近期山東召開的全省保障性安居工程和房地產(chǎn)調(diào)控工作會議上，其中一條有關(guān)試點現(xiàn)房銷售的信息，受到了業(yè)界的廣泛關(guān)注。日前網(wǎng)上瘋傳的“住建部正在研究取消商品房預售制”的消息更是一石激起千層浪，不過該消息最終被證實為虛假消息。
近期，在惠州一手樓市，現(xiàn)房、準現(xiàn)房等詞多次出現(xiàn)在樓盤廣告中，記者走訪了解到，近段時間以來，一手樓市現(xiàn)房和準現(xiàn)房逐漸增多，不少樓盤打著“準現(xiàn)房”銷售的旗號，吸引了不少購房者的關(guān)注。與期房相比，準現(xiàn)房看得見、摸得著，對于急著買房入住的人，可以說是一種“眼見為實的誘惑”。
業(yè)內(nèi)人士稱，市面上現(xiàn)房和準現(xiàn)房的增多，跟目前樓市受調(diào)控政策影響有關(guān)，有些項目放緩銷售節(jié)奏，有的項目與周邊項目存在同質(zhì)競爭，給銷售帶來不少壓力。
有業(yè)內(nèi)人士認為，今后隨著市場的成熟、競爭的加大，現(xiàn)房、準現(xiàn)房銷售有望成為一種趨勢，不過購房者在購房時應該根據(jù)需求進行選擇，從多方面進行考量，同樣需要謹防被忽悠。
現(xiàn)象
現(xiàn)房準現(xiàn)房“金九”爭寵
“最低××元/平方米，立馬拎包入住現(xiàn)房”、“××大盤，準現(xiàn)房”……近期惠州一些在售樓盤，紛紛打出這樣的宣傳口號。
步入“金九銀十”，各大開發(fā)商都鉚足了勁，采取各種花樣進行營銷，在眾多樓盤項目中，記者看到了多個以現(xiàn)房、準現(xiàn)房吸引購房者的促銷廣告。記者實地走訪中也發(fā)現(xiàn)，多個樓盤售樓人員告訴記者，買房后三四個月就能入住。
從目前一手房市場的總體情況來看，期房仍是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始，至取得房地產(chǎn)權(quán)證為止，在這一期間的商品房。簡單地說，就是未修建好，尚不能入住的房子。
現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的房產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，消費者立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。
“現(xiàn)在買房，年底就能交樓，只需等待三個月的時間！痹诮比h(huán)路附近一樓盤的營銷中心里，售樓人員薛先生這樣告訴記者。記者在樓盤現(xiàn)場看到，去年開盤的該樓盤，經(jīng)過將近一年的建設(shè)，如今包括小區(qū)園林在內(nèi)建設(shè)等已基本完成，正在進行一些收尾工作。
當下的惠州樓市，現(xiàn)房、準現(xiàn)房的隊伍逐漸壯大，不少樓盤因為銷售期較長，房子已經(jīng)接近“成品”，仍有不少房源在售，有的樓盤剩下的房源甚至多達六七百套，構(gòu)成一個日益壯大的現(xiàn)房、準現(xiàn)房陣營。
購房者
能更直觀感受房子好壞
記者近日詢問了多位有意向購房的市民，不少市民看好準現(xiàn)房和現(xiàn)房，其中一些市民認為現(xiàn)房、準現(xiàn)房有助于購房者更加直觀地感受房子的好壞，還有一些市民認為購買現(xiàn)房或準現(xiàn)房，可以很快地拿到房子，可以更快地開始裝修，不需要等待較長時間。
市民陳先生說，自己近期看了幾套銷售準現(xiàn)房的樓盤，之所以傾向于購買準現(xiàn)房，主要是因為準現(xiàn)房或現(xiàn)房有助于更直觀地感受房子的好壞，小區(qū)內(nèi)的園林綠化、配套設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素也已一目了然，購房者可以直接看到自己將要入住房屋的具體情況。
業(yè)內(nèi)人士王先生說，有些購房者擔心開發(fā)商的資金鏈問題，擔心樓盤出現(xiàn)爛尾，而對于有意購買現(xiàn)房和準現(xiàn)房的市民來說，現(xiàn)房、準現(xiàn)房產(chǎn)品往往意味著建筑的主體工程已經(jīng)完成，基本不存在資金風險問題，購房者不必為項目是否會“爛尾”等問題擔心，購房者也增加了購房的安全性。
買下不久就可以裝修，繼而可以搬進新房居住，這無疑也是促使不少購房者下決心買現(xiàn)房或準現(xiàn)房的原因之一，這也是準現(xiàn)房吸引購房者的一大優(yōu)勢。
近日，記者在江北一樓盤的營銷中心里，遇到了正在看房的購房者黃先生，黃先生說他計劃著今年年底或明年初結(jié)婚，自己手頭上有一定的存款，加上雙方父母的支持，打算近期購置一套婚房。黃先生說，如果買期房，往往要等到明年才能交樓，還要有一定的時間來裝修，雙方肯定等不了。
也有一些購房者對于現(xiàn)房或準現(xiàn)房不太“感冒”。購房者張女士說，一些樓盤推出的現(xiàn)房或準現(xiàn)房往往是賣剩的，這些房源的戶型、朝向等選擇面較小，就像是人們吃剩下的“殘羹冷炙”一般，張女士還擔心一些現(xiàn)房或準現(xiàn)房可能存在一些問題。
開發(fā)商
銷售遇阻擔心資金壓力
在目前的惠州一手房市場，如何消化較大的庫存量正是不少開發(fā)商最為頭疼的問題，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，近期惠城區(qū)的庫存量保持在3萬套左右，8月推的新貨并不多，但隨著“金九銀十”這一傳統(tǒng)營銷旺季的到來，推貨量又將面臨新一輪井噴。
