由于限購(gòu)后海南市場(chǎng)疲軟，樓盤(pán)積壓，開(kāi)發(fā)商無(wú)力支持新盤(pán)入市，買(mǎi)賣(mài)雙方觀望濃厚，“整個(gè)房地產(chǎn)盤(pán)面和上半年差不多，沒(méi)有大起大落。”上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系研究》報(bào)告指出，截至去年底，海南位列潛在商品房存量壓力較大的省市，消化周期超過(guò)4年。
而大量積壓導(dǎo)致企業(yè)投資下降，？诮衲晟习肽攴康禺a(chǎn)新開(kāi)工面積、施工報(bào)建面積和規(guī)劃報(bào)建面積較去年分別下降59.5%、43%和37.85%，今年7月更是出現(xiàn)3年以來(lái)的首次“零開(kāi)盤(pán)”，9月僅有4個(gè)樓盤(pán)低調(diào)入市，遠(yuǎn)低于去年同期水平，《證券導(dǎo)報(bào)》記者注意到，市場(chǎng)上舊盤(pán)和尾盤(pán)仍占了絕大部分，新上的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾。
促銷手段
花樣百出
如果買(mǎi)房，送你一輛車，你會(huì)不會(huì)心動(dòng)呢？
在？谑旋埨ツ下返膽敉鈴V告上，這類廣告都悄悄進(jìn)入消費(fèi)者的視線里！蹲C券導(dǎo)報(bào)》記者在戶外廣告上看到“凡購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，即可獲贈(zèng)一輛新款轎車！边@類的廣告。事實(shí)上，并不是只有龍昆南路才有這些樓盤(pán)促銷廣告，濱海大道、海秀路，海甸島等各主要路段上，諸如此類的樓盤(pán)營(yíng)銷廣告隨處可見(jiàn)。
有業(yè)內(nèi)人士指出，相對(duì)于其他優(yōu)惠，這一促銷活動(dòng)也只是羊毛出在羊身上，促銷力度有限，僅僅是一個(gè)促銷噱頭而已，從“買(mǎi)房送裝修、送家電”，到“買(mǎi)房送車”，房產(chǎn)商的廣告越來(lái)越吸引購(gòu)房者。在海南樓市價(jià)格趨于穩(wěn)定的階段，更多的房產(chǎn)商將營(yíng)銷廣告的重點(diǎn)放在“附加產(chǎn)品”上。
開(kāi)發(fā)商的“算盤(pán)”敲得響，不意味著消費(fèi)者就會(huì)買(mǎi)賬。但據(jù)記者了解，購(gòu)房者更愿意接受直接降價(jià)，一口價(jià)、特價(jià)房源和折扣優(yōu)惠的促銷形式。
當(dāng)然，除了送禮，打折、特價(jià)房也是開(kāi)發(fā)商屢試不爽的招數(shù)，據(jù)《證券導(dǎo)報(bào)》記者了解，地處？谑凶罘比A的龍昆南路與國(guó)興路交匯處的正大豪庭聯(lián)合海南搜房網(wǎng)推出了“搜房網(wǎng)夜閃購(gòu)正大豪庭百人團(tuán)購(gòu)月”活動(dòng)，以團(tuán)購(gòu)的形式變著法子打折。當(dāng)團(tuán)購(gòu)人數(shù)達(dá)到20人時(shí)是9800元/平方米，50人為9600元/平方米，當(dāng)人數(shù)達(dá)到100人時(shí)，則再降620元/平方米，為8980元/平方米。黃金海岸的金手指高爾夫溫泉小鎮(zhèn)推出了25萬(wàn)元/套的特價(jià)房。海甸島德利路的海岸郁金香花園則是盤(pán)尾清盤(pán)，報(bào)價(jià)10800元/平方米，全款享受88折優(yōu)惠。
市場(chǎng)回暖？
這是個(gè)未知數(shù)
在經(jīng)歷了五六七月份房?jī)r(jià)環(huán)比微漲的一波行情后，海南樓市成交量在8月份再度出現(xiàn)放緩的跡象，成交量小幅回落。據(jù)海南搜房網(wǎng)向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，截至8 月31日，海南商品房簽約4402套，環(huán)比7月份的5200套下跌15.35%；簽約面積466373.19平方米，環(huán)比7月份的508204.23平方米下跌8.23%；簽約住宅均價(jià)8477.35元/平米，環(huán)比7月份時(shí)8870.85元/平米的價(jià)格下跌4.44%。
8月成交量環(huán)比大幅回落，表面上看是受傳統(tǒng)淡季以及開(kāi)盤(pán)量偏少等因素影響，但實(shí)際上有著更深層次的原因。今年5月份和6月份海南樓市形勢(shì)走好，7月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)在此高位基礎(chǔ)上，成交量又有上揚(yáng)，傳統(tǒng)淡季變身旺季。但是，從7月中旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院督查組開(kāi)始調(diào)研，調(diào)控收緊的傳聞籠罩著各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而影響海南樓市成交量。
