這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)有兩年多時(shí)間了，貴陽(yáng)樓市的銷(xiāo)售量在超大盤(pán)的帶動(dòng)下雖然有較大提升，但就此證明市場(chǎng)已經(jīng)回暖或許還為時(shí)過(guò)早。為此，交房產(chǎn)生的多重效應(yīng)，在這種持續(xù)性的樓市“寒冬”中備受關(guān)注。
拉動(dòng)效應(yīng)：聚集區(qū)域人氣商氣
一個(gè)小樓盤(pán)交房，或許對(duì)區(qū)域不會(huì)形成什么影響，如果一個(gè)區(qū)域中幾個(gè)樓盤(pán)或是大體量的樓盤(pán)交房，對(duì)區(qū)域人氣、商氣的拉動(dòng)力則會(huì)相當(dāng)顯著。
遠(yuǎn)的不說(shuō)，拿金陽(yáng)新區(qū)的世紀(jì)城而言，這個(gè)總建筑面積600萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，可以容納4萬(wàn)多個(gè)家庭，居住人口達(dá)12萬(wàn)人。隨著世紀(jì)城陸續(xù)交房，入住人口不斷增加，隨著世紀(jì)金源酒店的開(kāi)業(yè)，國(guó)貿(mào)、居然之家、永輝超市、蘇寧電器等商家紛紛入駐，世紀(jì)城商圈漸成氣候。從目前來(lái)看，世紀(jì)城周?chē)呀?jīng)成為金陽(yáng)新區(qū)人氣、商氣最旺，人流量最大的區(qū)域，吸引了金陽(yáng)新區(qū)、中心區(qū)乃至全市其他區(qū)域的市民到此休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)。
據(jù)了解，今年下半年中天會(huì)展城將有1700套左右的房源交房，美的林城時(shí)代也將有230套左右的房源交付使用，即是說(shuō)下半年這個(gè)金融板塊將迎來(lái)第一批業(yè)主。目前中天會(huì)展城的門(mén)面、美的林城時(shí)代的寫(xiě)字樓、商鋪、金融中心寫(xiě)字樓、中渝第一城住宅都在售或即將推出。從該板塊幾個(gè)大項(xiàng)目的情況不難預(yù)見(jiàn)，幾百萬(wàn)平方米的住宅體量，每年超過(guò)100場(chǎng)次的大型展會(huì)和活動(dòng)，各級(jí)金融及相關(guān)機(jī)構(gòu)入駐，金融中心、會(huì)展城、美的林城時(shí)代等幾個(gè)樓盤(pán)沿街商鋪和商業(yè)中心、步行街陸續(xù)建成，不容置疑，該板塊從下半年開(kāi)始，將逐漸成為金陽(yáng)新區(qū)的又一個(gè)人氣聚集地。
今年年底開(kāi)始，在貴陽(yáng)市場(chǎng)上占據(jù)超過(guò)一半份額的超大盤(pán)花果園項(xiàng)目將陸續(xù)有約7000套住宅交房。加上裝修時(shí)間，一般交房后3-6個(gè)月后業(yè)主才真正入住，也即是說(shuō)從明年二季度開(kāi)始，花果園項(xiàng)目將更加熱鬧。該項(xiàng)目一位相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，對(duì)大盤(pán)而言，交房后的人氣聚集對(duì)樓盤(pán)商業(yè)的拉動(dòng)很明顯，花果園項(xiàng)目這種超大盤(pán)，很多配套項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象不只是小區(qū)，而是區(qū)域、甚至是全市。隨著花果園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，中心區(qū)一個(gè)新商業(yè)中心將逐漸崛起。
口碑效應(yīng)：助推銷(xiāo)售節(jié)節(jié)攀升
站在樓盤(pán)的角度，交房后的口碑效應(yīng)對(duì)于樓盤(pán)后期銷(xiāo)售的帶動(dòng)非常顯著。
保利貴州置業(yè)公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)趙沿海介紹，通常交房后，業(yè)主滿(mǎn)意形成的口碑效應(yīng)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)有非常好的帶動(dòng)作用。在保利·溫泉新城，老客戶(hù)帶新客戶(hù)的購(gòu)房人數(shù)在銷(xiāo)售中占到40%還要多的比例，而在保利云山國(guó)際的比例接近60%？诒(yīng)不僅給樓盤(pán)帶來(lái)很好的人氣，也使得交房期間成為一個(gè)很好的促銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)。
