在宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控的雙重作用之下，房地產(chǎn)的投資價(jià)值開始回落，自住性需求正逐漸成為支撐市場(chǎng)的主力。
外地客成為剛需主體
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，貴陽目前首套房的置業(yè)占比已經(jīng)達(dá)到了90%以上。
資深置業(yè)顧問徐鵬建議，對(duì)于首次置業(yè)者，根據(jù)收入的不同，從普通單身公寓到豪裝酒店式公寓都是不錯(cuò)的選擇，如果想追求高點(diǎn)的生活品質(zhì)，可選擇洋房小區(qū)中的一房一廳小戶型產(chǎn)品。
對(duì)于首次置業(yè)人群而言，其買房的目的除單純自住外也存在投資可能性，據(jù)了解，目前貴陽人外來人口比重占全市人口比重的30%，也就是說這一部分人群對(duì)于房源的需求會(huì)隨著越來越多外地人的到來而增加，為了加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，像貴陽市這樣的三線城市更需要大量的人群前來買房、投資。
市民小張工作穩(wěn)定，有數(shù)年工作經(jīng)驗(yàn)；有一定的積蓄，暫時(shí)沒有成家的計(jì)劃；不想租房住，覺得交房租還不如每月還供劃算；對(duì)自己是否愿意定居貴陽這座城市不太確認(rèn)，買房帶有很大的投資性質(zhì)。
同樣準(zhǔn)備結(jié)婚的張浩夫婦一直在為婚房的事情奔波，一個(gè)月以來幾乎跑遍了貴陽大部分樓盤，但是看得越多越難抉擇。
針對(duì)如張浩一樣，具有良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和穩(wěn)定收入，之前從來沒有購(gòu)過房，但是目前有能力支付新房的首付，對(duì)未來有信心，能夠承受較長(zhǎng)時(shí)間的月供，通常準(zhǔn)備在近期內(nèi)要孩子的人群，徐鵬說，這類購(gòu)房者就是傳說中的剛需族里的主力，他們喜歡的產(chǎn)品類型通常為80平方米到120平方米的兩到三房剛需戶型。而目前近半數(shù)以上的樓盤都符合這樣的標(biāo)準(zhǔn)，因此性價(jià)比是關(guān)鍵。
調(diào)查中發(fā)現(xiàn)還有一類人群，他們準(zhǔn)備結(jié)婚或者結(jié)婚不久，預(yù)備在婚后和父母一起居。粨碛休^強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和較高的家庭收入，但在貴陽是第一次購(gòu)房；工作穩(wěn)定，準(zhǔn)備長(zhǎng)期定居貴陽；通常打算要小孩，甚至不只要一個(gè)。徐鵬把這種人群稱之為富人之家，而他們是剛需族中的戰(zhàn)斗機(jī)，首次置業(yè)就瞄準(zhǔn)傳統(tǒng)意義上的改善型戶型，通常120平方米以上的大戶型產(chǎn)品適合他們的需求。而此類房源目前一些品牌房企都有開發(fā)，如中天未來方舟、花果園、國(guó)際城、萬科玲瓏灣、美的林城時(shí)代等等。
剛需主導(dǎo)“金九銀十”
7月份我國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有50個(gè)，比6月份增加了25個(gè)，平均價(jià)格指數(shù)在6月由負(fù)轉(zhuǎn)正之后再次上漲，眼下，隨著樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的到來，房?jī)r(jià)會(huì)否進(jìn)一步反彈，這樣的考慮影響著首次置業(yè)者的行動(dòng)步伐。
業(yè)內(nèi)人士表示，結(jié)合月前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化的數(shù)據(jù)，在環(huán)比降價(jià)城市數(shù)量保持高位的同時(shí)，同比降價(jià)城市數(shù)目也明顯增加，而且疊加目前的CPI，房?jī)r(jià)可以說的確在回歸合理的過程中。
