中聯(lián)二手房研究院總經(jīng)理 肖小平
9月14日，美聯(lián)儲啟動了新一輪的量化寬松貨幣政策 (即QE3)。據(jù)了解，QE3沒有確定量寬上限和時間，只是要求每月可購買400億美元按揭擔(dān)保證券(MBS)，直至就業(yè)明顯改善為止，同時將超低利率延長至2015年中。這些條款，在提振信心的同時，也給市場提供了更多的想象空間。市場分析人士在對它進(jìn)行分析時，看法不一，分歧較大。
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其實，在以美元為主導(dǎo)的國際貨幣體系下，美國的貨幣政策就是國際金融市場的貨幣政策。不論從哪個層面來看，QE3對中國樓市的影響都不容忽視。在國內(nèi)央行尚未推出相關(guān)對策之前，美國QE3對深圳樓市的影響，分析起來大致有以下三個方向：
樂觀預(yù)測：熱錢流入
美國QE3推出之后，人民幣可能隨美元的貶值而升值，人民幣的升值可能讓外資重新進(jìn)入中國市場，它們一旦進(jìn)入中國樓市，將會推動量價大漲。深圳市民對這些信息一向較為關(guān)注，他們跟風(fēng)入市的可能性也極大，屆時深圳樓市也可能出現(xiàn)新一輪的上漲。
上周五，深圳的房產(chǎn)拍賣會上，拍賣的房產(chǎn)僅40余套，就吸引了500多人到場，人數(shù)創(chuàng)下歷史新高。“一房難求”的場面，似乎再次證明了深圳人對房產(chǎn)投資的偏愛。
悲觀預(yù)測：
國內(nèi)資金流出
當(dāng)前國際金融市場普遍認(rèn)為中國住房市場泡沫過大，風(fēng)險過高，美國QE3之后，“國際熱錢”可能不會流入中國樓市。另一方面，反而有不少國內(nèi)資金想找地方避險保值，而美國QE3的目的就是通過降低住房按揭貸款利率來帶動美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，因此很可能成為國內(nèi)資金避險的首要選擇。
也就是說，悲觀預(yù)測下，不僅沒有“國際熱錢”流入中國樓市，反而有大筆國內(nèi)資金流向美國樓市。失去了炒作空間的深圳樓市，其購買需求將會萎縮，成交量、成交價都可能下行。
中性預(yù)測：維持剛需市
面對美國的QE3，國內(nèi)央行在進(jìn)行貨幣政策調(diào)整時，首先考慮的是“保證房地產(chǎn)調(diào)控的成果”，因此對貨幣體系流出來的資金流向，進(jìn)行更為嚴(yán)格的規(guī)管，同時對限購、限貸等政策嚴(yán)格執(zhí)行，必要時甚至推出房產(chǎn)稅試點，從而有效打壓樓市的炒作空間。如此一來，中國樓市依然是“剛需的樓市”，量價將維持在一個穩(wěn)定的水平線上。
依目前形勢來看，以上三個方向的預(yù)測，中性出現(xiàn)的可能性最大，樂觀次之，悲觀的可能性最小。
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