南接學(xué)院中路，西臨車站大道，在這片原址溫州師范學(xué)院的地方，一個嶄新的樓盤正在崛起。這個名叫置信原墅的樓盤，有一個更廣為人所知的名字——溫師院地王。這塊地2010年11月29日出讓，其3.702萬/平方米的樓面價，至今保持著中國宅地最高樓面價的紀(jì)錄！地塊出讓直播回顧】
 溫師院地塊位置圖 |
在今年年初，調(diào)控重壓至市場最悲觀時，有關(guān)溫師院地王對折轉(zhuǎn)讓的傳聞甚囂塵上，在溫州業(yè)內(nèi)乃至民間被廣為議論。然而，事實最終擊敗了傳聞。當(dāng)記者9月上旬到達(dá)溫州時，看到置信原墅幾乎所有房源都已經(jīng)結(jié)頂，而東邊沿河的排屋，有一幢外立面也完全做好了，全干掛石材，屋頂覆銅，貴氣逼人！新聞回顧>>溫州“全國”地王轉(zhuǎn)讓迷局】
更讓人吃驚的是，溫州業(yè)內(nèi)人士告訴記者，置信原墅5月底開盤，所開高層房源已基本售罄……
日前，本網(wǎng)記者赴溫州調(diào)查，發(fā)現(xiàn)紅火多年的溫州樓市，呈現(xiàn)出不一樣的清淡景象。
溫州地王虧本賣房
“置信原墅采取了低價入市的策略！睖刂萏旌浦脴I(yè)一手部副總向洋告訴記者，置信原墅當(dāng)初的官網(wǎng)報價是5.6-5.7萬/平方米，因為開盤期間的一系列優(yōu)惠，最終的實際成交均價只有4.6萬/平方米左右。
溫師院地塊在拍賣后，當(dāng)時有業(yè)界人士預(yù)測，該地塊成本價在5萬元/㎡以上，預(yù)計銷售價在7萬元/㎡以上。而當(dāng)時，溫州一些豪宅的最高房價已飆升至七八萬元/㎡。像綠城·鹿城廣場，個別二手房的價格甚至飆到10萬/平方米。
 溫師院地王——置信原墅，今年5月底低開面市，所開高層房源已基本售罄 攝影：李永生 時間：2012年9月5日 |
即便考慮到宏觀調(diào)控的影響，置信原墅4.6萬/平方米的開盤價，仍然低于市場預(yù)期，也低于成本價。事實上，連置信房產(chǎn)的董事姚汝林也承認(rèn)，“置信原墅以成本價銷售，即樓面地價加上造價，損失了一些財務(wù)成本。”
“除了售價低于預(yù)期，該盤之所以熱銷，還有一個原因！毕蜓蟾嬖V記者，置信原墅有很多股東，“開盤的時候，每個股東分了好幾套房子。”在股東消化部分房源的同時，因為售價比預(yù)期的低，也帶動了其他人積極入市。
房價較高峰期下跌三成
如果按照拿地時7萬/平方米的售價預(yù)期，置信原墅4.6萬/平方米的開盤價，大約打了6.5折。
在溫州高端豪宅中，這個折幅并不算夸張！皽刂萁衲攴績r下降非常厲害，尤其是豪宅，部分房源較高點的時候，打了對折。”威格斯(溫州)房產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理黃慧華向記者舉了一個前面提到的鹿城廣場的例子，“鹿城廣場目前市場上的轉(zhuǎn)讓價在4萬多/平方米，而該盤2010年高峰期，市場轉(zhuǎn)讓價普遍在 7-8萬/平方米，個別房源甚至到過10萬/平方米。”
 置信房產(chǎn)在溫州的另一個豪宅項目，2010年傳出要賣8萬，今年一度降到2萬多 攝影：李永生 時間：2012年9月5日 |
位于溫州新城附近的香緹半島，是另一個典型。該盤目前二手成交價3萬多/平方米，已經(jīng)低于09年首次開盤時的價格，“香緹半島在高峰期，被爆炒到6萬多/平方米”。而在溫州七都，華僑別墅高峰期售價4000多萬，現(xiàn)在有些房源只要2000多萬。
相較而言，非豪宅樓盤，受調(diào)控影響相對會小一些，跌幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于豪宅。位于溫州市中心的下呂浦，是溫州比較知名的六中學(xué)區(qū)，最近幾個月，房價沒怎么降，還有回升的態(tài)勢，成交量也很大。黃慧華告訴記者，下呂浦區(qū)域的二手房，高的時候賣到過3萬/平方米，今年年初跌到過2.2-2.3萬/平方米，現(xiàn)在又回升至2.6-2.7萬/平方米。
