看，目前蚌埠市場正處在剛性需求的末期，而改善性正在醞釀發(fā)力，市場能否進一步回暖和延續(xù)，還將取決于改善性需求能否順利充分釋放。在價格方面，1至8月份，市區(qū)商品住宅價格均價每平方米4213元，同比下降11.32%，接下來的時間，由于剛性需求的低價位樓盤或?qū)⑼顺龈呶怀山坏奈枧_，而改善性住宅和高端樓盤占有份額將逐步放大，由此可以得出網(wǎng)上備案均價或?qū)⑸蠞q。
記者采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然開發(fā)商大打促銷牌吸引客戶，但實際成交量并未呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢！昂笫须y有大的變動”，朱亮認為，從根本上說，銷量和房價是由市場供求關(guān)系決定的，蚌埠市商品住宅購買者多是剛性需求和改善性需求，國家的宏觀調(diào)控政策主要調(diào)控的是投資和投機性需求，單從政策層面上看，對蚌埠樓市的影響不是很大，但值得注意的是，國家宏觀調(diào)控政策放松與否會直接影響到購房者對房價漲跌的心理預(yù)期。近期，國務(wù)院督察組分赴多個地區(qū)，調(diào)研樓市調(diào)控政策的執(zhí)行效果，表明了政府調(diào)控樓市的決心。在政策面沒有松動的情況下，蚌埠市樓市短期內(nèi)不會有大的波動。
蚌埠樓市價格走勢如何？采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士認為，年內(nèi)，蚌埠房價既不會大起，也不會大落，將是一個平穩(wěn)發(fā)展期。
據(jù)蚌埠房產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至9月20日，蚌埠市商品住宅可銷售套數(shù)為10018套，總面積為105.39萬平方米，如果按照月均銷售 1000套計算，僅存量住房仍可以銷售10個月。由于存量較大，即使銷售回暖，開發(fā)商仍以銷售回款為主，提價勢必影響走量，因而大幅提高售價的可能性幾無可能。
采訪中，專業(yè)人士普遍認為，在今年接下來的三個多月時間里，蚌埠市商品住宅銷量和價格將會維持在一個平穩(wěn)運行的區(qū)間，基于這種認識，他們認為，如果是改善性需求，趁開發(fā)商急于走量回款的當下，選擇品質(zhì)優(yōu)良價格適中的樓盤出手不會吃虧，如果再等一等，看準時機再買也不用擔心錯過“低價末班車”。 (李茂峰)
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