海南搜房網(wǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，8月一直是樓市傳統(tǒng)淡季，成交量有所下降很正常。但隨后而來(lái)的“金九銀十”，開(kāi)發(fā)商都會(huì)卯足勁，加大銷售力度，預(yù)計(jì)成交量會(huì)小幅回升。
眾所周知，九月到次年的二月都是海南樓市的傳統(tǒng)旺季，而“金九”的表現(xiàn)，將直接影響開(kāi)發(fā)商全年的業(yè)績(jī)，其重要性自然不言而喻。
但上述負(fù)責(zé)人同時(shí)也指出，在目前的市場(chǎng)氣氛下，能否引爆這波行情還得取決于開(kāi)發(fā)商能否給出更大的優(yōu)惠，或者采取更有效的營(yíng)銷手段。
9月僅4新盤(pán)上市
10月或集中推盤(pán)
據(jù)海南房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公布的資料顯示，9月，海南商品住宅預(yù)計(jì)有4個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，同比去年9月開(kāi)盤(pán)量有明顯下跌。
事實(shí)上，這明顯與現(xiàn)在的政策有關(guān)，今年6月8日和7月6日，央行先后兩次宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，這一樓市利好政策在降低購(gòu)房者還貸壓力的同時(shí)，也使購(gòu)房者普遍產(chǎn)生了恐慌心理，擔(dān)心樓市會(huì)重演2009年的房?jī)r(jià)大反彈，所以開(kāi)始“恐慌性”入市。6月份的海南樓市整體市場(chǎng)都有明顯復(fù)蘇，市場(chǎng)再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，樓市寒冬終于融化在了今夏的驕陽(yáng)中，樂(lè)觀情緒開(kāi)始出現(xiàn)。
但是不難發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在利好政策的影響下，推盤(pán)熱情也并未十分高漲，7月預(yù)開(kāi)盤(pán)的7個(gè)樓盤(pán)中，僅有3家如期開(kāi)盤(pán)，其他樓盤(pán)均延期。雖然樓市回暖已是業(yè)界共識(shí)，但開(kāi)發(fā)商依然表現(xiàn)出信心不足，不愿意選在淡季開(kāi)盤(pán)，而是看準(zhǔn) “金九銀十”以及同期舉辦的海南房博會(huì)這個(gè)時(shí)點(diǎn)集中推盤(pán)，預(yù)計(jì)10月將會(huì)迎來(lái)開(kāi)盤(pán)的高峰期。
從往年的數(shù)據(jù)來(lái)看，海南樓市集中成交大多是在10-11月。業(yè)內(nèi)人士表示，盡管“金九銀十”已經(jīng)被多數(shù)人接受，但是海南樓市的銷售最高峰確實(shí)是在9月后，甚至?xí)永m(xù)到12月。所謂的下半年樓市高峰，還得看第四季度。有開(kāi)發(fā)商指出，“金九銀十”的概念是存在的，但是，不確定因素太多。任何的“風(fēng)吹草動(dòng)”都會(huì)影響樓市發(fā)展。
新議題
房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容
從今年7月底以來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局組織來(lái)自全國(guó)36個(gè)省市的71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員，在中國(guó)人民大學(xué)培訓(xùn)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)，這種估價(jià)技術(shù)將在未來(lái)的房產(chǎn)稅征收中用于稅基的計(jì)算。有評(píng)論認(rèn)為，這意味著，圍繞房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)容，中央和地方有關(guān)部門(mén)正在密集進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備。
