□房報(bào)記者佟繼萍張之花
9 月18日，由解放日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、復(fù)旦大學(xué)EMBA房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合主辦的“特殊時(shí)期的房地產(chǎn)健康應(yīng)對策略”主題論壇，在位于青浦區(qū)老朱楓公路6800弄的東方菲尼克斯莊園舉辦。近百名專家學(xué)者、企業(yè)領(lǐng)袖齊聚一堂，探討調(diào)控常態(tài)化時(shí)代房企的應(yīng)對之策，挖掘未來房地產(chǎn)業(yè)的投資機(jī)會(huì)。
未來五年處在降息通道
中高端房產(chǎn)結(jié)構(gòu)性暴漲
□華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉
未來五年，整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)將處于一個(gè)降息通道。
未來五年兩大機(jī)遇
從投資角度講，未來五年存在兩大機(jī)遇。第一，明年5月之后，以上海為代表的一二線城市中高端房產(chǎn)價(jià)格爆發(fā)和中低端房產(chǎn)成交放量，會(huì)把統(tǒng)計(jì)價(jià)格包裝得非常完美。第二，利率市場化是未來三到五年市場蘊(yùn)藏的機(jī)遇。利率市場化意味著貸款利率和存款利率的息差只有一個(gè)百分點(diǎn)。未來五年，整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)將處于一個(gè)降息通道。降息過程中，中高端房地產(chǎn)面臨資產(chǎn)價(jià)格再次膨脹。
以上兩大機(jī)遇是我們看得到的，再下一個(gè)五年，“盛宴”未必重來。
本屆政府不在利率上動(dòng)腦筋，這就為下屆政府采用降息等手段調(diào)控經(jīng)濟(jì)留足了空間，F(xiàn)在的政策沒有長久之計(jì)，只保底，不封頂。所謂保底，就是目前房地產(chǎn)不溫不火的形勢將長期維持，但不會(huì)惡化。如今，民間資本不敢做高風(fēng)險(xiǎn)投資。手里有資金的溫州人已經(jīng)不敢做高收益、高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，年化率8.5%的信托，大家都搶著買。城市中產(chǎn)買房被限購，也不能投資信托、私募，資金就被引導(dǎo)進(jìn)入證券市場。所以，股市未見起色之前，房地產(chǎn)的市場預(yù)期一定不是漲價(jià)。
不能垮也不能太好
美國政府通過印鈔票、逼人民幣升值賴掉債務(wù)，中國地方政府的債務(wù)規(guī)模是其收入的8-10倍。人民幣購買力下降，雖然債務(wù)的規(guī)模在擴(kuò)大，但債務(wù)的購買力正急劇縮小。地方政府面臨的最大難題不是債務(wù)有多少，而是能否向銀行貸到款，實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)。地方政府可以不賣地、少賣地，但不能不借款。
中國人民銀行的股東是中央或地方政府、央企、國企，如果政府不想自己掏錢，又想地方政府有錢花，就要通過資本市場為銀行補(bǔ)充。銀行資金充裕后，會(huì)將貸款優(yōu)先發(fā)放給地方政府、央企、國企。所以，樓市不能垮，一垮體系要亂，同時(shí)又不能太好，太好沒人買股票。但樓市不溫不火，傷害了中產(chǎn)階層。
中國的購買力是“賬面”購買力。從前，老百姓每月賺36元，存1元。現(xiàn)在每月賺3600元，存100元。儲(chǔ)蓄存款增長100倍，但實(shí)際購買力并沒有顯著增長。從購買力角度看，中國的房地產(chǎn)開發(fā)不會(huì)向三四線城市蔓延，反而是集中在一二線城市。三四線城市房地產(chǎn)市場泡沫，大于一二線城市。住宅之外的物業(yè)類型所積聚的泡沫，大于住宅。
全球經(jīng)濟(jì)前景黯淡