除了日趨回落的房地產(chǎn)投資意愿之外，在本次央行公布的儲(chǔ)戶調(diào)查數(shù)據(jù)中，對(duì)于下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)看降的比例大約為67.7%，較去年同期有較大增長(zhǎng)。與此同時(shí)，17.7%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“過高，難以接受”，較上季有所下降。對(duì)下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，48.7%的居民預(yù)期“基本不變”。
從當(dāng)前來看，市場(chǎng)整體情緒已經(jīng)從去年的整體悲觀，轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前的“保守中趨于樂觀”，這無疑將更有利于房?jī)r(jià)進(jìn)一步向合理回歸。然而認(rèn)為房?jī)r(jià)保持不變的居民數(shù)量的增加也從另一個(gè)側(cè)面反映出市場(chǎng)觀望的情緒開始醞釀，這無疑給后市帶來嚴(yán)峻考驗(yàn)。
多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，因此“金九銀十”樓市可能出現(xiàn)“回暖”。某房產(chǎn)咨詢王偉認(rèn)為，支持和鼓勵(lì)自住性需求的差別化政策可能成就樓市成交量“金九銀十”，也會(huì)使部分開發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)“基本面”的考量更為樂觀，在成交量回升之后敢于增加投資和擴(kuò)大新開工面積，甚至重拾土地市場(chǎng)拿地的熱情。
Q：對(duì)首次購(gòu)房者來說，選擇符合自身經(jīng)濟(jì)能力的目標(biāo)是一個(gè)重要的原則。那么購(gòu)房時(shí)要如何量體裁衣呢？
A：長(zhǎng)期從事地產(chǎn)交易的中介公司工作人員杜濤認(rèn)為，由于購(gòu)買首套房時(shí)首付可以低至三成甚至兩成，因此往往貸款數(shù)額較大。因此在貸款買房時(shí)，一定要參照自身的經(jīng)濟(jì)能力，切莫讓自己因?yàn)橘I房而背上沉重的負(fù)擔(dān)。
“還款月供不超過家庭收入的一半是一個(gè)重要原則！庇绕涫墙Y(jié)婚不久的年輕人，把房貸月供控制在家庭月收入的一半以下有利于保障后續(xù)消費(fèi)的靈活性。對(duì)他們來說，以后用錢的地方很多。比如生孩子、孩子的教育、買車等等，都是一些不小的開支，甚至?xí)媾R要做其它貸款的情況。而大款年限最好是二十年，并且推薦使用等額本息的還款方式。
記者從銀行方面了解到，等額本息就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
杜濤強(qiáng)調(diào)，以等額本息還款方式還房貸，借款人每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)有利于安排收支。適合收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的人群。
Q：購(gòu)房還貸等額本息還款與等額本金還款，哪個(gè)更劃算？
A：邱先生是某私企中層領(lǐng)導(dǎo)，年收入9萬元左右，其太太在一個(gè)公司里做行政助理，年收入4萬元左右。目前還沒有小孩，家庭年總收入約13萬元。除掉日常開支，還有到年底會(huì)給雙方父母1萬元左右，他們一年能攢下5萬元左右。參加工作4年，現(xiàn)在銀行存款有11萬元，雙方都有公積金，每月繳納總額900元左右。目前貴陽市中心的房?jī)r(jià)都比較高，大部分樓盤價(jià)格都在5000元／平方米以上，他們想在兩城區(qū)購(gòu)買一套90平方米左右的房子。
