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樓市庫存危機(jī)真相:存量房亟待入市

  北京等地樓市最近陷入“庫存危機(jī)”。這究竟是未雨綢繆的警示,還是嘩眾取寵的噪音?

  開發(fā)商往往故意模糊這個(gè)答案,往往樂于制造供不應(yīng)求的假象。而在一些研究人士看來,房地產(chǎn)的庫存不僅指新房,還包括海量的二手房;并且,庫存并不是一個(gè)靜態(tài)的數(shù)字,而是動(dòng)態(tài)的隨時(shí)變化的,隨著新房更多地進(jìn)入預(yù)售,庫存的數(shù)字也將發(fā)生變化。

  從整體來看,開發(fā)商的庫存和二手房市場的存量并沒有發(fā)生根本性的變化。尤其在當(dāng)前“金九”失色、滯脹隱現(xiàn)的趨勢下,開發(fā)商的去庫存壓力仍然很大。

  開發(fā)商存貨高企

  在日漸分化的區(qū)域樓市,北京的漲價(jià)熱情高漲。

  截至8月末,北京市住建委網(wǎng)站上顯示,全市商品住房庫存7.7萬套。華遠(yuǎn)地產(chǎn)(2.89,-0.05,-1.70%)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為,從這幾個(gè)月的情況看,北京商品房庫存消耗速度比較快。北京年初時(shí)有13萬到15萬套,現(xiàn)在已經(jīng)不到8萬套,僅可供消化5個(gè)月左右。他估計(jì),不用到明年3月份,房價(jià)就因供應(yīng)短缺而出現(xiàn)暴漲。

  北京市房協(xié)相關(guān)人士認(rèn)為,該說法一方面沒有考慮之前已經(jīng)清理了無效庫存的因素,另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位進(jìn)行推算,使得消化周期看起來相差過于懸殊。該人士指出,按正常消費(fèi)量算,北京商品房“庫存4萬至8萬套屬正!薄

  鏈家地產(chǎn)(微博)市場研究部常清認(rèn)為,從年庫存消化量來看,3月份后北京房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入深度去庫存階段,從歷史數(shù)據(jù)來看,目前的庫存波動(dòng)依然處在相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài),并未出現(xiàn)2008年和2009年的極冷極熱的情況,庫存并沒有出現(xiàn)明顯不足,部分區(qū)域如通州仍是庫存的高壓區(qū)。

  我愛我家副總裁胡景暉表示,樓市庫存量并不是一個(gè)靜態(tài)數(shù)字,而是一個(gè)動(dòng)態(tài)數(shù)字。7.7萬套這個(gè)數(shù)字并不能說明開發(fā)商的銷售壓力在變小。在市場不斷簽約成交的同時(shí),新開盤待售的樓盤也在不斷增加。

  “3月份住建委清理后,北京樓市庫存為9.1萬套,現(xiàn)在的庫存數(shù)據(jù)是7.7萬套,也就是說,在5個(gè)月的時(shí)間里,北京樓市庫存的消耗量并不大。照這個(gè)速度計(jì)算,再加上新開盤的住宅不斷涌現(xiàn),今年后四個(gè)月開發(fā)商的銷售壓力依然很大!焙皶熣f。

  開發(fā)商的高庫存也仍然存在。2012年中報(bào)顯示,上市公司存貨總量創(chuàng)近5年新高。從2010年至2012年中期,房地產(chǎn)的存貨總量依次為9225.47億元、11105.48億元和14044.7億元。這意味著全國房地產(chǎn)庫存一直都在增加。

  二手房存量待釋放

  有業(yè)內(nèi)人士指出,任志強(qiáng)上述觀點(diǎn)的謬誤之處,在于故意忽略了一個(gè)問題,即庫存不應(yīng)僅僅是新房,而是社會(huì)化的庫存,包括巨大的存量房市場。