隨著伊朗核問題進(jìn)一步發(fā)酵，戰(zhàn)爭一觸即發(fā)。如果美伊果真開戰(zhàn)，明年國際原油價(jià)格將飆升至200美元/桶。受此影響，歐洲經(jīng)濟(jì)前景將更加黯淡，歐洲經(jīng)濟(jì)將陷入衰退。中國的進(jìn)出口貿(mào)易也將隨之衰退。日本、印度等原油的全進(jìn)口國也將受到牽連，全球經(jīng)濟(jì)衰退成為大概率事件。在這樣的情況下，向國際上轉(zhuǎn)移國內(nèi)壓力成為各國共識。
房地產(chǎn)業(yè)并不存在所謂的 “黃金十年”和“白銀十年”，對開發(fā)商來說，未來五年，房地產(chǎn)行業(yè)可能很繁榮，但企業(yè)的境遇卻大相徑庭，有的可能笑掉下巴，有的可能會(huì)產(chǎn)生自殺的念頭。
樓市目前的情況可能維持較長一段時(shí)間。這時(shí)，房企不宜擴(kuò)張，而應(yīng)考慮收縮。決定房企策略的最核心因素就是融資。能夠獲得廉價(jià)資金來源的央企、國企，他們的“冬天”比“春天”還溫暖，但融資緊張的企業(yè)很容易在未來的三到五年中，舉步維艱甚至一命嗚呼。
精彩觀點(diǎn)：
●樓市不能垮，一垮體系要亂，同時(shí)又不能太好，太好沒人買股票。
●從前，老百姓每月賺36元，存1元。現(xiàn)在每月賺3600元，存100元。儲(chǔ)蓄存款增長100倍，但實(shí)際購買力并沒有顯著增長。
●三四線城市房地產(chǎn)市場泡沫，大于一二線城市。住宅之外的物業(yè)類型所積聚的泡沫，大于住宅。
●房地產(chǎn)業(yè)并不存在所謂的“黃金十年”和“白銀十年”，對開發(fā)商來說，未來五年，房地產(chǎn)行業(yè)可能很繁榮，但企業(yè)的境遇卻大相徑庭，有的可能笑掉下巴，有的可能產(chǎn)生自殺的念頭。
供應(yīng)泡沫是最可怕的
三四線樓市“崩盤”在繼續(xù)
□同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司董事長孫益功
今天樓市處于一個(gè)很好的時(shí)間點(diǎn)，讓我們看清楚了各類城市的真實(shí)狀況，從而找到應(yīng)對之策。
供應(yīng)泡沫最為可怕
認(rèn)識市場的基本面主要應(yīng)從三個(gè)方面入手：一是供應(yīng)，二是需求，三是 “配給效率”。 “配給效率”是指供應(yīng)和需求之間的這座橋梁是否有效率。影響 “配給效率”的三個(gè)因素分別是稅收和收費(fèi)、銀行金融和行政限制。目前的限購政策就是通過行政限制來改變 “配給效率”，進(jìn)而改變市場的基本面。
目前，除華東地區(qū)以外的三四線城市，已經(jīng)出現(xiàn)樓市 “崩盤”現(xiàn)象。 “崩盤”是一個(gè)快速的、緊張的過程。如今鄂爾多斯、包頭、營口、東營等地樓市問題嚴(yán)峻。 2009年，多地房價(jià)暴漲，人們恐慌買房的結(jié)果是制造了一個(gè) “虛假成交量”。政府、開發(fā)商和購房者三方都被泡沫的虛幻所蒙蔽，做出 “需求增值導(dǎo)致房價(jià)上漲”的錯(cuò)誤判斷。
以鄂爾多斯為例，該地戶籍人口與流動(dòng)人口總計(jì)約130萬。 2006年，全年成交量200萬平方米，這是一個(gè)合理值。 2010年，全年成交量暴漲到1000萬平方米，這里面就有很大的泡沫成分。然而，政府、開發(fā)商和購房者三方都信以為真，政府大力投資興建新城，并出售土地，開發(fā)商踴躍投資，全年開工量2000萬平方米。 2012年，全年成交量回落到200萬平方米的合理需求。截至8月1日，鄂爾多斯已開工面積中80%都已停工。
包頭已開工面積中60%已停工，如果將鄂爾多斯、包頭等地的銀行看作獨(dú)立的銀行，那么這家銀行已經(jīng)破產(chǎn)了。如果將鄂爾多斯、包頭等地的政府看作獨(dú)立政府的話，那么這家政府已經(jīng)破產(chǎn)了。
未來，更多三四線城市樓市泡沫破滅的速度將會(huì)加快。 2013年6月之前，樓市 “硬著陸”將全面體現(xiàn)。供應(yīng)泡沫是最可怕的，因?yàn)槠錈o法用價(jià)格解決，只能硬性停工、爛尾。從這個(gè)角度來看， “沒有賣不掉的房子，唯有賣不掉的價(jià)格”是不準(zhǔn)確的。