章鑫建議，夫妻都有住房公積金，購(gòu)房一來可以申請(qǐng)到利率較低的公積金貸款，二來也可用公積金賬戶上的資金來還貸。但要注意的是，公積金貸款的最高成數(shù)和最長(zhǎng)年限與房子的單價(jià)、面積有一定的關(guān)系。如果希望能貸到八成、貸款30年，則購(gòu)房面積不能超過90平方米。
“建議購(gòu)房者月供款控制在家庭收入的50%以內(nèi)，超過了這個(gè)比例，購(gòu)房者會(huì)比較吃力。”章鑫如此分析！耙话愣裕壤35%以內(nèi)的話更理想，這樣不會(huì)擠壓個(gè)人其他消費(fèi)或降低家庭的生活質(zhì)量！
以邱先生目前的積蓄，距離要支付近12萬元的首期還有差不多2萬元的資金缺口，建議最好留下1.5萬元或以上的存款作為緊急備用金，裝修、家私、電器等開支可以考慮通過信用卡分期付款來解決，雖然利率要高一些，但以其每月的結(jié)余水平，仍有一定的還款能力，這樣能解決短期資金不足的燃眉之急。另外還有兩萬元左右的首付資金缺口，建議向親友借款或通過其他方式籌措，或者選擇延遲購(gòu)房。
不少購(gòu)房者都有這樣的疑惑，等額本息還款法與等額本金還款法，到底哪種方式更劃算？章鑫給邱先生算了一筆賬。
如果首次置業(yè)者購(gòu)房時(shí)貸款三十萬元，按揭20年，按照基準(zhǔn)利率85折的利率來計(jì)算，等額本息還款法會(huì)產(chǎn)生238934.18元利息，而等額本金還款法則產(chǎn)生197318.75元。從單純的數(shù)據(jù)來看，后者貌似更劃算。
不過章鑫表示，大家還得看個(gè)人還款能力，因?yàn)榍罢咂骄吭鹿┛铑~為2245.56元，而后者首月月供款為2887.50，此后以十多元的幅度逐月遞減，最后一期月供款為1256.82元。
“即使經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的條件，也不一定要選擇等額本金還款法，如果你用那部分錢去購(gòu)買合適的理財(cái)產(chǎn)品，也會(huì)產(chǎn)生收益。而邱先生選擇公積金貸款，兩者的利息差會(huì)更少！闭脉谓ㄗh，“邱先生選擇等額本息還款方式，這樣在購(gòu)房初期壓力較小。”
Q：首次置業(yè)到底選擇新樓盤還是二手房？
A：“現(xiàn)在，一方面在看二手房，另一方面也在關(guān)注新上市的樓盤，到底是選擇二手房還是新房，一時(shí)還拿不定主意。”最近，在某傳媒公司上班的陳先生打算在單位附近買一套房子，因?yàn)槭鞘状沃脴I(yè)，手頭資金有限，他在選擇二手房還是新房的問題上猶豫不決。
陳先生還打算明年下半年結(jié)婚，所以最初他想買二手房，因?yàn)檫@樣的話，時(shí)間安排上會(huì)比較從容，而且二手房周邊的配套設(shè)施一般比較完善，今后生活比較方便。不過，陳先生最近又看了幾家新上市的樓盤，房?jī)r(jià)都不算高，而且有的樓盤今年年底就能交房。
如陳先生般還在為選擇何種類型房源的購(gòu)房者不在少數(shù)，然而針對(duì)這一點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士分析稱：從購(gòu)房成本方面而言，購(gòu)買新房主要考慮首付比例、貸款利率、契稅、維修基金等因素。購(gòu)買二手房則有產(chǎn)權(quán)未滿五年和產(chǎn)權(quán)滿五年兩種情況：購(gòu)買產(chǎn)權(quán)滿五年的二手房主要考慮首付比例、貸款利率等因素，而購(gòu)買產(chǎn)權(quán)未滿五年的二手房，在此基礎(chǔ)上，還要考慮按照交易價(jià)格5.65%征收的營(yíng)業(yè)稅。
目前，對(duì)于貸款購(gòu)房的首套房置業(yè)者，無論是買二手房還是買新房，貴陽各家銀行均要求首付比例要達(dá)到30%。差別主要集中在貸款利率折扣方面，如果購(gòu)買新房的話，貸款利率相對(duì)較低。例如，目前中國(guó)銀行貴陽分行對(duì)首套房房貸利率實(shí)行打折優(yōu)惠，最高可以打85折。這樣一來，僅在貸款利率一項(xiàng)上，兩者最多相差25%。以貸款30萬元、還款15年為例進(jìn)行計(jì)算，那么，購(gòu)買新房的利息支出比購(gòu)買二手房的利息支出少5萬元左右。
