目前調(diào)控的主要目標(biāo)還是穩(wěn)定價(jià)格不再上升。然后收入要慢慢地追上去，慢慢縮小房價(jià)和收入之間的差距。所以，未來房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏應(yīng)該是，松一松，緊一緊，再松一松，這樣松松緊緊地捆住房價(jià)。
中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青日前在上海接受早報(bào)專訪，針對(duì)宏觀調(diào)控的走勢、“金九銀十”的行情、上海及香港房地產(chǎn)市場對(duì)比等行業(yè)普遍問題，發(fā)表了諸多見解。
在給置業(yè)者提供建議時(shí)，施永青表示，買房時(shí)機(jī)在任何情況下都有，但應(yīng)該遵循“三步走”的慣例，那就是：“硬剛需”，“可出租”，“純投資”。
調(diào)控將長期持續(xù)
東方早報(bào)：您對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)程以及未來調(diào)控的路線有什么看法？
施永青：兩方面原因決定調(diào)控政策不會(huì)輕易改變。
首先，目前的房價(jià)與老百姓的收入脫節(jié)，房地產(chǎn)變成了一種投資工具，把其原有的使用功能扭曲了。
市場上有很多資金找不到投資的機(jī)會(huì)，尤其是現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展全面放緩的情況下，本身產(chǎn)能過剩的情況很嚴(yán)重，資金沒有出路了，所以只能砸進(jìn)房地產(chǎn)。如果不去限制外來資金去購置房地產(chǎn)的話，一些大城市，比如上海、北京、廣州，它吸引的資金是全國各地，甚至全世界的，這些資金蜂擁而至，上海、北京就頂不住了，所以價(jià)格才會(huì)被炒高，這是投資者的偏好。
可以說，投資者的這種偏好剝奪了部分自住需求的機(jī)會(huì)，所以限購一定會(huì)持續(xù)，嚴(yán)格地堅(jiān)持下去。因?yàn)槿斡墒袌霭l(fā)展下去的話，一些大城市的居民都買不起房子了，不能成家立室了，年輕人從大學(xué)畢業(yè)出來10年、20年、30年都不能買房子了，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定不利，這是需要解決的問題。
其次，房地產(chǎn)過度發(fā)展使資源錯(cuò)配。
一個(gè)國家不能單單發(fā)展房地產(chǎn)，一個(gè)城市還無所謂，但是整個(gè)國家的發(fā)展不是光能賺錢就可以的，還有民生、科技等各方面的長遠(yuǎn)發(fā)展，但是現(xiàn)在做其他領(lǐng)域都很難，目前來說賺錢最容易的還是房地產(chǎn)領(lǐng)域。越來越多的人都把精力投入到房地產(chǎn)，那其他領(lǐng)域投入的人力、物力勢必就少。有些國企本來是做其他領(lǐng)域的，有了錢也去做房地產(chǎn)，這對(duì)中國的長遠(yuǎn)發(fā)展來說很不利，這樣會(huì)走上岔路。所以，全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能是房地產(chǎn)“一家獨(dú)大”，為了扭轉(zhuǎn)這個(gè)傾向，目前的“限購”也好，“限貸”也好，或者未來可能的“房產(chǎn)稅”也好，可能會(huì)成為循序漸進(jìn)且有針對(duì)性的長期政策。
東方早報(bào)：您對(duì)即將到來的“金九銀十”傳統(tǒng)旺季有何預(yù)估？
施永青：“金九銀十”應(yīng)該是在沒有調(diào)控的背景下會(huì)出現(xiàn)的情況，F(xiàn)在的市場上存在一些“幻想”，其實(shí)這個(gè)“幻想”是在降息之后，銀行貸款相對(duì)寬松了一點(diǎn)的情況下出現(xiàn)的。
年初時(shí)，比較悲觀的情緒蔓延，近段時(shí)間市場開始慢慢恢復(fù)，一些新盤開始賣得好了，有些城市，如北京，又出現(xiàn)了地王，有些城市均價(jià)又反彈了，但這只是一時(shí)的現(xiàn)象。
