為響應(yīng)中央嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控政策的態(tài)度，近期各地方政府頻頻加大樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力度，許多銀行紛紛調(diào)整房貸優(yōu)惠政策。在此背景之下，市場(chǎng)觀望情緒有所加重，許多改善型買家被拒之門外，部分住宅“炒家”亦抱怨大戶型單位的成交越發(fā)困難。近日，有讀者報(bào)料稱，他在珠江新城的大戶型單位放售近半年都沒能順利成交，由于他是“炒家”，還貸期內(nèi)資金鏈上出現(xiàn)問題，導(dǎo)致該房產(chǎn)最終被法院拍賣。業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，雖然讀者的這種案例較為典型，但是珠江新城板塊的大戶型二手房成交量確實(shí)在限購(gòu)后出現(xiàn)明顯萎縮。
多位受訪中介人士表示，近半年以來(lái)，珠江新城板塊二手房成交仍以“剛需”客為主。由于受限購(gòu)、房貸政策的約束，許多改善型買家和早兩年“抄底”大戶型豪宅的投資客，現(xiàn)時(shí)都較為無(wú)奈。
公寓成交走俏 大戶型滯銷
滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，2012年珠江新城板塊二手住宅成交均價(jià)基本在25000元/m2以上。單從7、8月成交數(shù)據(jù)看，珠江新城板塊成交最活躍主要是30~50平方米的公寓型物業(yè)，如鉑林國(guó)際公寓、星匯國(guó)際大廈以及匯峰等，二手成交均價(jià)27000~31000元/m2之間，總價(jià)多在120萬(wàn)元以下。據(jù)中原地產(chǎn)保利香檳分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理羅志敏透露，目前珠江新城板塊成交最活躍的40~50平方米單間和一房一廳，價(jià)格介于110萬(wàn)~120萬(wàn)元。
今年6月、7月的成交量比較平穩(wěn)，但進(jìn)入8月份后，隨著市場(chǎng)趨于活躍，新增放盤量環(huán)比增加了近80%，而這部分入市盤源主要集中在90平方米以上的大戶型。同時(shí)，業(yè)主的心態(tài)逐漸增強(qiáng)，議價(jià)空間減少，改善型入市的步伐放緩，導(dǎo)致珠江新城的新增客量環(huán)比減少了近一成，而8月成交量環(huán)比減少近四成。
中原地產(chǎn)保利香檳分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理羅志敏表示，珠江新城大戶型總價(jià)高、面積偏大、優(yōu)質(zhì)盤源少，同時(shí)受限購(gòu)政策影響，許多手頭擁有多套物業(yè)的買家無(wú)法繼續(xù)購(gòu)買。在調(diào)控政策短期內(nèi)難見放松的前提下，大戶型滯銷狀況很難得到解決。
業(yè)主頻頻反價(jià)催增“長(zhǎng)壽盤”
目前，珠江新城一手新貨起步價(jià)均超過3萬(wàn)元/m2，部分優(yōu)質(zhì)超豪住宅項(xiàng)目均價(jià)更突破5萬(wàn)元/m2，一、二手住宅物業(yè)存較明顯價(jià)差。據(jù)合富置業(yè)金碧華府分行主管林景雁介紹，珠江新城東區(qū)一二手房源價(jià)格相差約1萬(wàn)元/m2左右，如凱旋新世界一手均價(jià)約7萬(wàn)元/m2，二手貨源均價(jià)約4.2萬(wàn)元/m2，其他中高檔次的二手房均價(jià)約3萬(wàn)~4萬(wàn)元/m2。可見，珠江新城板塊二手住宅樓價(jià)還是具有一定優(yōu)勢(shì)。
至于部分大戶型的物業(yè)出現(xiàn)放盤時(shí)間長(zhǎng)無(wú)法成交的現(xiàn)象，林景雁表示，催生這類型“長(zhǎng)壽盤”的原因主要有幾個(gè)方面，一是因?yàn)槲飿I(yè)自身的素質(zhì)，譬如戶型、樓層、景觀等。二是有個(gè)別業(yè)主持有“可賣可不賣的心理”，讓一些條件較遜色的大戶型物業(yè)遲遲未能成交。此外，還有些業(yè)主會(huì)擔(dān)心限購(gòu)政策下，放售原物業(yè)之后，無(wú)法再找回心水物業(yè)。因此在放盤期間，常會(huì)根據(jù)周邊新盤售價(jià)，頻繁提出反價(jià)，部分反價(jià)幅度達(dá)到3%~5%。
有地產(chǎn)行家預(yù)計(jì)，農(nóng)歷年前客戶量會(huì)出現(xiàn)一定增長(zhǎng)，屆時(shí)大戶型二手物業(yè)的成交滯銷的狀況有望得以緩解。
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