中鐵逸都國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)周興春介紹，老帶新在中鐵打造的幾個(gè)樓盤(pán)中都占有相當(dāng)?shù)谋壤ǔＴ?5%左右。因此，對(duì)這部分客戶(hù)的激勵(lì)實(shí)行的是長(zhǎng)期政策，老帶新購(gòu)房，老客戶(hù)可以得到5000元的物業(yè)基金，而新購(gòu)房者則可以得到5000元的優(yōu)惠。6月28日是中鐵慣用的交房日，每年這個(gè)時(shí)間段都會(huì)開(kāi)展一些促銷(xiāo)活動(dòng)，在交房時(shí)進(jìn)行發(fā)布，讓更多的人了解項(xiàng)目信息和服務(wù)。
“對(duì)大盤(pán)來(lái)說(shuō)，口碑營(yíng)銷(xiāo)占很大比例。”美的·林城時(shí)代營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)陳志賢這樣介紹，他認(rèn)為交房是一個(gè)從夢(mèng)想到現(xiàn)實(shí)落地的過(guò)程，無(wú)疑將對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生拉動(dòng)。通常在交房時(shí)都會(huì)開(kāi)展一些有針對(duì)性的活動(dòng)，對(duì)老客戶(hù)介紹新客戶(hù)來(lái)購(gòu)房，將優(yōu)惠物管費(fèi)1000-3000元不等。
記者了解到，老業(yè)主帶來(lái)新客戶(hù)在絕大多數(shù)樓盤(pán)都有體現(xiàn)。因此，各家樓盤(pán)對(duì)交房后形成的口碑效應(yīng)都非？粗，紛紛制定各種獎(jiǎng)勵(lì)政策進(jìn)行激勵(lì)。
價(jià)格效應(yīng)：交房后房?jī)r(jià)多看漲
交房不僅對(duì)銷(xiāo)售有所拉動(dòng)，對(duì)房?jī)r(jià)也形成影響，交房后房?jī)r(jià)上漲成為較為普遍的現(xiàn)象。據(jù)了解，由于貴陽(yáng)市樓盤(pán)銷(xiāo)售都是期房，一旦房屋建成準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房，房?jī)r(jià)比開(kāi)盤(pán)時(shí)每平方米通常高出幾十至幾百元。交房則是一次價(jià)格走高的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
據(jù)介紹，保利溫泉新城等保利貴州旗下的樓盤(pán)交房后，房?jī)r(jià)大多會(huì)有一次明顯的上浮。這種價(jià)格調(diào)整，一方面源于交房后形成的口碑效應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售有一定的拉動(dòng)作用，房?jī)r(jià)隨著交房的業(yè)主口碑宣傳有一個(gè)向上的拉動(dòng)，另外，保利一直把交房作為一個(gè)重要的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，主要從品牌角度進(jìn)行交房的策劃和宣傳，如“交房的三部曲”，實(shí)現(xiàn)品牌塑造和銷(xiāo)售的雙贏。
對(duì)非純住宅的項(xiàng)目也是如此。交房后業(yè)主入住無(wú)疑為小區(qū)帶來(lái)人氣，從而推動(dòng)商業(yè)的銷(xiāo)售，而商業(yè)配套對(duì)業(yè)主的入住也是一種支撐，小區(qū)人氣越旺，商業(yè)銷(xiāo)售的價(jià)格相應(yīng)更高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)住宅產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，交房的口碑效應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售拉動(dòng)是立竿見(jiàn)影的，而對(duì)商業(yè)部分的拉動(dòng)，則是在交房節(jié)點(diǎn)后半年至一年后才會(huì)有明顯反應(yīng)。通常樓盤(pán)在推出住宅產(chǎn)品后才會(huì)推出商業(yè)項(xiàng)目，而交房入住后，人流量加大，商業(yè)部分的價(jià)值會(huì)發(fā)生本質(zhì)性的變化，成為商業(yè)部分價(jià)格走高的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
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