事件
統(tǒng)計(jì)局公布了1-8月房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù):投資趨穩(wěn),新開(kāi)工超預(yù)期,累計(jì)銷售額增速轉(zhuǎn)正。
評(píng)論
一、新開(kāi)工超預(yù)期。8月房地產(chǎn)新開(kāi)工面積19035萬(wàn)平米,環(huán)比上升65.2%,同比上升13.9%。1-8月新開(kāi)工累計(jì)同比下降6.8%,降幅較7月收窄3個(gè)百分點(diǎn)。7月單月保障房開(kāi)工達(dá)110萬(wàn)套,8月保障房與7月持平的可能性較高;去年7、8月保障房分別開(kāi)工155萬(wàn)套和146萬(wàn)套,即8月開(kāi)工超預(yù)期中保障房的因素不大。9月一般為下半年的開(kāi)工高峰,且去年同期9月保障房開(kāi)工僅為118萬(wàn)套,基數(shù)較7、8月明顯下降,預(yù)計(jì)9月開(kāi)工將維持升勢(shì)。
我們?cè)谄咴路菖c機(jī)構(gòu)路演時(shí)即重點(diǎn)提示了地產(chǎn)新開(kāi)工可能出現(xiàn)好轉(zhuǎn),并建議關(guān)注地產(chǎn)上游行業(yè)的投資機(jī)會(huì),八月份數(shù)據(jù)印證了我們前期觀點(diǎn),可能未來(lái)有個(gè)別月份由于基數(shù)原因新開(kāi)工恢復(fù)出現(xiàn)波動(dòng),但我們想說(shuō)的是新開(kāi)工筑底回升的趨勢(shì)已經(jīng)確立。
二、投資增速回升符合預(yù)期。8月單月房地產(chǎn)投資6914億元,同比上升17%,增速回升7.4個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比上升12.2%。1-8月房地產(chǎn)投資累計(jì)增速為15.6%,增速回升0.2百分點(diǎn)。投資環(huán)比回升符合預(yù)期,歷史上9月投資額一般僅次于6月,為全年第二高位。我們維持全年投資增速為14.3%的判斷。
三、累計(jì)銷售額增速轉(zhuǎn)正:8月商品房實(shí)現(xiàn)銷售8822萬(wàn)平米,5312億元,環(huán)比上升2.2%和下降1.4%,同比增長(zhǎng)12.9%和20.4%,累計(jì)同比下降4.1%和上升2.2%,銷售額投資增速轉(zhuǎn)正。與商品房趨勢(shì)相符,8月住宅銷售額單月環(huán)比下降0.6%,同比增長(zhǎng)25%,累計(jì)增長(zhǎng)2.3%。8月住宅均價(jià)環(huán)比下降2.8%,根據(jù)我們對(duì)40個(gè)城市的銷售跟蹤情況看,8月一二三線城市銷售面積結(jié)構(gòu)和7月變化不大,均價(jià)下降非結(jié)構(gòu)性原因。根據(jù)我們草根調(diào)研和重點(diǎn)城市統(tǒng)計(jì)看,9月供給較8月會(huì)有明顯的上升,看好9月市場(chǎng)銷售前景。
四、土地購(gòu)置費(fèi)回升明顯:8月單月土地購(gòu)置面積和費(fèi)用分別同比上升50.3%和下降18.9%,累計(jì)下降16.2%和7.6%,環(huán)比上升222%和144%。由于土地支付一般有6~12個(gè)月的支付周期,所以購(gòu)置費(fèi)回升不能反應(yīng)市場(chǎng)當(dāng)前情況。根據(jù)中指的數(shù)據(jù),8月全國(guó)300個(gè)城市土地成交環(huán)比減少24%,同比減少36%,住宅用地環(huán)比減少23%,同比減少32%,成交仍較為低迷。但八月份土地市場(chǎng)不活躍也有政府推地節(jié)奏放緩的原因,下半年土地成交隨供給放量有望增加。
五、資金來(lái)源增速回升:1-8月房地產(chǎn)投資資金來(lái)源為59714億元,同比增長(zhǎng)9.1%,增速上升2.9個(gè)百分點(diǎn),但仍處于歷史較低水平。從資金來(lái)源分析,1-8月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和定金預(yù)收款分別同比上升11.2%、12.5%和10.1%,占比較6月分別上升2.4、2.2和4.6個(gè)百分點(diǎn)。盡管貸款、定金預(yù)收款增速均有回升,但行業(yè)資金仍處于緊張狀態(tài),8月資金來(lái)源與投資額比為1.37,較7月下降1個(gè)百分點(diǎn)。
投資策略:上周地產(chǎn)股的反彈是對(duì)前期超跌的修正,未來(lái)影響板塊投資的重要因素仍是房?jī)r(jià)的變化,如果房?jī)r(jià)再次上漲超預(yù)期,會(huì)影響板塊的反彈高度,我們認(rèn)為四季度改善性住房入市比例會(huì)提高,房?jī)r(jià)反彈壓力仍比較大。
重點(diǎn)公司中,建議關(guān)注萬(wàn)科,保利,金地,招商,華僑城,陽(yáng)光城,中南建設(shè),榮盛發(fā)展等一二線龍頭。此外,由于地產(chǎn)新開(kāi)工開(kāi)始筑底回升,建議投資者關(guān)注地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)鏈的投資機(jī)會(huì)。
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