消息頻傳，又屢遭相關(guān)單位否認(rèn)，這是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的現(xiàn)狀。近期，決策層也頻頻傳出“房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持”的聲音。9月6日，住建部政策研究中心主任秦虹就公開(kāi)表態(tài)，堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性的需求不動(dòng)搖，滿足合理住房需求不動(dòng)搖。她表示，調(diào)控的主要手段是堅(jiān)持差別化的信貸和稅收政策。媒體也頻頻報(bào)道，征收房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作一直在進(jìn)行，與計(jì)稅辦法相關(guān)的培訓(xùn)此前一直在進(jìn)行，按評(píng)估價(jià)征收或是房產(chǎn)稅擴(kuò)圍試點(diǎn)的風(fēng)向之一。
此外，不久前，國(guó)務(wù)院還組織了8路督查組分赴16個(gè)省市，對(duì)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況進(jìn)行了督查。督查組回京后，樓市調(diào)控新政出臺(tái)的預(yù)期強(qiáng)烈，但到目前為止，除個(gè)別部委表態(tài)強(qiáng)化政策落實(shí)外，并無(wú)新政出臺(tái)。
業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)稅將減少地方政府對(duì)“賣(mài)地”的依賴。一些地方政府一直對(duì)“土地財(cái)政”有依賴性，賣(mài)地收入占財(cái)政收入的一半以上。開(kāi)征房產(chǎn)稅，政府不再將賣(mài)地作為財(cái)政收入的主要來(lái)源，土地的價(jià)格或?qū)⒒貧w理性。同時(shí)，減少地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，逼迫地方政府更加注重城市配套與社區(qū)服務(wù)，穩(wěn)步提升存量房地產(chǎn)價(jià)值。但可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)政策一旦全面施行，海南樓市將面臨新一輪考驗(yàn)。
作者：洪佳佳來(lái)源《證券導(dǎo)報(bào)》)
而大量積壓導(dǎo)致企業(yè)投資下降，？诮衲晟习肽攴康禺a(chǎn)新開(kāi)工面積、施工報(bào)建面積和規(guī)劃報(bào)建面積較去年分別下降59.5%、43%和37.85%，今年7月更是出現(xiàn)3年以來(lái)的首次“零開(kāi)盤(pán)”，9月僅有4個(gè)樓盤(pán)低調(diào)入市，遠(yuǎn)低于去年同期水平，《證券導(dǎo)報(bào)》記者注意到，市場(chǎng)上舊盤(pán)和尾盤(pán)仍占了絕大部分，新上的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾。
促銷手段
花樣百出
如果買(mǎi)房，送你一輛車，你會(huì)不會(huì)心動(dòng)呢？
在？谑旋埨ツ下返膽敉鈴V告上，這類廣告都悄悄進(jìn)入消費(fèi)者的視線里！蹲C券導(dǎo)報(bào)》記者在戶外廣告上看到“凡購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，即可獲贈(zèng)一輛新款轎車！边@類的廣告。事實(shí)上，并不是只有龍昆南路才有這些樓盤(pán)促銷廣告，濱海大道、海秀路，海甸島等各主要路段上，諸如此類的樓盤(pán)營(yíng)銷廣告隨處可見(jiàn)。
有業(yè)內(nèi)人士指出，相對(duì)于其他優(yōu)惠，這一促銷活動(dòng)也只是羊毛出在羊身上，促銷力度有限，僅僅是一個(gè)促銷噱頭而已，從“買(mǎi)房送裝修、送家電”，到“買(mǎi)房送車”，房產(chǎn)商的廣告越來(lái)越吸引購(gòu)房者。在海南樓市價(jià)格趨于穩(wěn)定的階段，更多的房產(chǎn)商將營(yíng)銷廣告的重點(diǎn)放在“附加產(chǎn)品”上。
開(kāi)發(fā)商的“算盤(pán)”敲得響，不意味著消費(fèi)者就會(huì)買(mǎi)賬。但據(jù)記者了解，購(gòu)房者更愿意接受直接降價(jià)，一口價(jià)、特價(jià)房源和折扣優(yōu)惠的促銷形式。
