9月8日上午，由聊宅網(wǎng)主辦的“聚焦樓市金九銀十迷局 再探鄭州房價之實暨鄭州三味聊宅地產(chǎn)精英沙龍茶話會”在鄭州中油花園舉行。綠地集團中原房地產(chǎn)事業(yè)部白伊劍先生蒞臨參與此次論壇。針對目前鄭州的住宅市場，白伊劍先生指出，從長遠來看，鄭州住宅市場是非常樂觀的。只要抓住鄭州的剛需置業(yè)者，住宅市場將會呈現(xiàn)螺旋式上升，波浪式前進。以下為白伊劍先生發(fā)言全文：
【13000起價 回饋老業(yè)主】
主持人剛才提到的問題，剛才王總和丁總都收到了，我首先從我們寫字樓開始說起吧，本來我想放在最后。我們綠地在鄭州沒有什么項目，就一個龍湖廣場，其他都是商業(yè)辦公項目，因為這個和今天的主題并不是特別吻合，因為今天的主題是住宅，所以我想放在最后說。帶一下，畢竟寫字樓是我們的主業(yè)嘛，我們的寫字樓營業(yè)額占80%。首先說我們綠地中心，可能在座有的不太清楚啊，王總和丁總知道，因為他們有寫字樓項目，綠地中心是寫字樓項目，285米，就在高鐵站正對面，就是出來高鐵站正對面兩個雙塔，地標項目。前一段我們是針對老業(yè)主做了一個客戶的回饋，所以說我今天要澄清一下，我們當時做這個活動，這是我們綠地的慣例，每個項目開盤之前，都會做一個內(nèi)部的認證，對我們老業(yè)主有一個回饋。現(xiàn)在的綠地老街現(xiàn)在賣一萬兩萬，當時才賣兩千多。還有我們的原盛國際，現(xiàn)在賣一萬五，開盤的時候?qū)ξ覀兝蠘I(yè)主是3580起，非常低的一個價格。但是前期呢，我們做這些項目都是前期要對老業(yè)主一個例行的回饋。綠地發(fā)展到現(xiàn)在20面，在鄭州已經(jīng)八年了，我們有很多的追隨者，反正綠地有房子，有開盤項目，都去買，而且他們從這些項目當中，有些是得到很高的收益，我不知道在座有沒有在綠地投資房子的，反正我每次開盤的這種開盤儀式，我都非常自豪，因為在座很多都是我們老業(yè)主，他們見我非常開心，買了房子，在綠地有的三四千四五千買的，現(xiàn)在前面加一個一。這是我們綠地的慣例，在我們綠地中心項目，它的檔次不低于我們的千禧廣場，這個產(chǎn)品是非常好的項目，但是首先前期對老業(yè)主進行回饋，13000起價，13000—17000。這個其實當時有點失控，本來我們想拿幾個樓層，四五個樓層回饋老業(yè)主，后來想不到老業(yè)主太熱情了，差點把售樓部積爆，后來加推加推，老業(yè)主對綠地的忠誠確實是讓我非常感動。業(yè)主都是帶著哭強給我打電話，說我跟著綠地這么多年，給我一個買的機會都不給。我說實在對不起，當時我們這個價格就批了這么多套，后來臨時申請，加推了，現(xiàn)在已經(jīng)沒有房源了。很多老業(yè)主到我們售樓部要房子，我也沒辦法，現(xiàn)在真的已經(jīng)告一段落。這是第一個觀點，因為綠地進入世界500強嘛！剛剛進入世界500強，在今年的9月份，全國以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)里面第一個進入的，集團想搞一些回報。微博也給我們留言，說你看你們進入500強了，給我們什么回報？我也回了，說我們13000起價，算不算回報。這是第一個，我們真的無意傷害我們的競爭對手，我們是限量的，而且是針對老業(yè)主的。如果誤傷的話，真的抱歉！
【樓市發(fā)展 需要抓住剛需】
拐到今天我們這個調(diào)控主題上，我簡單講幾句，我講幾個我的觀點：
