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未出房產(chǎn)證 就成“二手房”(圖)

  投資客的嗅覺(jué)總是最敏銳的,近幾個(gè)月隨著寶安樓市的回暖,樓市再現(xiàn)炒房客的蹤跡。據(jù)記者走訪,情況主要集中在寶安升值潛力較大、發(fā)展較快的區(qū)域中一些五年內(nèi)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。中介認(rèn)為,樓市回暖,大量投資客再次瞄準(zhǔn)市場(chǎng),悄然入市,在不斷的倒賣(mài)中,炒高這些片區(qū)的二手房?jī)r(jià);也有專(zhuān)家認(rèn)為,目前市場(chǎng)投資客已不多,很大程度上是中介自買(mǎi)自賣(mài),炒高房?jī)r(jià)。

  現(xiàn)象

  未出房產(chǎn)證就成“二手房”

  葉小姐幾個(gè)月前在寶安看中了一套較新的二手房,建筑面積70多平方米,還有贈(zèng)送面積,可做成三房,總價(jià)120萬(wàn)元左右,葉小姐很喜歡。但中介說(shuō),一般購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)新房入伙后,要等半年才能拿到房產(chǎn)證,目前這套房子還沒(méi)出房產(chǎn)證,要等房產(chǎn)證出了才能過(guò)戶(hù)。葉小姐考慮到購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房子風(fēng)險(xiǎn)大,業(yè)主隨時(shí)可能會(huì)毀約,正當(dāng)葉小姐猶豫時(shí),該房子很快被賣(mài)掉了。兩個(gè)月后,葉小姐再咨詢(xún)?cè)摌潜P(pán)時(shí),上次看中的房子又在中介處放盤(pán),中介稱(chēng)目前已發(fā)放房產(chǎn)證,購(gòu)房比較保險(xiǎn)了,房子在投資客那轉(zhuǎn)了一圈,價(jià)格也漲了20萬(wàn)元。中介還說(shuō),附近近兩年入住的樓盤(pán)業(yè)主都已轉(zhuǎn)了好幾手,價(jià)格也隨之一路飆升。

  特點(diǎn)

  炒短線,一次性付款

  業(yè)內(nèi)人士在碧海片區(qū)某中介店,看到前來(lái)賣(mài)房的張先生,他將西津美地的兩套小戶(hù)型同時(shí)放盤(pán)。當(dāng)業(yè)內(nèi)人士問(wèn)到,該樓盤(pán)房產(chǎn)證都沒(méi)辦下來(lái),為何急著賣(mài)。張先生說(shuō),現(xiàn)在政策不明朗,不能太貪心,兩套房子都是一次性付款買(mǎi)來(lái)的,能賺個(gè)二十來(lái)萬(wàn),已很滿(mǎn)意了,等套了現(xiàn)再找新目標(biāo)。此外,這兩套房子預(yù)計(jì)10月份就能出房產(chǎn)證了,現(xiàn)在放盤(pán),對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)也比較放心,因?yàn)檗k購(gòu)房手續(xù)也有一個(gè)過(guò)程。

  中介說(shuō),目前寶安投資客小有規(guī)模,有幾個(gè)人組團(tuán)的,也有散客,一般喜歡做短線,受限購(gòu)限貸政策的影響,這些投資客基本上是一次性付清房款,過(guò)戶(hù)后,馬上又放盤(pán),轉(zhuǎn)手賺個(gè)5萬(wàn)至10萬(wàn)。雖然每次賺的額度不高,但由于出手頻繁,手上的資金也會(huì)像滾雪球一樣,越滾越多。

  瞄準(zhǔn)升值快的中小戶(hù)型

  據(jù)了解,目前寶安的投資客喜歡瞄準(zhǔn)一些升值快的區(qū)域的中小戶(hù)型,比如前面提到的碧海片區(qū)的西津美地,由于所處位置周邊配套少,交通不是很方便,去年開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格并不高,均價(jià)只有13000元,但由于片區(qū)的發(fā)展前景大,而且樓盤(pán)附近在未來(lái)幾年將開(kāi)通地鐵11號(hào)線,所以該樓盤(pán)升值潛力非常大,是投資客瞄準(zhǔn)的目標(biāo),目前還沒(méi)出房產(chǎn)證,一套80平方米的兩房,總價(jià)已去到130萬(wàn)元,而西津美地隔壁的玉湖灣,最先一期的小高層,開(kāi)盤(pán)均價(jià)只有14500元,目前二手房均價(jià)已漲到2萬(wàn)元。附近中介說(shuō),這片區(qū)許多五年內(nèi)開(kāi)發(fā)的房子已倒賣(mài)近五次了,未來(lái)這片區(qū)的樓盤(pán)升值空間仍很大。

