隨著上半年央行貨幣政策突然轉(zhuǎn)向，開(kāi)始進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)好像又回到了2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控前。兩年多來(lái)住房市場(chǎng)“量降價(jià)滯”的局面突然打破，特別是一線城市，不僅住房銷售量突然爆升，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)些許反彈。更有房地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士指出，隨著房?jī)r(jià)反彈及住房銷售量增加，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)庫(kù)存過(guò)多的局面已經(jīng)改觀，比如北京可銷售的住房庫(kù)存如果以8月份的銷售量來(lái)計(jì)算，不到5個(gè)月就可以消化完。因此，要解決目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，或要讓房?jī)r(jià)不出現(xiàn)反彈，就得加大土地供應(yīng)量，以便增加住房供給。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房投資者來(lái)說(shuō)，是十分愿意聽(tīng)到這樣的判斷的。但是這種判斷不僅掩蓋了當(dāng)前全國(guó)住房市場(chǎng)的實(shí)際情況，也掩蓋了人們對(duì)住房市場(chǎng)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)。從今年1－7月住宅的銷售情況來(lái)看，盡管近幾個(gè)月的銷售量特別是一線城市的住房銷售量有所增長(zhǎng)，但是同比少于2011年。2011年同期銷售4.66億平方米，而2012年只有 4.30億平方米。也就是說(shuō)，持續(xù)了3年的住房銷售高增長(zhǎng)從今年開(kāi)始有所下降。另外，從2009－2012年7月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積與房屋銷售面積的情況來(lái)看，前者為57.4億平方米，后者為36.74億平方米，兩者相差懸殊。這里當(dāng)然有住房預(yù)售制所導(dǎo)致的住房開(kāi)工滯后于銷售的問(wèn)題、商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量問(wèn)題，以及保障性住房分配的問(wèn)題，但也說(shuō)明全國(guó)住宅市場(chǎng)存貨過(guò)多是不爭(zhēng)的事實(shí)。這一事實(shí)可從房地產(chǎn)上市公司存貨總量的情況得到證實(shí)。2010－2012年中期，房地產(chǎn)的存貨總量分別是9225億元、11105億元和14044億元。房地產(chǎn)上市公司2012年中期的存貨總量比2010年增加了66%，存貨并沒(méi)有隨著住房銷售快速增長(zhǎng)而減少，反之，住房存貨一直在積累。
2009年以來(lái)，隨著銀行信貸過(guò)度擴(kuò)張及住房市場(chǎng)價(jià)格快速飆升，暴利讓國(guó)內(nèi)各種資源都涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是涌入國(guó)內(nèi)三四線城市，開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)積下的住房存貨也就越來(lái)越多。別看2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，住房銷售面積仍然在增長(zhǎng)，但實(shí)際上這幾年住房銷售的主力早就由一線城市轉(zhuǎn)移到了三四線城市。在國(guó)內(nèi)住房銷售主力向三四線城市轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，住房投機(jī)不像早幾年那樣僅限定在一二線城市，從而使得三四線城市的房?jī)r(jià)也在這個(gè)時(shí)期快速飆升。比如我最近去的中部地區(qū)的一個(gè)縣城，2009年當(dāng)?shù)刈》烤鶅r(jià)1000多元（現(xiàn)在當(dāng)?shù)鼐用窆べY在 1200元左右），目前房?jī)r(jià)上漲到5000元以上了。而房?jī)r(jià)快速飆升自然把絕大多數(shù)住房消費(fèi)者擠出了市場(chǎng)。