一線城市處在 “暖春”
與三四線城市的嚴(yán)酷相比，一線城市處在 “暖春”。由于一線城市土地供應(yīng)量不足，僥幸躲過供應(yīng)泡沫的劫難，取而代之出現(xiàn)的價(jià)格泡沫，也在持續(xù)從嚴(yán)的調(diào)控之下回歸理性。
上海目前有4000多萬平方米的庫存面積，接近4年左右的土地儲(chǔ)備量。一般情況下，土地儲(chǔ)備量在3－5年是正常的，低于3年房價(jià)要漲，大于8年中期房價(jià)不被看好的。與一些三四線城市人口減少的趨勢不同，上海每年的人口數(shù)都遞增。 2010年和2011年，上海每年的新增人口都在40萬左右，假設(shè)其中30%的人有住房需求，就是12萬。上海平均每年有12萬－14萬對新人結(jié)婚。而2011年，上海商品住宅成交7萬套。這說明，上海商品住房的需求量大，供應(yīng)相對不足，今天的房地產(chǎn)市場是相對健康、安全的。多數(shù)一線城市，包括廣州和深圳，都跟上海的市場情況接近？梢哉f，經(jīng)過本輪調(diào)控，一線城市的樓市泡沫已經(jīng)被擠掉了。
二線城市的整體健康狀況稍遜于一線城市，有的城市存在價(jià)格泡沫，有的城市存在供應(yīng)泡沫，但問題都不嚴(yán)重。 95%的二線城市人口和財(cái)富都是凈流入的，保證了一個(gè)健康的需求。過去5個(gè)月，萬科、保利、恒大等大型房企新增土地儲(chǔ)備中， 85%都在二線城市。 2010年，這些房企 40%的錢花在三四線城市，而今天， 85%的錢花在土地供應(yīng)充足的二線城市。
不溫不火可能持續(xù)
商辦類物業(yè)的泡沫遠(yuǎn)大于住宅產(chǎn)品，尤其是購物中心和 shop－pingmall的過剩，馬上就會(huì)顯現(xiàn)。一線城市的辦公樓還可以支撐，但包括杭州、南京在內(nèi)的二線城市的辦公樓產(chǎn)品多數(shù)是不能碰的。目前，上海商辦市場的供應(yīng)量已經(jīng)超標(biāo)，何況商業(yè)項(xiàng)目對高超運(yùn)營能力十分依賴，成功并不簡單。
養(yǎng)老地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可能蘊(yùn)藏機(jī)遇。而旅游地產(chǎn)，除三亞之外，多數(shù)都是不成熟的。
宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常大，樓市不溫不火的狀態(tài)可能還要持續(xù)一兩年。在看不清未來的時(shí)候，采用 “短平快”的策略，用“高周轉(zhuǎn)”的辦法過 “冬”，可能比“苦苦等待”更好。例如，大型企業(yè)可以拿中小體量項(xiàng)目，及時(shí)周轉(zhuǎn)，以降低風(fēng)險(xiǎn)。
精彩觀點(diǎn)：
●目前，除華東地區(qū)以外的三四線城市，已經(jīng)出現(xiàn)樓市“崩盤”現(xiàn)象。
●如果將鄂爾多斯、包頭等地的政府看作獨(dú)立政府的話，那么這家政府已經(jīng)破產(chǎn)了。
●2009年，多地房價(jià)暴漲，人們恐慌買房的結(jié)果是制造了一個(gè)“虛假成交量”。
●供應(yīng)泡沫是最可怕的，因?yàn)樗鼰o法用價(jià)格解決，只能硬性停工、爛尾。從這個(gè)角度來看，“沒有賣不掉的房子，唯有賣不掉的價(jià)格”是不準(zhǔn)確的。
●一線城市是價(jià)格泡沫，但經(jīng)過本輪調(diào)控，一線城市的樓市泡沫已經(jīng)被擠掉了。三四線城市是供應(yīng)泡沫。二線城市有的存在價(jià)格泡沫，有的存在供應(yīng)泡沫，但問題都不嚴(yán)重。
●過去5個(gè)月，萬科、保利、恒大等大型房企今年新增土地儲(chǔ)備中，85%都在二線城市。2010年，他們40%的錢花在三四線城市，而今天，他們85%的錢花在土地供應(yīng)充足的二線城市。
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