  專(zhuān)家分析

  投資客不多,只占市場(chǎng)10%

  業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為,在深圳目前嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策下,投資客不可能大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)8月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出,目前深圳住宅市場(chǎng)投資客比重大概在10% 左右,早些年的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資客已退出市場(chǎng),或轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。目前住宅市場(chǎng)的投資客一般為“平民投資客”,與溫州等地?fù)碛写罅抠Y金的專(zhuān)業(yè)投資客不同,所謂 “平民”,就是指手中有點(diǎn)閑錢(qián)、有購(gòu)房資格或有貸款資格的普通百姓。他們手中的資金有限,只能瞄準(zhǔn)一些升值潛力大、目前房?jī)r(jià)仍相對(duì)較低的區(qū)域的中小戶(hù)型。同時(shí),這部分投資客在投資樓市面前也顯得青澀,怕樓市會(huì)有變動(dòng),物業(yè)會(huì)貶值,所以一般即買(mǎi)即賣(mài),賺個(gè)幾萬(wàn)至十萬(wàn)的小錢(qián),而不會(huì)長(zhǎng)線持有,等待更大升值空間。這也解釋了為何會(huì)出現(xiàn)前文所介紹的投資客特點(diǎn)。

  中介暗箱操作,自買(mǎi)自賣(mài)

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在目前投資客不多的情況下,促使新區(qū)二手房快速上漲的背后推手,更多是中介機(jī)構(gòu),這些中介通過(guò)自買(mǎi)自賣(mài)的方式,拉高房?jī)r(jià)。該業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),目前深圳在限貸、限購(gòu)的雙重政策下,買(mǎi)家和業(yè)主擔(dān)心因?yàn)橘J不了款或不符合購(gòu)房條件,或是其他不可預(yù)測(cè)的因素而導(dǎo)致房子過(guò)不了戶(hù),很多業(yè)主和買(mǎi)家一般會(huì)在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候,同時(shí)簽一份主體變更確認(rèn)書(shū),以此保障買(mǎi)房如果遇到限貸和限購(gòu)時(shí)可換人名或加人名。許多中介就是鉆了主體變更確認(rèn)書(shū)的空子以此賺取差價(jià)。

  具體操作方法是:中介見(jiàn)到一些價(jià)格較低,認(rèn)為比較好出手筍盤(pán),先自己買(mǎi)下來(lái),付上兩、三萬(wàn)元的定金,然后以提交材料慢、貸款審批慢為理由,拖延交首付款的時(shí)間,再與業(yè)主簽訂主體變更書(shū)。與此同時(shí),該房源再次提價(jià)放盤(pán),以此賺取差價(jià)。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),這種方法,中介可以一下買(mǎi)下好幾套房子,在目前樓市回暖的情況下,一般很快會(huì)轉(zhuǎn)手再賣(mài)出。

  置業(yè)提醒

  未出證二手房交易糾紛多

  目前許多在售的二手房很新,新到還沒(méi)有“出證”。由于房子十分嶄新,幾乎與一手房無(wú)異,而且價(jià)格相對(duì)于出證后的房子要低些,這種房源對(duì)購(gòu)房者吸引力很大,讓不少購(gòu)房者不惜承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而購(gòu)買(mǎi)。房地產(chǎn)律師張茂榮說(shuō),這類(lèi)房子交易過(guò)程中容易出現(xiàn)糾紛,很容易在等待出證的漫長(zhǎng)過(guò)程中,節(jié)外生枝,或者房?jī)r(jià)漲了,出現(xiàn)業(yè)主毀約情況,從而耽誤了購(gòu)房者的買(mǎi)房時(shí)機(jī),所以建議盡量不要購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房子,一切等出了房產(chǎn)證再說(shuō)。

  張律師說(shuō),如果非買(mǎi)不可,要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在付款方式上,贖樓要盡可能由原業(yè)主解決,其次,一定要在合同上約定“賣(mài)方單方解除合同”、“逾期辦證”或“不能辦證”的違約責(zé)任。

  本報(bào)記者
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