雖然一些購房者看好現(xiàn)房或準現(xiàn)房，但對于開發(fā)商來說，推出現(xiàn)房更多是無奈之舉。市區(qū)某項目管理人員林先生稱，自從樓市調(diào)控以來，項目的銷售行情并不好，期房變成現(xiàn)房，房子賣不出去，給公司的資金鏈帶來不小的壓力。因為如果開發(fā)商不能在銷售期房時及時回籠一定的預收款，就需要靠自身或其他渠道來支撐開發(fā)資金，這將給房企造成巨大的沖擊。
有業(yè)內(nèi)人士稱，由于市場不好，不少開發(fā)項目工期一再拖延，或者推遲申請預售證的時機。而即便拿到了預售證，是否如期開盤，或者延遲推貨，也大有文章可做。開發(fā)商會盡可能避開不利的市場周期，賣一個更好的價錢。但也正是因為如此，越來越多的產(chǎn)品不斷延后，而開發(fā)的周期并沒有完全停止，市場上出現(xiàn)越來越多的現(xiàn)房準現(xiàn)房產(chǎn)品，也就不足為奇了。
此外，目前在市場存量仍較大的情況下，新樓盤也在源源不斷地推出，目前房企間的競爭日趨激烈，有的甚至是在同一個片區(qū)就存在著不同開發(fā)商開發(fā)類似的產(chǎn)品，同質(zhì)化的競爭給銷售帶來不小壓力。
業(yè)內(nèi)
購現(xiàn)房時需多方考量
相比期房，準現(xiàn)房、現(xiàn)房的優(yōu)勢有不少，有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管目前有大量準現(xiàn)房銷售，但由于受調(diào)控影響，市場上出現(xiàn)了一些因銷售期延長而讓期房變成準現(xiàn)房的樓盤。購買準現(xiàn)房確實可以規(guī)避一些期房可能帶來的風險，但是購房者在選擇準現(xiàn)房時，應該根據(jù)自己的實際需求量體裁衣，同時也需要多方進行考量。
業(yè)內(nèi)人士提醒，現(xiàn)房交易，可能會有一些是樓盤尾貨，購房者就可能面臨都是“挑！钡膯栴}，特別是新推現(xiàn)房并非整層整棟，而是零散分布在各個樓層時，購房者就更要仔細了。此外，還有一些因積壓、手續(xù)不全、歷史遺留、拆遷周轉(zhuǎn)等原因造成的現(xiàn)房，市民在購買時就要查驗開發(fā)商的證件是否真實齊全。
從事地產(chǎn)銷售的徐先生建議，準現(xiàn)房已實景呈現(xiàn)，多數(shù)開發(fā)商允許購房者進入工地看房，甚至可以走進看中的樓層和戶型中體驗，那么可以對周邊環(huán)境、視野、日照等細節(jié)進行仔細查看。
而在購買現(xiàn)房方面，徐先生提醒，按國家銷售現(xiàn)房的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是現(xiàn)房，已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫現(xiàn)房。這種現(xiàn)房銷售已不再需要看銷售許可證，而是要查看房產(chǎn)證。
預售制存廢引爭議
相關(guān)
近期取消商品房預售制的傳言甚囂塵上，后來住建部否認了這一傳言。預售制話題讓近期略顯沉寂的房地產(chǎn)市場迅速沸騰起來，在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)引發(fā)爭議紛紛。
能否有效控制房價說法不一
眾所周知，商品房預售制度早在1994年開始實施，當年推出商品房預售制度，主要是為了解決開發(fā)商的資金問題。一直以來，商品房預售制度是否應該被取消都是業(yè)界的熱點話題。
有觀點認為，現(xiàn)房銷售在全世界都是住房銷售主要形式，實行現(xiàn)房銷售的國家和地區(qū)，市場價值較穩(wěn)定，價格波動也較小。恰恰是那些推行預售制的地區(qū)，房價居高不下。
但也有相反觀點指出，如果在短期內(nèi)取消商品房預售制，無疑會導致大量的期房無法上市，引發(fā)市場供需失衡，由此將加速房價上漲。
住建部：取消時機還不成熟
住建部政策研究中心副主任王玨林日前接受媒體采訪時稱，預售制雖有弊端，但在房地產(chǎn)業(yè)融資渠道仍未拓寬之時，尚未到預售制退出的時機。
王玨林稱，之所以推出預售制度，主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成問題。要取消預售制，首先要考慮的是企業(yè)的融資渠道是否已經(jīng)拓寬。在現(xiàn)有的融資環(huán)境下，預售款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比例將近1/3，去掉這1/3的資金，企業(yè)就失去了開發(fā)能力。沒有開發(fā)能力，房屋供應就會出現(xiàn)短缺。
王玨林認為，預售制確實有不合理的地方，就像我買東西時先給錢了，東西卻拖很長時間才給，東西如果是壞的，這些錢還不能退，這樣對消費者確實不公平。但房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，如果不解決資金問題，行業(yè)就沒法發(fā)展。所以預售制度的調(diào)整既要考慮保護消費者，又要考慮推動企業(yè)發(fā)展。
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