怎么展望中國房地產(chǎn)的未來？這不僅是一個行業(yè)問題，更是一個關(guān)乎中國經(jīng)濟(jì)命運(yùn)的宏觀問題。
2003年之后，中國的房產(chǎn)投資開始不斷升溫，一直持續(xù)到2010年的“高熱”階段。以北京為例，從2004到2010年的6年間，內(nèi)城四區(qū)的平均房價從6000元/平方米上升到了55000元/平方米，幾近10倍。
住房本身有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，近10年來中國房價年年“水漲船高”表象背后的實(shí)質(zhì)是：住房從“房子”（消費(fèi)品）到“房產(chǎn)”（投資品）的嬗變，住房的投資屬性被放大，而在某種市場條件和環(huán)境下，投資可以演變成投機(jī)。為了應(yīng)對房價的快速上漲，自2005年來國家實(shí)施了多輪房地產(chǎn)調(diào)控。2010年的房產(chǎn)調(diào)控措施正是集中針對房產(chǎn)投機(jī)和過度投資，因而收到了較為明顯的效果。
中國房地產(chǎn)高熱
首先，中國房地產(chǎn)本身的發(fā)展是否真的過熱了？
要回答這個問題，我們必須從考察房地產(chǎn)業(yè)的諸多量化指標(biāo)入手，來給中國的房地產(chǎn)業(yè)把一把脈。根據(jù)國際通用的指標(biāo)并且結(jié)合中國的國情，我們選擇了如下的指標(biāo)進(jìn)行考察：
●房地產(chǎn)投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的占比（過高）：從2000年到2004年，中國房地產(chǎn)投資額占GDP的比重一路上揚(yáng)，從2000年的5.48%增加到2004年的9.64%，2011年已達(dá)13.1%左右；美國從1929年到2011年，房地產(chǎn)固定投資在GDP中的占比在2.5%~9.5%；日本從1950年到2008年，住房投資在GDP中的占比在2.9%~9.0%。
●房價收入比（過高）：從1996~2011 年的情況來看，我國的房價收入比在5.5~8.1 的區(qū)間波動，其中最低的1996 年為5.64，最高的2009 年為8.03；美國2000~2012年的房價收入比基本維持在3~5的水平；1988~2010年，日本的房價收入比經(jīng)歷了漲落的過程，1988~1990年的三年間，隨著日本房地產(chǎn)升溫，從1988年的6.7逐年上升，到1990年達(dá)到高峰（9.2），之后隨著房產(chǎn)泡沫的破裂開始回落。房價收入比從1991年的8.8一路下跌，1992年跌至6.0，1996年跌至5.0，之后在4.5左右波動，2004年為4.5，2010年為4.6。
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