一般來說，新建住宅注重外觀，戶型設(shè)計(jì)比較合理，應(yīng)用了節(jié)能保溫技術(shù)，購(gòu)房者的選擇余地較大。而二手房的挑選余地較小，其外觀、戶型、節(jié)能等方面也大多不如新房。
雖然價(jià)格方面新房取勝但是不可忽略的是二手房的配套確實(shí)勝過新房，就目前貴陽樓盤分布格局來看，主要還是集中在近郊或二環(huán)，這些地段的商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施往往有待完善。而二手房一般處于較成熟的社區(qū)，出行便利，配套齊全，生活氣息濃厚。如果其所在區(qū)域擁有優(yōu)良的教育資源，則更具有吸引力，比如實(shí)驗(yàn)小學(xué)、重點(diǎn)中學(xué)等。
在面積總價(jià)方面，新建住宅一般面積較大，小高層、高層住宅較多，而這些住宅公攤面積往往較大，“含金量”相對(duì)較低。而二手房一般面積較小，以多層住宅為主，公攤面積相對(duì)較小。
不管是購(gòu)買二手房，還是購(gòu)買新房，必須進(jìn)行比較。有專家建議，在一些前期投資客較為集中的區(qū)域，如果碰到真正實(shí)惠的房源，可以考慮購(gòu)買二手房。而在一些自住特征較為明顯的區(qū)域，指望二手房出現(xiàn)大量拋盤并不現(xiàn)實(shí)。但如果開發(fā)商頻頻降價(jià)促銷，對(duì)于購(gòu)房者來說，最好去買新房。如果是在投資客不多、開發(fā)商降價(jià)不明顯的地區(qū)，購(gòu)房者就要另作打算了。一般來說，期房和現(xiàn)房的價(jià)差主要是利息，因此，購(gòu)房者可以將預(yù)售新房的價(jià)格加上房貸的利息，然后與周邊二手房的價(jià)格進(jìn)行比較，以此來作為選擇的依據(jù)。
Q：如何選擇戶型朝向和樓層？
A：首次購(gòu)房者選擇房源時(shí)不應(yīng)盲目跟風(fēng)，太大或太小的房源都會(huì)影響到未來的生活，因此根據(jù)實(shí)際情況從實(shí)際情況看房顯得更為可行。好房子的標(biāo)準(zhǔn)很多，戶型、朝向、樓層是其中重要的標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)此記者走訪了目前較受歡迎的幾個(gè)樓盤進(jìn)行調(diào)查，對(duì)于購(gòu)房者而言大多還是看中價(jià)格、區(qū)位、配套等大方向，往往忽略細(xì)節(jié)，某房開公司負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示：“事實(shí)上，真正決定一套房源好壞的因素?zé)o外乎戶型、朝向以及樓層，看一個(gè)戶型的布局，主要看面積配比是否恰當(dāng)、各功能區(qū)組合是否合理。有這樣一組參考數(shù)字，說的是一套房五個(gè)要素的最低面積標(biāo)準(zhǔn)：客廳及餐廳14.7平方米、主臥15平方米、次臥9平方米、廚房5平方米、衛(wèi)生間4平方米。如果沒有達(dá)到，則說明該房有先天缺陷。
而朝向是中國(guó)人置業(yè)中的傳統(tǒng)理念，一般以南北為正、東西為偏。良好的朝向可以保證有陽光的充足、居室的通透？蛷d是住宅中使用率最高的空間，客廳的朝向以南為最佳方向，冬無寒風(fēng)、夏有涼風(fēng)。臥室一定不能朝西，否則夏天房間就會(huì)經(jīng)歷一整天的日照。
衛(wèi)生間比較潮，因此要保持采光、通風(fēng)，避免選擇西向的衛(wèi)生間。廚房因用抽油煙機(jī)排氣，刮北風(fēng)的時(shí)候會(huì)形成油煙的“倒灌”，因此廚房最好不要選擇北向。
一般來說，高層樓的最高價(jià)一般定在中間偏上的樓層，其它樓層價(jià)格從中間層分別按固定差價(jià)遞減，最低價(jià)往往定在頂、底層，貴陽的行情是每層樓每平米差價(jià)百元以內(nèi)。
首次購(gòu)房者以年輕人居多，可以較多考慮高樓層，一來高樓層較低樓層衛(wèi)生環(huán)境好，二來高樓層視野開闊，更能滿足年輕人朝氣蓬勃積級(jí)向上的心理。若是老少同住的家庭，在樓層選擇上一般可中庸一些，在此之上兼顧老少的具體情況，再確定最合適的樓層。