當(dāng)然，除了送禮，打折、特價(jià)房也是開(kāi)發(fā)商屢試不爽的招數(shù)，據(jù)《證券導(dǎo)報(bào)》記者了解，地處？谑凶罘比A的龍昆南路與國(guó)興路交匯處的正大豪庭聯(lián)合海南搜房網(wǎng)推出了“搜房網(wǎng)夜閃購(gòu)正大豪庭百人團(tuán)購(gòu)月”活動(dòng)，以團(tuán)購(gòu)的形式變著法子打折。當(dāng)團(tuán)購(gòu)人數(shù)達(dá)到20人時(shí)是9800元/平方米，50人為9600元/平方米，當(dāng)人數(shù)達(dá)到100人時(shí)，則再降620元/平方米，為8980元/平方米。黃金海岸的金手指高爾夫溫泉小鎮(zhèn)推出了25萬(wàn)元/套的特價(jià)房。海甸島德利路的海岸郁金香花園則是盤(pán)尾清盤(pán)，報(bào)價(jià)10800元/平方米，全款享受88折優(yōu)惠。
市場(chǎng)回暖？
這是個(gè)未知數(shù)
在經(jīng)歷了五六七月份房?jī)r(jià)環(huán)比微漲的一波行情后，海南樓市成交量在8月份再度出現(xiàn)放緩的跡象，成交量小幅回落。據(jù)海南搜房網(wǎng)向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，截至8 月31日，海南商品房簽約4402套，環(huán)比7月份的5200套下跌15.35%；簽約面積466373.19平方米，環(huán)比7月份的508204.23平方米下跌8.23%；簽約住宅均價(jià)8477.35元/平米，環(huán)比7月份時(shí)8870.85元/平米的價(jià)格下跌4.44%。
8月成交量環(huán)比大幅回落，表面上看是受傳統(tǒng)淡季以及開(kāi)盤(pán)量偏少等因素影響，但實(shí)際上有著更深層次的原因。今年5月份和6月份海南樓市形勢(shì)走好，7月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)在此高位基礎(chǔ)上，成交量又有上揚(yáng)，傳統(tǒng)淡季變身旺季。但是，從7月中旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院督查組開(kāi)始調(diào)研，調(diào)控收緊的傳聞籠罩著各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而影響海南樓市成交量。
海南搜房網(wǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，8月一直是樓市傳統(tǒng)淡季，成交量有所下降很正常。但隨后而來(lái)的“金九銀十”，開(kāi)發(fā)商都會(huì)卯足勁，加大銷售力度，預(yù)計(jì)成交量會(huì)小幅回升。
眾所周知，九月到次年的二月都是海南樓市的傳統(tǒng)旺季，而“金九”的表現(xiàn)，將直接影響開(kāi)發(fā)商全年的業(yè)績(jī)，其重要性自然不言而喻。
但上述負(fù)責(zé)人同時(shí)也指出，在目前的市場(chǎng)氣氛下，能否引爆這波行情還得取決于開(kāi)發(fā)商能否給出更大的優(yōu)惠，或者采取更有效的營(yíng)銷手段。
9月僅4新盤(pán)上市
10月或集中推盤(pán)
據(jù)海南房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公布的資料顯示，9月，海南商品住宅預(yù)計(jì)有4個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，同比去年9月開(kāi)盤(pán)量有明顯下跌。
事實(shí)上，這明顯與現(xiàn)在的政策有關(guān)，今年6月8日和7月6日，央行先后兩次宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，這一樓市利好政策在降低購(gòu)房者還貸壓力的同時(shí)，也使購(gòu)房者普遍產(chǎn)生了恐慌心理，擔(dān)心樓市會(huì)重演2009年的房?jī)r(jià)大反彈，所以開(kāi)始“恐慌性”入市。6月份的海南樓市整體市場(chǎng)都有明顯復(fù)蘇，市場(chǎng)再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，樓市寒冬終于融化在了今夏的驕陽(yáng)中，樂(lè)觀情緒開(kāi)始出現(xiàn)。