第一，金九銀十這個提法，因為我基本上一直在一線，在綠地八年做營銷總監(jiān)，一直在一線，對金九銀十的提法現(xiàn)在已經(jīng)逐步淡了，從我們住宅來看，我覺得金九銀十最早的提法應(yīng)該是90年代末的時候，或者2000年初的時候提的比較多，一般四五月份、九月份、十月份會賣的好一些，可能和那個時候私家車比較好有關(guān)系，天氣好了才出來，不冷不熱的時候才買房，但是現(xiàn)在從我們案場來看，不準確。我們促銷從來沒有考慮到金九銀十了，馬上搞促銷，或者到四五月份，春天來了。這個都是媒體在講，我感覺這個提法已經(jīng)落后了，F(xiàn)在客戶什么空調(diào)車，隨時可以去，不管再熱再冷，車里都有空調(diào)，售樓部都是四季如春，這個不會成為影響他們購房的主要因素。
第二，關(guān)于住宅市場的整個的走勢，從宏觀來講，住宅市場的走勢主要還是供求關(guān)系，尤其是地市，像鄭州市這種城市，要看整個鄭州市的供應(yīng)量和需求量，供應(yīng)量就是這個城市現(xiàn)有的房源，現(xiàn)有的存量，還有現(xiàn)有的土地有多少存量。需求量就是我們作為鄭州市這樣的城市，有多少新進的購房人群，有多少剛需人群。這個需求主要是講剛需，就是新來的大學生在鄭州落戶的，從這一點來看，我覺得鄭州市的市場我非？春谩Ｒ驗槲覀?nèi)珖泻芏嗍聵I(yè)部，不同的城市有不同的特點，但是在鄭州市在河南省，這么大一個人口大省，鄭州市首位度這么高的一個城市特性里面，全省的人，大學生畢業(yè)，我有很多親戚在外地，畢業(yè)肯定是想來鄭州工作落戶的，要買房的，這種需求是非常強的。再結(jié)合鄭州市目前的土地存量，在座的房地產(chǎn)公司應(yīng)該都有這種危機感，沒有地了，土地供應(yīng)現(xiàn)在是有問題的。所以你說在這種情況下，在剛需又是這么強勁，而且我們?nèi)A人購房的這種欲望真的是不可阻擋，丈母娘需求嘛！你沒有房子老婆都找不到，女朋友都找不到。當然我們對這種需求，這種買房的需求是否理性，是否正常，我們不做評判，但是確實現(xiàn)實是存在的，非常強勁的需求。所以從這一點來看，不管你怎么調(diào)控，除非你哪一天，我們老百姓全部改成租廉租房了，你租房丈母娘也能接受，這是另外一種情況。但是現(xiàn)在來看，我問那么多買房子的年輕人，沒有誰愿意去租房的。這是支撐鄭州市樓市發(fā)展的極大的方面。
【從長遠看 鄭州樓市將是螺旋式上升 波浪式前進】
第三，從短期方面。短期的市場熱度，從目前來看不是看金九銀十，主要是看政策的導向，消費者的心理預期，消費者對心理的解讀，會影響他的購買行為。不管任何一個調(diào)控政策，一般一個月左右，消費者全部都會知道，現(xiàn)在媒體也非常發(fā)達，什么限購啊，各種制約啊，各種政策啊，當時不會反應(yīng)出來，根據(jù)我們的經(jīng)驗啊，一出政策，我們馬上現(xiàn)場開會，我們不是看數(shù)據(jù)的，數(shù)據(jù)我們只是看看。然后我可以給大家打賭，十八大之前，我只是講銷售數(shù)據(jù)，房價走勢，絕對不會有大的波動，我可以給大家打賭。實際上購房的情況我不去評判，但是數(shù)據(jù)上絕對不會有什么問題。
這個我們不去評判，我只講我的結(jié)論。你看數(shù)據(jù)，如果看數(shù)據(jù)就能打仗的話，就不需要我們天天開會討論了。主要是在于消費者的心理，對政策的主觀看法，他決定是否出手。我是做一線的，我們會根據(jù)微妙的變化，制定我們的營銷策略，決定這個項目怎么賣，怎么做營銷的策略。
另一點就是當前這種環(huán)境下，不管是宏觀還是微觀，其實對開發(fā)商提出更高的要求，產(chǎn)品準確定位，抓剛需。顛覆不破的道理，投資性的需求是有風險，政策隨時可以左右你，但是剛需，他要安家落戶，他要娶妻生子，或者改善性的需求，這種剛需。抓住這一點，更重要的是了解剛性需求消費者的要求，這一點是很重要的。
對鄭州市的市場，從長遠上我是一直持樂觀態(tài)度的，你說短期內(nèi)，肯定有波動，這都是正常的波動，螺旋式上升，波浪式前進。
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