作者：海寧來源金黔在線—貴州都市報(bào))
外地客成為剛需主體
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，貴陽目前首套房的置業(yè)占比已經(jīng)達(dá)到了90%以上。
資深置業(yè)顧問徐鵬建議，對(duì)于首次置業(yè)者，根據(jù)收入的不同，從普通單身公寓到豪裝酒店式公寓都是不錯(cuò)的選擇，如果想追求高點(diǎn)的生活品質(zhì)，可選擇洋房小區(qū)中的一房一廳小戶型產(chǎn)品。
對(duì)于首次置業(yè)人群而言，其買房的目的除單純自住外也存在投資可能性，據(jù)了解，目前貴陽人外來人口比重占全市人口比重的30%，也就是說這一部分人群對(duì)于房源的需求會(huì)隨著越來越多外地人的到來而增加，為了加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，像貴陽市這樣的三線城市更需要大量的人群前來買房、投資。
市民小張工作穩(wěn)定，有數(shù)年工作經(jīng)驗(yàn)；有一定的積蓄，暫時(shí)沒有成家的計(jì)劃；不想租房住，覺得交房租還不如每月還供劃算；對(duì)自己是否愿意定居貴陽這座城市不太確認(rèn)，買房帶有很大的投資性質(zhì)。
同樣準(zhǔn)備結(jié)婚的張浩夫婦一直在為婚房的事情奔波，一個(gè)月以來幾乎跑遍了貴陽大部分樓盤，但是看得越多越難抉擇。
針對(duì)如張浩一樣，具有良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和穩(wěn)定收入，之前從來沒有購(gòu)過房，但是目前有能力支付新房的首付，對(duì)未來有信心，能夠承受較長(zhǎng)時(shí)間的月供，通常準(zhǔn)備在近期內(nèi)要孩子的人群，徐鵬說，這類購(gòu)房者就是傳說中的剛需族里的主力，他們喜歡的產(chǎn)品類型通常為80平方米到120平方米的兩到三房剛需戶型。而目前近半數(shù)以上的樓盤都符合這樣的標(biāo)準(zhǔn)，因此性價(jià)比是關(guān)鍵。
調(diào)查中發(fā)現(xiàn)還有一類人群，他們準(zhǔn)備結(jié)婚或者結(jié)婚不久，預(yù)備在婚后和父母一起居。粨碛休^強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和較高的家庭收入，但在貴陽是第一次購(gòu)房；工作穩(wěn)定，準(zhǔn)備長(zhǎng)期定居貴陽；通常打算要小孩，甚至不只要一個(gè)。徐鵬把這種人群稱之為富人之家，而他們是剛需族中的戰(zhàn)斗機(jī)，首次置業(yè)就瞄準(zhǔn)傳統(tǒng)意義上的改善型戶型，通常120平方米以上的大戶型產(chǎn)品適合他們的需求。而此類房源目前一些品牌房企都有開發(fā)，如中天未來方舟、花果園、國(guó)際城、萬科玲瓏灣、美的林城時(shí)代等等。
剛需主導(dǎo)“金九銀十”
7月份我國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有50個(gè)，比6月份增加了25個(gè)，平均價(jià)格指數(shù)在6月由負(fù)轉(zhuǎn)正之后再次上漲，眼下，隨著樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的到來，房?jī)r(jià)會(huì)否進(jìn)一步反彈，這樣的考慮影響著首次置業(yè)者的行動(dòng)步伐。
業(yè)內(nèi)人士表示，結(jié)合月前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化的數(shù)據(jù)，在環(huán)比降價(jià)城市數(shù)量保持高位的同時(shí)，同比降價(jià)城市數(shù)目也明顯增加，而且疊加目前的CPI，房?jī)r(jià)可以說的確在回歸合理的過程中。