原則上來說，調(diào)控并不是希望房價(jià)垮下來。房價(jià)如果真的全面掉下來，也會(huì)有很大的影響，一些買了房子的人資產(chǎn)會(huì)縮水，以至于這部分人群又失去了消費(fèi)能力和再投資能力，這對(duì)社會(huì)穩(wěn)定不利，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更不利。
目前調(diào)控的主要目標(biāo)還是穩(wěn)定價(jià)格不再上升。然后收入要慢慢地追上去，慢慢縮小房價(jià)和收入之間的脫節(jié)。所以，未來房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏應(yīng)該是，松一松，緊一緊，再松一松，這樣松松緊緊地捆住房價(jià)。
樓市進(jìn)入低增長期
東方早報(bào)：全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，中國樓市的“牛市”還會(huì)出現(xiàn)嗎？
施永青：大環(huán)境不允許房地產(chǎn)出現(xiàn)另一個(gè)牛市。
房地產(chǎn)不是經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，它應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)增加之后才會(huì)發(fā)展的。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)增加的時(shí)候，才需要更多的寫字樓、廠房和商鋪；在人的收入增加、人口流動(dòng)性增加、活動(dòng)需求增加的時(shí)候，住宅需求才會(huì)增加。
現(xiàn)在的情況是，整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)都在放緩，比如歐洲、美國，對(duì)中國有很大的影響，中國的出口業(yè)主要的對(duì)象就是歐洲和美國，這兩個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體系現(xiàn)在都“病”了，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體系自己都面臨巨大的償債壓力，你怎么能期望他們?cè)賮碣徺I中國的產(chǎn)品。所以，中國未來，我相信不是幾個(gè)月，而是在一段比較長的時(shí)間，房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)牛市，即使有增長，那也是相對(duì)緩慢的低增長格局。
以美國為例，美國政府原本表示，低息政策將持續(xù)至2014年，現(xiàn)在估計(jì)要到2015年，這是由于經(jīng)濟(jì)低迷，為了刺激經(jīng)濟(jì)的無奈之舉。
何為利息？簡單來說，做生意有錢賺才可以付利息，做生意虧本的話，連借款都無法償還，怎么還能負(fù)擔(dān)利息部分。現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)并不樂觀，在整體經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，期望房地產(chǎn)的牛市是不符合實(shí)際的，所以對(duì)于內(nèi)地樓市的“金九銀十”，我認(rèn)為不要抱有太大的期望。但是，在進(jìn)一步降息、銀根放松的情況下，開發(fā)商取消之前的降價(jià)行動(dòng)，或者小幅抬價(jià)的現(xiàn)象還是會(huì)出現(xiàn)。奉勸發(fā)展商還是不要太進(jìn)取，因?yàn)檩p易登頂也輕易回落，一旦整體回落，那么整個(gè)市場要想恢復(fù)穩(wěn)定都很難。
東方早報(bào)：請(qǐng)您為內(nèi)地的置業(yè)者提供一些專業(yè)的建議。
施永青：我認(rèn)為，政府絕對(duì)不會(huì)壓垮樓價(jià)，因此，等樓價(jià)跌很多再買的可能性幾乎為零。
