秋交會上，二手房首現(xiàn)經(jīng)紀人“零成交”。慘淡的成績單留下了很多的問號：與新房價格大面積松動相比，二手房啥時會步入下行通道？剛需購房者何時能出手?面對上述疑問，在昨日舉辦的“58同城房產(chǎn)網(wǎng)絡營銷中國行”大連高峰論壇現(xiàn)場，業(yè)內(nèi)人士認為預判房價很難，眼下唯一能做的，就是依托調(diào)控以來真實的交易數(shù)據(jù)，為購房者的投資行為和心理預期提供參考。
還原一個真實的二手樓市
“持續(xù)半年的限購，對二手房市場的沖擊和影響還是很大的！”大連鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理劉勇感觸頗深！鞍肽甑チ瞬畈欢嗳啥嗟某山环吭矗薪闄C構的日子不好過。”而市房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會會長袁國鈺則給出了更為悲觀的結論：“成交縮水了30%還算不錯的了，有的中介機構的反饋情況則是50%！痹诖诉^程中，以往不屑于經(jīng)營二手房租賃業(yè)務的大型中介公司，在眼下低迷的樓市情況下，也不得不“屈尊”重新投入到租房業(yè)務中。
記者采訪了解到，自從今年3月28日連版住房限購令執(zhí)行以來，與商品房樓市一樣，二手房市場確實不容樂觀。從3月份的2159套，4至8月份的1400套左右，直至9月份的1287套，市內(nèi)四區(qū)及高新園區(qū)的二手房成交量可謂直線下滑。
劉勇認為，在調(diào)控政策風暴之下，老百姓看跌心態(tài)以及“買漲不買跌”的慣性心理，決定了二手房成交的持續(xù)下滑，而殺傷力最大的就是限購和限貸這兩個政策。眼下，風暴洗禮后的大連二手樓市，投資和投機性群體基本退場；改善性群體大幅縮水；剛需群體大幅度上升，但在信貸收緊和利率、首付比例上調(diào)的打壓下，剛需也選擇了持幣觀望。
在論壇現(xiàn)場，多位業(yè)內(nèi)人士一致認為，如果政策持續(xù)高壓，未來兩年之內(nèi)，二手房中介行業(yè)的生存壓力將非常大，必須要做好過冬的儲備，這也是不少中介機構被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)租賃市場的動因之一。
大連一手房跌了二手房為啥不跌
與房交會期間商品房動輒千元的價格普遍松動相比，二手房市場的房價似乎對外部環(huán)境并不敏感。一方面，成交量在半年之內(nèi)急劇萎縮；另一方面，盡管不排除部分急于出手的房主議價空間放大，但二手房樓市的整體價格卻似乎難以撼動。
跌不動的二手房市究竟有何玄機？對此，袁國鈺認為，眼下的大連二手樓市呈現(xiàn)出明顯的“價量背離”局面，最新統(tǒng)計結果表明，9月份大連二手房成交均價為10800元/平方米，與今年年初9000多元的均價相比，反而呈小幅上漲，但部分房產(chǎn)投機客確實有低于市場價出手的套現(xiàn)行為。袁國鈺分析說，究其原因，與一手樓盤的開發(fā)商巨大的融資回款壓力相比，二手樓市的賣家往往是個體交易者，在樓市低迷期，如果不是急于出手，他們套現(xiàn)的壓力反而不大，大不了持房觀望或?qū)⒎慨a(chǎn)轉(zhuǎn)投租賃市場，以待行情回暖時再賣個好價錢。因此，二手房市的價格穩(wěn)定性較高，尤其是中心城區(qū)和具有學區(qū)優(yōu)勢的房產(chǎn)相對抗跌。
對于今后的樓市走勢，鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理劉勇認為至少到明年年中，成交量仍會低迷，且階段性的價格低點不可避免，這就好比2008年金融危機之后，大連二手房價曾出現(xiàn)過6個月的調(diào)整期，平均跌幅達10%，購房者完全可以抓住一個好的入市買點。另外，包括金州新區(qū)、旅順口區(qū)等周邊樓市的二手房價將會率先松動。
記者孫廣洋
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