除了日趨回落的房地產(chǎn)投資意愿之外，在本次央行公布的儲(chǔ)戶調(diào)查數(shù)據(jù)中，對(duì)于下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)看降的比例大約為67.7%，較去年同期有較大增長(zhǎng)。與此同時(shí)，17.7%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“過高，難以接受”，較上季有所下降。對(duì)下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，48.7%的居民預(yù)期“基本不變”。
從當(dāng)前來看，市場(chǎng)整體情緒已經(jīng)從去年的整體悲觀，轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前的“保守中趨于樂觀”，這無疑將更有利于房?jī)r(jià)進(jìn)一步向合理回歸。然而認(rèn)為房?jī)r(jià)保持不變的居民數(shù)量的增加也從另一個(gè)側(cè)面反映出市場(chǎng)觀望的情緒開始醞釀，這無疑給后市帶來嚴(yán)峻考驗(yàn)。
多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，因此“金九銀十”樓市可能出現(xiàn)“回暖”。某房產(chǎn)咨詢王偉認(rèn)為，支持和鼓勵(lì)自住性需求的差別化政策可能成就樓市成交量“金九銀十”，也會(huì)使部分開發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)“基本面”的考量更為樂觀，在成交量回升之后敢于增加投資和擴(kuò)大新開工面積，甚至重拾土地市場(chǎng)拿地的熱情。
Q：對(duì)首次購(gòu)房者來說，選擇符合自身經(jīng)濟(jì)能力的目標(biāo)是一個(gè)重要的原則。那么購(gòu)房時(shí)要如何量體裁衣呢？
A：長(zhǎng)期從事地產(chǎn)交易的中介公司工作人員杜濤認(rèn)為，由于購(gòu)買首套房時(shí)首付可以低至三成甚至兩成，因此往往貸款數(shù)額較大。因此在貸款買房時(shí)，一定要參照自身的經(jīng)濟(jì)能力，切莫讓自己因?yàn)橘I房而背上沉重的負(fù)擔(dān)。
“還款月供不超過家庭收入的一半是一個(gè)重要原則！庇绕涫墙Y(jié)婚不久的年輕人，把房貸月供控制在家庭月收入的一半以下有利于保障后續(xù)消費(fèi)的靈活性。對(duì)他們來說，以后用錢的地方很多。比如生孩子、孩子的教育、買車等等，都是一些不小的開支，甚至?xí)媾R要做其它貸款的情況。而大款年限最好是二十年，并且推薦使用等額本息的還款方式。
記者從銀行方面了解到，等額本息就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
杜濤強(qiáng)調(diào)，以等額本息還款方式還房貸，借款人每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)有利于安排收支。適合收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的人群。
Q：購(gòu)房還貸等額本息還款與等額本金還款，哪個(gè)更劃算？
A：邱先生是某私企中層領(lǐng)導(dǎo)，年收入9萬元左右，其太太在一個(gè)公司里做行政助理，年收入4萬元左右。目前還沒有小孩，家庭年總收入約13萬元。除掉日常開支，還有到年底會(huì)給雙方父母1萬元左右，他們一年能攢下5萬元左右。參加工作4年，現(xiàn)在銀行存款有11萬元，雙方都有公積金，每月繳納總額900元左右。目前貴陽市中心的房?jī)r(jià)都比較高，大部分樓盤價(jià)格都在5000元／平方米以上，他們想在兩城區(qū)購(gòu)買一套90平方米左右的房子。
章鑫建議，夫妻都有住房公積金，購(gòu)房一來可以申請(qǐng)到利率較低的公積金貸款，二來也可用公積金賬戶上的資金來還貸。但要注意的是，公積金貸款的最高成數(shù)和最長(zhǎng)年限與房子的單價(jià)、面積有一定的關(guān)系。如果希望能貸到八成、貸款30年，則購(gòu)房面積不能超過90平方米。