“在去年下半年以來的溫州金融危機中，受沖擊最大的是企業(yè)家和財富階層！秉S慧華認(rèn)為，這是溫州豪宅受沖擊更大的直接原因。
“與高峰期相比，溫州房價普遍下跌了20-50%，整體下跌了30%左右！睂τ跇I(yè)界關(guān)注的溫州房價降幅，向洋如此概況。
以價換量成主流
對于溫州樓市而言，相對不那么悲觀的消息是，在價格下探的過程中，成交量也上來了。
下面的表格，是溫州天浩置業(yè)統(tǒng)計的溫州市區(qū)去年7月至今年8月新房成交套數(shù)走勢圖。從圖中可以看出，溫州市區(qū)今年1月份成交跌入谷底，只成交了 55套房源，2、3月份開始上揚，分別成交140套和205套。4月份之所以突然飆升至548套，主要是這個月中梁國賓一號低開熱銷。
4、5月份因為新開樓盤少，市區(qū)成交量較4月下滑較多。到7、8月份，隨著開盤量的增加，成交又重回500套以上的高位。
“最近幾個月，剛需樓盤以價換量，賣得特別好。”位于七都的中梁濱江首府，8月25日首次開盤，2.2萬/平方米的均價，因為低于市場預(yù)期，462套房源，被一搶而空。此前，在4月份，中梁國賓一號首期低開面市，曾創(chuàng)下溫州淡市熱銷的奇跡。國賓一號二期9月8日開盤，再度熱銷。
據(jù)溫州資深業(yè)內(nèi)人士童良統(tǒng)計，目前，溫州市區(qū)已出讓宅地加在售樓盤中的可售房源，住宅庫存面積達(dá)170-180萬平方米，處于歷史高位。
盡管最近市場回暖勢頭明顯，但向洋認(rèn)為，因為后續(xù)供應(yīng)量比較大，開發(fā)商對未來市場仍然持謹(jǐn)慎態(tài)度，采取的策略依然是以價換量，快速出貨。向洋告訴記者，光9月份，溫州市區(qū)預(yù)計就將有綠城海棠灣、萬科龍灣花園二期、京都府、中糧國賓一號二期、鳳凰城五個樓盤開盤，是今年最大的開盤潮。“國賓一號二期本來計劃是10、11月份開盤，開發(fā)商為了搶奪客戶資源，提早到9月8日開盤！
溫州市區(qū)去年7月至今年8月每月新房成交套數(shù)走勢圖
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土地市場開始解凍
樓市回暖，溫州土地市場也開始解凍。今年1-8月，溫州市區(qū)住宅用地零出讓。到了9月5日，市區(qū)終于成功出讓了一宗含住宅用地的綜合體地塊—— 南湖E-1-10地塊，由華潤置地(鄭州)有限公司、溫州森馬集團等組成的聯(lián)合體以7.5億總價競得。不過，這塊地因為是為華潤·萬象城“量身定制”，因此，不太具有市場參考意義。
正式宣告溫州市區(qū)土地市場解凍的是將與9月14日出讓的江濱路鹿城段18、19號地塊。這塊地占地面積18025平方米，容積率為1-3.05，起拍價7.43億，按最大容積率計算，樓面起拍價為1.35萬/平方米。
“這塊地去年11月拍賣過一次，樓面起價1.98萬/平方米，流拍了，這次將起拍價降到1.35萬/平方米！毕蜓蟾嬖V記者，這塊地一線沿江，距離鹿城廣場只有一公里左右，除了地塊形狀不如鹿城廣場規(guī)整，其它方面跟鹿城廣場非常相似。即便按鹿城廣場調(diào)整后4萬多/平方米的售價，該地塊1.98萬 /平方米的樓面價，仍然有不錯的利潤。也由此可見，去年年底溫州樓市環(huán)境之惡劣，開發(fā)商手上資金之缺乏。
盡管起拍價降到1.35萬/平方米，但據(jù)溫州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，已經(jīng)確定有好幾家開發(fā)商參與競拍，很可能會拍到1.7-1.8萬/平方米。
向洋認(rèn)為，土地市場解凍，跟開發(fā)商跟今年1-8月份開發(fā)商去化情況較好，手上又有了錢有關(guān)。另一方面，也跟今年上半年溫州市政府做了不少工作，到全國各地去招商有關(guān)。
在8月25日溫州市政府的地產(chǎn)投資推介會上，溫州市一次性推出3220畝經(jīng)營性土地，是市區(qū)過去幾年的土地出讓總和。
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