  以北京為例,2011年北京住宅銷售面積為1035萬平方米,過去10多年,北京的住宅銷售面積也幾乎都在1000萬-2000萬平方米,這累積了大量的二手房房源。

  全國最大的二手房網(wǎng)站安居客數(shù)據(jù)顯示,北京有865025套二手房正在出售。即使剔除房源重復(fù)的部分,這個(gè)存量依然驚人。

  房地產(chǎn)全社會(huì)化去庫存的難點(diǎn)在于,如何“驅(qū)動(dòng)”天量的二手房進(jìn)入流通領(lǐng)域。當(dāng)前,許多城市的二手房陷入僵局:業(yè)主不愿降價(jià),購房人不愿出手。

  仍以北京為例,8月份,北京二手房住宅網(wǎng)簽總量為13690套,環(huán)比7月份大幅下跌了20.1%。9月上旬連續(xù)兩周成交量低于3000套,買賣雙方陷入僵持。

  21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)分析師張磊認(rèn)為,3-8月的集中交易是市場的非常態(tài)表現(xiàn),在政策壓力保持不變的情況下,新增需求有限,市場必然回歸理性。9月份上半月各城市的新房交易表現(xiàn),預(yù)示著今年的反彈行情已漸趨尾聲,金九銀十很難達(dá)到期望的高峰。

  鏈家地產(chǎn)市場研究部常清表示,金九上半月北京、深圳等地二手房成交量呈現(xiàn)下降的趨勢,金九低成交基調(diào)確定,9月份成交量環(huán)比上月降幅將超過10%。

  有市場分析人士認(rèn)為,如果開征較高稅率的房產(chǎn)稅,將促進(jìn)手持多套住房的業(yè)主進(jìn)入流通領(lǐng)域,總庫存量也將隨之大增。

  去庫存乏力

  除了存貨高企的實(shí)質(zhì)外,去庫存的市場表現(xiàn)也很平淡。

  中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至9月16日,全國主要的54個(gè)城市新房成交環(huán)比8月下滑達(dá)到11.6%,這是近4個(gè)月來同期成交量的最低點(diǎn)。

  第一創(chuàng)業(yè)分析師王皓宇監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,四個(gè)一線城市的去化周期止降回升,均值為35.72周,環(huán)比增長1.17%,顯示剛性需求釋放乏力。

  高盛高華證券報(bào)告顯示,截至9 月9 日,其所監(jiān)測的13 個(gè)城市的總庫存環(huán)比上升0.6%,從過去12 個(gè)月滾動(dòng)銷售面積計(jì)算,這13 個(gè)城市的庫存平均消化時(shí)間從14.2 個(gè)月略微降至14.1 個(gè)月。其中,南京、東莞、寧波和福州的庫存下降;廣州、廈門和長春的庫存企穩(wěn);北京、上海、深圳、蘇州、青島和杭州的庫存繼續(xù)上升。

  與此同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)投資在8月份首次出現(xiàn)環(huán)比上升。1~8月廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成開發(fā)投資3143億元,增幅年內(nèi)首次回升,同比增長11.3%。

  萬科總裁郁亮對(duì)本報(bào)記者表示,新房庫存降至低點(diǎn)這個(gè)事實(shí)的確存在,而到明年,因?yàn)槿ツ晖顿Y的下滑導(dǎo)致的新房供不應(yīng)求會(huì)在很多城市出現(xiàn)。但他指出,屆時(shí)政府會(huì)祭出相應(yīng)的調(diào)控手段進(jìn)行對(duì)沖,比如控制預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏抑制高端住宅入市,比如令更多的保障房進(jìn)入分配環(huán)節(jié),增加供給端的總量,總之不會(huì)令房價(jià)大漲。

  張磊認(rèn)為,從8月以來的房地產(chǎn)投資情況看,新開工面積和施工面積都一改下滑趨勢,呈現(xiàn)正增長,由于高周轉(zhuǎn)已成為主流房企的共同選擇,這種趨勢若保持3個(gè)月,少數(shù)專家預(yù)測的明年上半年的“房荒”就不會(huì)出現(xiàn)。

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