2010年4月樓市“一次調(diào)控”，樓市量價齊跌，調(diào)控效果初現(xiàn)；8月，剛性需求釋放及不確定性因素作用，樓市呈現(xiàn)一派量價齊升；9月金九銀十再次重現(xiàn)樓市。為了鞏固“一次調(diào)控”成果，10月，國家有關(guān)部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲，被稱為樓市“二次調(diào)控”。于是乎，房價升或降，投機(jī)者進(jìn)市或退市，需求者該不該買房等預(yù)測言論滿天飛經(jīng)過對二次調(diào)控內(nèi)容的細(xì)讀及思考，個人覺得此次調(diào)控或亂或糊涂，樓市調(diào)控作用或不大，樓市“二次調(diào)控”亦或是紙老虎。
首先，調(diào)控目標(biāo)不明確。本次調(diào)控目標(biāo)仍是遏制部分城市房價過快上漲，“部分城市”界定問題一直沒有弄清和確定，于是遏制房價過快上漲含糊其辭，只是國家政策層面上的空話套話。這樣的套話在每次的調(diào)控主題均被提及，效果卻不明顯，根本原因在于調(diào)控本身問題；而且，還有宏觀調(diào)控所引發(fā)的其它一些城市房價出現(xiàn)過快上漲問題。因此，只要“部分城市”房價上漲過快不界定清楚，調(diào)控效果就無法達(dá)到預(yù)期。
其次，調(diào)控對象不確定。目前我國宏觀政策調(diào)控中心解決樓市問題的思路在于兩點(diǎn)：一是增加有效供給，如增加保障房，中低價位商品房；二是遏制投機(jī)需求和改善性需求，以達(dá)到減少有效需求。于是乎，我們的宏觀調(diào)控到底是調(diào)房價、調(diào)市場還是調(diào)供需？此次調(diào)控出現(xiàn)“一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”，購房者住房數(shù)量成為了調(diào)控對象，房地產(chǎn)具有投資功能和自住消費(fèi)功能，也就決定了房市具有消費(fèi)市場和投資市場。不解決好大量剛性需求和高投資回報率問題，就直接抑制改善需求、控制投資需求。調(diào)控對象不明確，調(diào)控效果自然也無法達(dá)到預(yù)期。
再次，調(diào)控手段不堅(jiān)定。宏觀調(diào)控手段有貨幣、信貸、稅收、土地，即所謂的“銀根”、“地根”，基于中庸思想和思維，樓市調(diào)控“組合拳”在業(yè)內(nèi)被提及。稅收問題，主要是針對持有住房征收房產(chǎn)稅、交易住房征收交易稅，而稅收手段在投資回報率不確定性的情況下，作用不明，更何況房產(chǎn)稅是一項(xiàng)涉及很廣的稅種，最終確定及推廣還存疑！懊黠@超過周邊房價水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查”，這個明顯超過周邊房價水平如何確定也不得而知。差別化信貸政策主要是首付比率的提高，二套房、三套房貸款政策，增加首套商品住房首付比率、減少契稅的購房調(diào)控政策，實(shí)際上是抑制改善需求和住房自住需求。首付比率的上下調(diào)整、幾套房的貸款發(fā)放限制的改變，政府的相機(jī)抉擇決定了調(diào)控手段不堅(jiān)定，因此，調(diào)控效果無法達(dá)到預(yù)期。
第四，調(diào)控問題不清楚。我國切實(shí)增加住房有效供給，特別是中小套型商品住房建設(shè)和公共租賃保障房建設(shè)，這種解決辦法的出臺是因?yàn)槠湔{(diào)控根本問題沒有弄清楚，房市調(diào)查中，我國樓市的購房需求者購買大戶型住房多數(shù)是自住的或改善需求的，而購買小戶型住房則是投資型的或過渡型的。而且，我國2010年房價與成交量變化問題沒有弄清楚，房價下降主要在于均價下降，而均價是由高檔住房、中低檔住房成交的量所形成的，中低檔成交多，高檔成交少，房價自然就降低。對 2010年四季度的房價，都是高端房量的成交，房價同比上漲。因此，一旦不清楚市場上需要什么樣的住房，以及不清楚房價變化的原因。調(diào)控效果自然會無法達(dá)到預(yù)期。
總之、雖然“二次調(diào)控”的基調(diào)是鞏固一次調(diào)控的成果。但是二次調(diào)控根本上沒有離開政策調(diào)控，即采取經(jīng)濟(jì)性懲罰。只要投資回報率優(yōu)于其它投資產(chǎn)品的投資回報率，這種經(jīng)濟(jì)性懲罰也即無用，而這種經(jīng)濟(jì)性懲罰在屢次宏觀調(diào)控中被證明失敗。而且，從此次出臺的相關(guān)內(nèi)容來看，還是存在著大量的空話套話，以及很多內(nèi)涵界定不清，以至無法執(zhí)行或者執(zhí)行不了。或者從根本上講，政策出臺本身就很亂很糊涂。此次調(diào)控執(zhí)行力何在，又或是紙老虎？要想從根本上改變這種宏觀調(diào)控?zé)o效狀況，采取行政、法律的戰(zhàn)略調(diào)控才是正道。
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