9月的房地產(chǎn)市場注定難以平靜。當(dāng)房產(chǎn)稅擴容還在猜測之時,多地陸續(xù)加強了預(yù)收款監(jiān)管。對此,許多購房者紛紛叫好,一些房企坦言“壓力大”。預(yù)售款監(jiān)管制度真的能如人所愿治療樓市爛尾盤、質(zhì)量差等頑疾嗎?處于“金九銀十”關(guān)鍵時期的房地產(chǎn)市場,又會因此增加怎樣的變數(shù)?
劍指資金難題
在籌備1年多后,武漢市房管局日前宣布,將于10月啟動商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。房管局、銀行和開發(fā)商將簽訂第三方監(jiān)管協(xié)議,并開設(shè)監(jiān)管賬戶,用于存放購房人所支付的購房款。
根據(jù)監(jiān)管協(xié)議,開發(fā)商可在工程結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收等重大施工節(jié)點,向房管部門申請?zhí)崛≠Y金。房管部門將組織確認(rèn)施工進度,批準(zhǔn)后通知銀行向開發(fā)商撥付資金。武漢市住房保障和房屋管理局開發(fā)市場處處長劉震介紹,推行這一政策,主要是為了防止開發(fā)商非法挪用購房款,從而保障購房者的合法權(quán)益,防范金融風(fēng)險。
與此同時,山東省也出臺規(guī)定,對不實行預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售報價過高、隨意調(diào)價且不接受房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)的商品住房項目,不得核發(fā)預(yù)售許可證書;上海、杭州等地也在研究商品房預(yù)售資金監(jiān)管方案……
武漢上林苑是一個延期3年未交房的小區(qū),200多名業(yè)主一直抗議未果。造成這一局面的主要原因正是開發(fā)商擅自挪用預(yù)售款導(dǎo)致資金鏈斷裂。
“對購房者而言,在允許期房銷售的情況下,預(yù)售資金監(jiān)管無疑是對他們的有力保護!敝兄冈喝A中分院總監(jiān)李國政認(rèn)為,這一制度最直接的受益者是購房者,可以避免開發(fā)商因“跑路”或挪用資金給購房者帶來的損失。
還有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,加強預(yù)售款監(jiān)管能確保房子按期完工。即便開發(fā)商資金鏈斷裂,政府仍然能用這筆錢來保障項目進行下去,大大減少購房糾紛和欠薪事件的發(fā)生。
房企面臨釜底抽薪
在購房者對預(yù)收款監(jiān)管拍手稱好之時,房地產(chǎn)企業(yè)卻感到了“寒風(fēng)瑟瑟、秋意漸濃”,紛紛開始降價跑量,盡快儲備資金,以防止即將到來的資金短缺。
記者近日走訪武漢部分樓盤發(fā)現(xiàn),“金九銀十”開局之際,降價促銷成了許多開發(fā)商的首推策略。武漢光谷某樓盤更是打出了“底價促銷”廣告,F(xiàn)場一位置業(yè)顧問告訴記者,許多開發(fā)商都在開展降價銷售,以盡量回籠更多的資金。
有開發(fā)商表示,預(yù)售資金監(jiān)管對需要大量資金調(diào)度的房企來說壓力非常大。據(jù)了解,目前,許多開發(fā)商都在開盤前將尚未完工的樓房抵押給銀行,以套現(xiàn)資金維持工程進度。樓房開盤后開始銷售,再用預(yù)售款償還銀行貸款。
“另外,一些大中型開發(fā)商還會將上一個項目的預(yù)售款用來開發(fā)新項目或者進入土地市場拿地。如果對預(yù)售資金進行監(jiān)管,滾動開發(fā)難度就會很大!崩顕J(rèn)為。
國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,預(yù)售款已占到房地產(chǎn)開發(fā)資金的30%左右,形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在當(dāng)前開發(fā)貸款和預(yù)售款收緊的情形下,資金實力一般的中小房企很可能被淘汰。
“金九銀十”或起變數(shù)
在預(yù)售款受限的情況下,開發(fā)商面臨更加嚴(yán)峻的資金困境,無奈之下必將采取降價促銷,預(yù)計短期內(nèi)還會掀起新一輪推盤熱潮,“金九銀十”的漲價狂風(fēng)或許難以再起。不過,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,要想真正達到預(yù)期效果,還需嚴(yán)格執(zhí)行制度,并配以期房轉(zhuǎn)讓等配套制度。
億房研究中心研究員鄢峰表示,前幾個月的降價銷售導(dǎo)致開發(fā)商利潤率普遍不高,多數(shù)開發(fā)商手上資金并不充裕。而加強預(yù)售款監(jiān)管,又將開發(fā)商回籠不多的資金做了再次分流。在這種形勢下,開發(fā)商選擇降價出貨、加速回籠資金將是必然之舉!霸阮A(yù)計10月以后才會出現(xiàn)的降價潮可能提前到來,‘金九銀十’ 的旺銷將難以帶動房價上漲。”
鄢峰認(rèn)為,因為流動性壓力,不少拖延開發(fā)周期的房企將會加快現(xiàn)有項目開發(fā),市場可能在短期內(nèi)大量增加供應(yīng)!邦A(yù)售款監(jiān)管會對捂盤行為帶來直接的現(xiàn)金流壓力,對在建樓盤的資金供應(yīng)和質(zhì)量、工程進度保證等將帶來正面作用,同時還將延緩開發(fā)商的拿地、開發(fā)、擴張速度。”
但也有專家對預(yù)收款監(jiān)管的效果心存憂慮。中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東認(rèn)為,加強預(yù)售款監(jiān)管,主要是為了防止開發(fā)商挪用資金,但也會將部分實力有限的中小企業(yè)淘汰出局!皩嵸|(zhì)的影響和效果還得看實際操作的執(zhí)行力度!睆垨|說。
今年年初,杭州一大型房企破產(chǎn),導(dǎo)致1.8億元預(yù)售款蒸發(fā)。有關(guān)負責(zé)人坦言,雖然杭州早已建立預(yù)售款監(jiān)管制度,但實際執(zhí)行效果并不理想。
若預(yù)售資金真的被嚴(yán)格監(jiān)管,對于房企資金鏈將起到“釜底抽薪”的作用。張東建議,在設(shè)立預(yù)售款監(jiān)管制度的同時,還要設(shè)立土地拍賣制度、測量師制度、期房轉(zhuǎn)讓制度等配套制度,確保整個預(yù)售過程的規(guī)范性。
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