“建議購(gòu)房者月供款控制在家庭收入的50%以內(nèi)，超過了這個(gè)比例，購(gòu)房者會(huì)比較吃力。”章鑫如此分析！耙话愣裕壤35%以內(nèi)的話更理想，這樣不會(huì)擠壓個(gè)人其他消費(fèi)或降低家庭的生活質(zhì)量！
以邱先生目前的積蓄，距離要支付近12萬元的首期還有差不多2萬元的資金缺口，建議最好留下1.5萬元或以上的存款作為緊急備用金，裝修、家私、電器等開支可以考慮通過信用卡分期付款來解決，雖然利率要高一些，但以其每月的結(jié)余水平，仍有一定的還款能力，這樣能解決短期資金不足的燃眉之急。另外還有兩萬元左右的首付資金缺口，建議向親友借款或通過其他方式籌措，或者選擇延遲購(gòu)房。
不少購(gòu)房者都有這樣的疑惑，等額本息還款法與等額本金還款法，到底哪種方式更劃算？章鑫給邱先生算了一筆賬。
如果首次置業(yè)者購(gòu)房時(shí)貸款三十萬元，按揭20年，按照基準(zhǔn)利率85折的利率來計(jì)算，等額本息還款法會(huì)產(chǎn)生238934.18元利息，而等額本金還款法則產(chǎn)生197318.75元。從單純的數(shù)據(jù)來看，后者貌似更劃算。
不過章鑫表示，大家還得看個(gè)人還款能力，因?yàn)榍罢咂骄吭鹿┛铑~為2245.56元，而后者首月月供款為2887.50，此后以十多元的幅度逐月遞減，最后一期月供款為1256.82元。
“即使經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的條件，也不一定要選擇等額本金還款法，如果你用那部分錢去購(gòu)買合適的理財(cái)產(chǎn)品，也會(huì)產(chǎn)生收益。而邱先生選擇公積金貸款，兩者的利息差會(huì)更少！闭脉谓ㄗh，“邱先生選擇等額本息還款方式，這樣在購(gòu)房初期壓力較小。”
Q：首次置業(yè)到底選擇新樓盤還是二手房？
A：“現(xiàn)在，一方面在看二手房，另一方面也在關(guān)注新上市的樓盤，到底是選擇二手房還是新房，一時(shí)還拿不定主意。”最近，在某傳媒公司上班的陳先生打算在單位附近買一套房子，因?yàn)槭鞘状沃脴I(yè)，手頭資金有限，他在選擇二手房還是新房的問題上猶豫不決。
陳先生還打算明年下半年結(jié)婚，所以最初他想買二手房，因?yàn)檫@樣的話，時(shí)間安排上會(huì)比較從容，而且二手房周邊的配套設(shè)施一般比較完善，今后生活比較方便。不過，陳先生最近又看了幾家新上市的樓盤，房?jī)r(jià)都不算高，而且有的樓盤今年年底就能交房。
如陳先生般還在為選擇何種類型房源的購(gòu)房者不在少數(shù)，然而針對(duì)這一點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士分析稱：從購(gòu)房成本方面而言，購(gòu)買新房主要考慮首付比例、貸款利率、契稅、維修基金等因素。購(gòu)買二手房則有產(chǎn)權(quán)未滿五年和產(chǎn)權(quán)滿五年兩種情況：購(gòu)買產(chǎn)權(quán)滿五年的二手房主要考慮首付比例、貸款利率等因素，而購(gòu)買產(chǎn)權(quán)未滿五年的二手房，在此基礎(chǔ)上，還要考慮按照交易價(jià)格5.65%征收的營(yíng)業(yè)稅。
目前，對(duì)于貸款購(gòu)房的首套房置業(yè)者，無論是買二手房還是買新房，貴陽各家銀行均要求首付比例要達(dá)到30%。差別主要集中在貸款利率折扣方面，如果購(gòu)買新房的話，貸款利率相對(duì)較低。例如，目前中國(guó)銀行貴陽分行對(duì)首套房房貸利率實(shí)行打折優(yōu)惠，最高可以打85折。這樣一來，僅在貸款利率一項(xiàng)上，兩者最多相差25%。以貸款30萬元、還款15年為例進(jìn)行計(jì)算，那么，購(gòu)買新房的利息支出比購(gòu)買二手房的利息支出少5萬元左右。
一般來說，新建住宅注重外觀，戶型設(shè)計(jì)比較合理，應(yīng)用了節(jié)能保溫技術(shù)，購(gòu)房者的選擇余地較大。而二手房的挑選余地較小，其外觀、戶型、節(jié)能等方面也大多不如新房。
