中國樓市，經歷了3-8月份的復蘇之后，在官方頻頻表示調控不動搖、房產稅蠢蠢欲動等新形勢下，重新出現(xiàn)了盤整態(tài)勢。對于未來樓市的趨勢，業(yè)界出現(xiàn)了明顯分歧。影響樓市走向的因素繁多，作用機制復雜，筆者在此僅對近期的外資態(tài)勢略作分析。
1-7 月份，全國實際使用外資金額666.7億美元，同比下降3.6%。房地產實際使用外資金額下降9.3%，高于全國平均降幅。1-6月份，全國實際使用外資 591億美元，同比下降3%，其中房地產為123億，剔除房地產，則僅下跌0.1%。由這兩組數(shù)據(jù)可知，房地產利用外資額的顯著下滑，成為拖累全國使用外資總額的主要因素。
再從另外一個口徑分析。1-7月份，全國房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長6.2%，其中利用外資228億元，同比下降54.3%，外資占全部到位資金的 0.5%。其實，從年初以來，利用外資情況發(fā)生了逆轉，由1-2月份同比增長24.2%，變成逐月下降，1-3至1-7月，同比降幅分別為42.9%、 36.8%、53.9%和54.3%。而早在2011年1-8月份，利用外資633億元，增長71.5%，外資占比為1.2%。
外資投資大陸房地產的熱情為何大幅降溫？原因有很多：比如，中國房地產調控變本加厲，市場前景不樂觀，投資房地產的收益率下降。再如，歐美經濟萎迷，海外基金后院不安，被迫撤回護院。然而，還有一個重要原因是：人民幣對美元升值進程停滯，外資套取匯差的“無本生意”沒法繼續(xù)進行。
回顧歷史，2005年實行匯改之后，人民幣對美元持續(xù)升值，外資大量涌入中國內地。在樓市爆熱的2007年，人民幣對美元升值近7%。而那年中國股市瘋狂，上證指數(shù)創(chuàng)6124點歷史最高，房價同樣大漲。2008年下半年，人民幣對美元停止升值，股市樓市皆下行。2010年6月，二次匯改，人民幣對美元重拾升值之路，至今二季度，升值近8%。但是，二季度基本停止升值，甚至7月以來出現(xiàn)近些年非常罕見的微幅貶值。
與之同步的，還有外匯儲備量的變化。今年2月份，我國外匯儲備達3.3萬億美元，其后有所減少。截至2012年6月末，外匯儲備余額為3.24萬億美元，較一季度末的3.305萬億美元減少了650億美元，是1998年以來首次出現(xiàn)季度環(huán)比下降。
外匯儲備主要包括貿易順差、外國直接投資凈流入、國際套利資本流入等。二季度，我國外貿順差為689億美元，外國直接投資372億美元，而外匯儲備居然減少了650億美元，這也就意味著，大概1700億美元不知身在何處、流向哪里。外匯儲備減少的主要原因是，受國際金融市場動蕩、美元升值、人民幣升值預期下降甚至出現(xiàn)貶值預期的影響，居民和企業(yè)結匯意愿下降、售匯意愿增強，但是一定存在國際套利資金的流出的因素。
大致從2004年開始，海外基金整棟收購成熟物業(yè)和散戶炒房的規(guī)模迅速增長，助推了一線城市房價。為了抑制房價飆升，2006年國家出臺了“171號文”，限制外資購房，炒房比重因此明顯下降。其后，部分資金轉而進入各種房地產企業(yè)和項目的股權投資領域。2007年，樓市再次非理性繁榮，外資重新泛濫。 2008年國際金融危機爆發(fā)，國內經濟和樓市雙雙下行，熱錢外流，部分海外基金急于拋售在華物業(yè)，只是少有接盤者。2009年以來，外資進入房地產業(yè)的方式趨于多元化，除了傳統(tǒng)的外資開發(fā)企業(yè)與海外基金外，還有很多在香港上市的內地開發(fā)企業(yè)通過IPO、借外債等方式融資，各種私募基金進入，在股權投資、過橋貸款、合作開發(fā)等方面大展拳腳。
今年以來，外匯儲備的減少、房地產利用外資的大幅下降，不僅直接減少了房地產業(yè)內的資金量，而且還制約了貨幣供應的增加，至今M1增幅仍在5%以下的歷史低位掙扎。不管從市場需求，還是從市場供應角度考慮，外資流出，皆對房地產市場的活躍度，構成了利空影響。然而，展望未來，人民幣升值之路還未結束，外匯儲備的總體走向仍將增長。因此，這一利空因素，也只是暫時的。
87