所以，目前置業(yè)者還是應(yīng)該考慮自己的能力，量力購買。買房的時(shí)機(jī)在任何情況下都有，但都應(yīng)該遵循一個(gè)慣例，那就是，先購置自己需要居住的物業(yè)，也就是內(nèi)地常說的硬剛需購房，然后可以考慮一個(gè)養(yǎng)老的物業(yè)，也就是購置一套適合長線出租，等以后可以有穩(wěn)定租金來養(yǎng)老的物業(yè)，最終才是考慮所謂的投資物業(yè)。但從現(xiàn)在看來，我認(rèn)為目前在上海大部分人前兩步還沒有走完，就直接跳到第三步，這是不適合的。
滬樓市前景優(yōu)于香港
東方早報(bào)：以新房銷售為主導(dǎo)的上海房地產(chǎn)市場和以二手房交易為主的香港房地產(chǎn)市場，未來您更看好哪個(gè)區(qū)域？香港樓市近期的置業(yè)環(huán)境，包括政策、房價(jià)等有怎樣的變化？
施永青：其實(shí)長遠(yuǎn)來說，內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)增長能力比香港強(qiáng)，以10年為期來算的話，內(nèi)地樓市的前景比香港要好得多。短期來看，內(nèi)地目前有一些城市的過度建設(shè)，導(dǎo)致空置率、庫存率居高不下；還有就是資源錯(cuò)配的情況，比如頂級(jí)豪宅、別墅建得過量，這些頂級(jí)物業(yè)一般都是投資者在購置，但是現(xiàn)在買第二套住宅又有限制，首付高，利息也高，這對(duì)豪宅物業(yè)的影響很大，還有一個(gè)“定時(shí)炸彈”是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅一旦出臺(tái)，豪宅市場必將受到重挫。所以，內(nèi)地樓市的問題和香港正好相反。香港是建設(shè)得不夠，供應(yīng)嚴(yán)重短缺所造成的房價(jià)高企。
香港樓市，這兩年政府也在想方設(shè)法控制，前年就出臺(tái)了短期轉(zhuǎn)讓要交15%的附加印花稅，這對(duì)炒家打擊巨大。投機(jī)抄家基本已經(jīng)退出了香港樓市，但是沒有人炒樓，樓價(jià)還是不斷飆升，這也證明了香港樓市供求嚴(yán)重失衡的情況。不過，香港的空置率很低，經(jīng)濟(jì)增長雖然緩慢，但還較穩(wěn)定，所以香港樓市不容易一下子把樓價(jià)壓下來。除非香港政府采取與內(nèi)地一樣的措施，比如香港的房子只能賣給香港人，或者只能賣給首次置業(yè)的香港人，那香港房價(jià)一定會(huì)往下掉，但是，香港政府習(xí)慣上不做太多干預(yù)市場的動(dòng)作。
東方早報(bào)：目前，內(nèi)地人赴港置業(yè)的比例有無變化，赴港投資置業(yè)的優(yōu)勢在哪里？
施永青：內(nèi)地人現(xiàn)在香港仍可投資移民，移民后就會(huì)產(chǎn)生很多居住需求，就會(huì)購置香港物業(yè)。當(dāng)然，不移民也可在香港購置物業(yè)。但是由于內(nèi)地整體經(jīng)濟(jì)的低迷，赴港置業(yè)的內(nèi)地人已經(jīng)大大收縮了。目前，內(nèi)地人去香港置業(yè)的主要目的已經(jīng)不是投機(jī)短炒，而是長期持有穩(wěn)定收租，因?yàn)橄愀鄣奈飿I(yè)保值能力很強(qiáng)。
東方早報(bào)：中原集團(tuán)在未來的發(fā)展方向是怎樣的？除了二手房中介門店交易、一手房代理，未來還有沒有新的營銷方式，例如線上線下結(jié)合等？
施永青：香港中原在上世紀(jì)90年代中期就開始搞網(wǎng)絡(luò)銷售和數(shù)據(jù)分析，在香港，中原的網(wǎng)站瀏覽量很高，不受外網(wǎng)或代理網(wǎng)站的影響。但在內(nèi)地情況不一樣，在內(nèi)地的線上交易做得相對(duì)落后，這些都是將來我們要加強(qiáng)的地方。關(guān)于代理方面，中原的優(yōu)勢還是比較明顯的，中原有大量商界的人脈網(wǎng)絡(luò)，對(duì)于我們代理的項(xiàng)目，開發(fā)商要放盤的話，中原就能提供大量有效客源。因此，中原目前的一二手聯(lián)動(dòng)做得還是比較好的。在上？赡懿皇翘黠@，但是在深圳，中原一手代理的市場占有率達(dá)到40%-50%。
55