如果金融市場(chǎng)條件不變化，房?jī)r(jià)上漲，那么在高房?jī)r(jià)的情況下，住房投機(jī)炒作者仍然預(yù)期有他人來(lái)接捧，所以國(guó)內(nèi)住房銷售面積依然是一年高過(guò)一年。但是當(dāng)金融市場(chǎng)條件發(fā)生變化時(shí)，在一個(gè)住房投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，其住房銷售量就會(huì)突然下降，甚至?xí)霈F(xiàn)銷售零增長(zhǎng)。因?yàn)樵谶@種情況下，住房投機(jī)需求會(huì)突然消失。這就是近兩年國(guó)內(nèi)一線城市的住房市場(chǎng)所出現(xiàn)的情況。如果不是早幾個(gè)月央行貨幣政策突然逆轉(zhuǎn)，國(guó)內(nèi)一線城市住房銷售“量降價(jià)滯”的局面也會(huì)在全國(guó)遍地開(kāi)花的，但央行貨幣政策改變了市場(chǎng)預(yù)期，住房投機(jī)炒作又開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)。不過(guò)，從溫州、鄂爾多斯(600295,股吧) 等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，地方的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開(kāi)始破滅。溫州等房地產(chǎn)泡沫破滅蔓延的速度不會(huì)非常迅速，對(duì)于全國(guó)許多三四線城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫沒(méi)有吹得如溫州那般大，但是住房存貨量巨大的問(wèn)題已經(jīng)十分嚴(yán)重了。因?yàn)，過(guò)高的房?jī)r(jià)把絕大多數(shù)住房消費(fèi)者擠出了市場(chǎng)。在高房?jī)r(jià)下，這些消費(fèi)者沒(méi)有能力進(jìn)入住房市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的存貨會(huì)快速增加。當(dāng)前海南的情況就是這樣。
還有，不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手上的存貨量大，通過(guò)住房交易大量積淀在房地產(chǎn)投機(jī)投資者手上的存貨量也很大。有人估計(jì)，截至7月底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大約還有200萬(wàn)套空置住房等著出售，另外還有3000萬(wàn)套房子正在建設(shè)。同時(shí)，還有人估計(jì)，過(guò)去15年中國(guó)建設(shè)了9000多萬(wàn)套房產(chǎn)。無(wú)論是在建的住房及投機(jī)炒作者手中持有的住房，目前都是一個(gè)巨大的量。因此，“去庫(kù)存化”肯定是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的陰影。最近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿進(jìn)入土地市場(chǎng)也透露出這種信息。
更為重要的是，整個(gè)住房市場(chǎng)的當(dāng)事人都在根據(jù)自己的需求詮釋住房市場(chǎng)的性質(zhì)。比如說(shuō)，當(dāng)前住房市場(chǎng)性質(zhì)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)并沒(méi)有改變，這使得不少民眾用住房的做多做空來(lái)解釋住房?jī)r(jià)格的變化。但是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住房投機(jī)者及地方政府來(lái)說(shuō)，他們以住房為消費(fèi)品來(lái)解釋住房?jī)r(jià)格，以為房?jī)r(jià)高是因?yàn)樽》抗┙o不足所導(dǎo)致的。正因?yàn)槭袌?chǎng)當(dāng)事人對(duì)住房市場(chǎng)性質(zhì)的解釋有著嚴(yán)重的歧義，從而使得政府的房地產(chǎn)政策無(wú)所適從，房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)也就無(wú)法真正出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。住房市場(chǎng)性質(zhì)不改變，房?jī)r(jià)便不能夠真正得到調(diào)整，住房投機(jī)炒作者操弄的市場(chǎng)，真正有住房需求的消費(fèi)者是無(wú)能力進(jìn)入的，從而房地產(chǎn)巨大的庫(kù)存也就無(wú)法釋放。
總之，就當(dāng)前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不可待價(jià)而沽，去庫(kù)存化仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的陰影，房地產(chǎn)市場(chǎng)什么時(shí)候能走出這個(gè)陰影，就得看住房市場(chǎng)是否出現(xiàn)性質(zhì)上的轉(zhuǎn)變。只有住房市場(chǎng)成為真正以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，讓住房消費(fèi)需求不斷得到釋放，才能逐漸去除這個(gè)陰影。（作者系中國(guó)社科院金融研究所研究員）
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