但是不難發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在利好政策的影響下，推盤(pán)熱情也并未十分高漲，7月預(yù)開(kāi)盤(pán)的7個(gè)樓盤(pán)中，僅有3家如期開(kāi)盤(pán)，其他樓盤(pán)均延期。雖然樓市回暖已是業(yè)界共識(shí)，但開(kāi)發(fā)商依然表現(xiàn)出信心不足，不愿意選在淡季開(kāi)盤(pán)，而是看準(zhǔn) “金九銀十”以及同期舉辦的海南房博會(huì)這個(gè)時(shí)點(diǎn)集中推盤(pán)，預(yù)計(jì)10月將會(huì)迎來(lái)開(kāi)盤(pán)的高峰期。
從往年的數(shù)據(jù)來(lái)看，海南樓市集中成交大多是在10-11月。業(yè)內(nèi)人士表示，盡管“金九銀十”已經(jīng)被多數(shù)人接受，但是海南樓市的銷售最高峰確實(shí)是在9月后，甚至?xí)永m(xù)到12月。所謂的下半年樓市高峰，還得看第四季度。有開(kāi)發(fā)商指出，“金九銀十”的概念是存在的，但是，不確定因素太多。任何的“風(fēng)吹草動(dòng)”都會(huì)影響樓市發(fā)展。
新議題
房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容
從今年7月底以來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局組織來(lái)自全國(guó)36個(gè)省市的71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員，在中國(guó)人民大學(xué)培訓(xùn)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)，這種估價(jià)技術(shù)將在未來(lái)的房產(chǎn)稅征收中用于稅基的計(jì)算。有評(píng)論認(rèn)為，這意味著，圍繞房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)容，中央和地方有關(guān)部門(mén)正在密集進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備。
消息頻傳，又屢遭相關(guān)單位否認(rèn)，這是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的現(xiàn)狀。近期，決策層也頻頻傳出“房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持”的聲音。9月6日，住建部政策研究中心主任秦虹就公開(kāi)表態(tài)，堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性的需求不動(dòng)搖，滿足合理住房需求不動(dòng)搖。她表示，調(diào)控的主要手段是堅(jiān)持差別化的信貸和稅收政策。媒體也頻頻報(bào)道，征收房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作一直在進(jìn)行，與計(jì)稅辦法相關(guān)的培訓(xùn)此前一直在進(jìn)行，按評(píng)估價(jià)征收或是房產(chǎn)稅擴(kuò)圍試點(diǎn)的風(fēng)向之一。
此外，不久前，國(guó)務(wù)院還組織了8路督查組分赴16個(gè)省市，對(duì)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況進(jìn)行了督查。督查組回京后，樓市調(diào)控新政出臺(tái)的預(yù)期強(qiáng)烈，但到目前為止，除個(gè)別部委表態(tài)強(qiáng)化政策落實(shí)外，并無(wú)新政出臺(tái)。
業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)稅將減少地方政府對(duì)“賣(mài)地”的依賴。一些地方政府一直對(duì)“土地財(cái)政”有依賴性，賣(mài)地收入占財(cái)政收入的一半以上。開(kāi)征房產(chǎn)稅，政府不再將賣(mài)地作為財(cái)政收入的主要來(lái)源，土地的價(jià)格或?qū)⒒貧w理性。同時(shí)，減少地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，逼迫地方政府更加注重城市配套與社區(qū)服務(wù)，穩(wěn)步提升存量房地產(chǎn)價(jià)值。但可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)政策一旦全面施行，海南樓市將面臨新一輪考驗(yàn)。
作者：洪佳佳來(lái)源《證券導(dǎo)報(bào)》)
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