雖然價(jià)格方面新房取勝但是不可忽略的是二手房的配套確實(shí)勝過新房，就目前貴陽樓盤分布格局來看，主要還是集中在近郊或二環(huán)，這些地段的商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施往往有待完善。而二手房一般處于較成熟的社區(qū)，出行便利，配套齊全，生活氣息濃厚。如果其所在區(qū)域擁有優(yōu)良的教育資源，則更具有吸引力，比如實(shí)驗(yàn)小學(xué)、重點(diǎn)中學(xué)等。
在面積總價(jià)方面，新建住宅一般面積較大，小高層、高層住宅較多，而這些住宅公攤面積往往較大，“含金量”相對(duì)較低。而二手房一般面積較小，以多層住宅為主，公攤面積相對(duì)較小。
不管是購(gòu)買二手房，還是購(gòu)買新房，必須進(jìn)行比較。有專家建議，在一些前期投資客較為集中的區(qū)域，如果碰到真正實(shí)惠的房源，可以考慮購(gòu)買二手房。而在一些自住特征較為明顯的區(qū)域，指望二手房出現(xiàn)大量拋盤并不現(xiàn)實(shí)。但如果開發(fā)商頻頻降價(jià)促銷，對(duì)于購(gòu)房者來說，最好去買新房。如果是在投資客不多、開發(fā)商降價(jià)不明顯的地區(qū)，購(gòu)房者就要另作打算了。一般來說，期房和現(xiàn)房的價(jià)差主要是利息，因此，購(gòu)房者可以將預(yù)售新房的價(jià)格加上房貸的利息，然后與周邊二手房的價(jià)格進(jìn)行比較，以此來作為選擇的依據(jù)。
Q：如何選擇戶型朝向和樓層？
A：首次購(gòu)房者選擇房源時(shí)不應(yīng)盲目跟風(fēng)，太大或太小的房源都會(huì)影響到未來的生活，因此根據(jù)實(shí)際情況從實(shí)際情況看房顯得更為可行。好房子的標(biāo)準(zhǔn)很多，戶型、朝向、樓層是其中重要的標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)此記者走訪了目前較受歡迎的幾個(gè)樓盤進(jìn)行調(diào)查，對(duì)于購(gòu)房者而言大多還是看中價(jià)格、區(qū)位、配套等大方向，往往忽略細(xì)節(jié)，某房開公司負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示：“事實(shí)上，真正決定一套房源好壞的因素?zé)o外乎戶型、朝向以及樓層，看一個(gè)戶型的布局，主要看面積配比是否恰當(dāng)、各功能區(qū)組合是否合理。有這樣一組參考數(shù)字，說的是一套房五個(gè)要素的最低面積標(biāo)準(zhǔn)：客廳及餐廳14.7平方米、主臥15平方米、次臥9平方米、廚房5平方米、衛(wèi)生間4平方米。如果沒有達(dá)到，則說明該房有先天缺陷。
而朝向是中國(guó)人置業(yè)中的傳統(tǒng)理念，一般以南北為正、東西為偏。良好的朝向可以保證有陽光的充足、居室的通透？蛷d是住宅中使用率最高的空間，客廳的朝向以南為最佳方向，冬無寒風(fēng)、夏有涼風(fēng)。臥室一定不能朝西，否則夏天房間就會(huì)經(jīng)歷一整天的日照。
衛(wèi)生間比較潮，因此要保持采光、通風(fēng)，避免選擇西向的衛(wèi)生間。廚房因用抽油煙機(jī)排氣，刮北風(fēng)的時(shí)候會(huì)形成油煙的“倒灌”，因此廚房最好不要選擇北向。
一般來說，高層樓的最高價(jià)一般定在中間偏上的樓層，其它樓層價(jià)格從中間層分別按固定差價(jià)遞減，最低價(jià)往往定在頂、底層，貴陽的行情是每層樓每平米差價(jià)百元以內(nèi)。
首次購(gòu)房者以年輕人居多，可以較多考慮高樓層，一來高樓層較低樓層衛(wèi)生環(huán)境好，二來高樓層視野開闊，更能滿足年輕人朝氣蓬勃積級(jí)向上的心理。若是老少同住的家庭，在樓層選擇上一般可中庸一些，在此之上兼顧老少的具體情況，再確定最合適的樓層。
作者：海寧來源金黔在線—貴州都市報(bào))
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