回顧8月整體樓市表現(xiàn)，雖然前期流傳著以房產(chǎn)稅擴(kuò)圍為代表的后續(xù)調(diào)控政策即將跟進(jìn)的傳聞，但進(jìn)入下旬后，從國務(wù)院督查組的明確表態(tài)來看，政策層面并無新的調(diào)整政策出現(xiàn)。在經(jīng)歷一波輿論風(fēng)波后，整個8月份新房市場表現(xiàn)優(yōu)于原先預(yù)期，成交量雖有下降，但下降幅度控制在一成以內(nèi)。
新房成交量超80萬平方米
與原先預(yù)期成交量會出現(xiàn)顯著回落的判斷有所不同，本月交易量僅出現(xiàn)小幅萎縮。據(jù)滬上各大機(jī)構(gòu)最新出爐的數(shù)據(jù)顯示，今年8月上海新房住宅成交6458套、80．2萬平方米，環(huán)比分別回落8．1%、6．6%。同比則分別大漲31．9%、41．3%，為近3年同期最高成交。
從成交區(qū)域來看，嘉定、寶山兩大重點區(qū)域，新房成交量均超過10萬平方米，成為住宅成交主戰(zhàn)場，成交面積合計為25．39萬平方米，占全市總量比重超過三成。從樓盤個案來看，時隔多年之后再度推出住宅房源的上海意得商城，憑借價格優(yōu)勢，成功摘得當(dāng)月成交冠軍頭銜，全月共簽約202套房源，成交均價為11943元／平方米。嘉定新城的新城金郡、浦東張江的張江湯臣豪園則緊隨其后，分列第二、三位。
漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師張頎認(rèn)為：其一，平穩(wěn)的政策主基調(diào)，弱化了短期內(nèi)會出臺全新政策的可能性，促使開發(fā)商及購房者心態(tài)再度轉(zhuǎn)變，無論是推盤力度還是入市意愿，均有一定提振作用；其二，與前幾個月中高端項目占據(jù)成交重要地位的情況有所不同，本月多個剛需盤集中發(fā)力。這點也從成交均價中得到充分體現(xiàn)，8月全市商品住宅成交均價為22651元／平方米，與上月相比下降8個百分點。雖然前期剛性需求得到一定程度消化，但與改善型需求相比，價格的優(yōu)勢更容易吸引需求入場。
不過21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，受各方因素干擾，市場其實開始慢慢變得不像6、7月份那么火熱；政策高壓下的交投雙方仍保持較為理性的預(yù)期。因此，交易量的有序釋放、價格的溫和波動是今年“金九銀十”最有可能出現(xiàn)的局面。
另外，開發(fā)商的庫存壓力并未減輕，至少未來樓市仍將保持。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至8月31日上午，本市一手新房住宅可售面積約為1005萬平方米，較7月下旬940．6萬平方米不減反增。隨著未來兩月樓市供應(yīng)集中放量屬大概率事件，則同質(zhì)產(chǎn)品競爭壓力趨強(qiáng)，相信價格仍是營銷環(huán)節(jié)中最有效的調(diào)節(jié)手段。
提前打響客戶爭奪戰(zhàn)
與成交量走勢有所不同的是，上月的新增量不減反增，8月份全市新房住宅的新增預(yù)售許可證51張，新增預(yù)售樓盤40個。新增房源可售面積90萬平方米，環(huán)比上月同期增長20．83%。從新增樓盤所處區(qū)域來看，主要分布于嘉定、閔行兩大區(qū)域，合計供應(yīng)面積超過40萬平方米，占總供應(yīng)量比重達(dá)46%。
開發(fā)商為了能夠更好地迎接“金九”的到來，紛紛在下半月開始加快推盤節(jié)奏。據(jù)統(tǒng)計，8月下半月新增供應(yīng)面積達(dá)66萬平方米，占全月總量比重七成之多。
漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師認(rèn)為：“如政策不發(fā)生顯著變化，在開發(fā)商積極推盤的前提下，‘金九銀十’將能延續(xù)旺季規(guī)律。考慮到目前住宅存量依舊處于高位水平，再加上9月份將是供應(yīng)密集期，開發(fā)商想要利用‘金九’這一特殊時期來爭取更多有效客戶資源的話，必須充分落實‘以價換量’短平快的銷售策略，因而未來一段時間內(nèi)，房價也不會隨著‘金九’的到來出現(xiàn)顯著上漲。”
不過，值得注意的是，8月份的新房供應(yīng)面積與成交類似，不僅同比大漲33．2%，還創(chuàng)了近3年內(nèi)的同期新高。另以供銷面積比來看，因4月份新建住宅供應(yīng)的大增，促使該月供銷面積達(dá)1．121（供應(yīng)成交），終止了此前3個月的樓市去庫存階段，再次出現(xiàn)供大于求的局面。
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