新聞緣起
7月下旬，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組奔赴16個(gè)省市，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行專項(xiàng)督查。在完成調(diào)研后，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的后續(xù)政策將是什么？在最終答案出現(xiàn)之前，媒體、專家、研究機(jī)構(gòu)紛紛根據(jù)各自的信息渠道推演出了樓市新政的各種版本，而本報(bào)記者則進(jìn)一步進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查。
后續(xù)調(diào)控猜想之一房產(chǎn)稅將擴(kuò)圍？
目前，對(duì)于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍比較集中的猜測(cè)是，房產(chǎn)稅改革的方向是能替代調(diào)控和限購(gòu)，成為將房?jī)r(jià)保持在合理水平的經(jīng)濟(jì)機(jī)制。
持這種觀點(diǎn)者認(rèn)為，房產(chǎn)稅可能將針對(duì)多套住宅的擁有者、高端住宅的擁有者實(shí)施差異化稅率，簡(jiǎn)單來說，就是房子越多稅越多，房子越好稅越高。從而達(dá)到兩個(gè)目的：以進(jìn)一步打擊投機(jī)性資本，平抑房?jī)r(jià)；通過收高補(bǔ)低，為保障房、公租房提供資金。
但反對(duì)者也是旗幟鮮明，有稅務(wù)專家指出，開征房產(chǎn)稅的本意，一開始就并不是為了調(diào)控房?jī)r(jià)，而是為了降低地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴，并且盡量調(diào)節(jié)收入分配，緩和貧富差距。
最新消息表明“開征房產(chǎn)稅”這一目標(biāo)并不會(huì)動(dòng)搖。據(jù)曾參與制訂房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃初稿的中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一(原住建部辦公廳主任)表示，房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃初稿中明確寫入了贊同開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅。
記者采訪了一些購(gòu)房人，其中不少人表示，擔(dān)憂增加購(gòu)房成本。朱中一則表示，房產(chǎn)稅開征“不會(huì)給大部分老百姓增加負(fù)擔(dān)”。
朱中一在關(guān)于房產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)稅方面的核心表示是：“增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)！
由此可見，房產(chǎn)稅新政主要的指向有兩個(gè)，一是增加持有成本，簡(jiǎn)言之是針對(duì)持有多套房產(chǎn)的人課以較高稅額；二是減輕流轉(zhuǎn)成本，也即如朱中一所說，鼓勵(lì)持有多套房產(chǎn)的人把多余的房子重新投入市場(chǎng)。
更意味深長(zhǎng)的是，央行某下屬機(jī)構(gòu)最新提出的一份研究報(bào)告稱，長(zhǎng)期限購(gòu)有害經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該用房產(chǎn)稅代替調(diào)控。但幾天之后，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表態(tài)稱，媒體對(duì)該報(bào)告的解讀嚴(yán)重失實(shí)，“以稅代控”絕不代表央行的觀點(diǎn)。
多位學(xué)者及研究機(jī)構(gòu)表示，擴(kuò)圍房產(chǎn)稅絕不意味著取消調(diào)控和限購(gòu)。
中華房商合作聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席和秘書長(zhǎng)賈臥龍表示：“在房產(chǎn)稅試驗(yàn)的過程中，限購(gòu)等現(xiàn)有調(diào)控政策絕對(duì)不能放松，否則房?jī)r(jià)必將暴漲，增加樓市供給，調(diào)節(jié)供需平衡，仍然是目前調(diào)控應(yīng)側(cè)重的方面！
后續(xù)調(diào)控猜想之二嚴(yán)查開發(fā)貸款？
“目前銀行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)資金的審核明顯變嚴(yán)，以前一些可以松動(dòng)的環(huán)節(jié)現(xiàn)在都被抓的很緊，”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商高層告訴記者，“比如，發(fā)放貸款的幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)，如開工、如封頂，以前檢查的不是很嚴(yán)格，有時(shí)候差一點(diǎn)，也會(huì)放款。但現(xiàn)在就查的非常嚴(yán)！
“調(diào)控應(yīng)該對(duì)買賣雙方都進(jìn)行調(diào)控才能平衡，目前的限購(gòu)主要是針對(duì)購(gòu)房人資質(zhì)的限制，繼續(xù)再針對(duì)購(gòu)房群體加限制可能性不大，”業(yè)內(nèi)人士表示，“而對(duì)開發(fā)商收緊開發(fā)貸款的發(fā)放，可以有效的抑制開發(fā)商資金的回流速度，從而迫使其加快降價(jià)，以價(jià)換量，從而拉低房?jī)r(jià)！
但對(duì)于收緊開發(fā)貸這一“后手”的反彈聲音也是較大的。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生接受采訪時(shí)告訴記者，一方面，目前北京市場(chǎng)的庫存以現(xiàn)在的消化速度，“六個(gè)月到一年就會(huì)見底兒”，因此控制未來的房地產(chǎn)投資“最終會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)嚴(yán)重不足，房?jī)r(jià)跳漲”；另一方面，她認(rèn)為收緊資金鏈條的后果是帶動(dòng)上游的20多個(gè)相關(guān)實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域受損。
后續(xù)調(diào)控猜想之三高端物業(yè)限價(jià)？
“目前建委明顯加強(qiáng)了對(duì)住房定價(jià)的審核力度，可以說，現(xiàn)在定價(jià)權(quán)已經(jīng)不完全在開發(fā)商手里了，”一位開發(fā)商告訴記者，“尤其對(duì)于高端物業(yè)的審核很嚴(yán)。很多豪宅的樓面成本從以前的四分之一、三分之一變成了二分之一還多！
但這一說法顯然未能得到官方證實(shí)。事實(shí)上，有專家表示，目前“喊賠”已經(jīng)成了業(yè)內(nèi)的一種營(yíng)銷手段。記者的實(shí)地調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，從對(duì)四環(huán)到六環(huán)的多個(gè)高端項(xiàng)目的采訪發(fā)現(xiàn)，聲稱“低于成本價(jià)銷售，賠本在賣”的開發(fā)商占到了一半以上。
事實(shí)上，作為一種行政措施的“限價(jià)”比限購(gòu)更難實(shí)現(xiàn)，因?yàn)榍罢弑仨毶婕暗綐O為復(fù)雜的審核和評(píng)估，可操作性差，在某種程度上也違背了市場(chǎng)規(guī)律。
仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅告訴記者，目前來看，北京的高端物業(yè)的價(jià)格水準(zhǔn)已經(jīng)非常高，兼之多是大面積，所以購(gòu)房成本進(jìn)一步增加。由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊張，高端物業(yè)的購(gòu)房需求會(huì)下降，下半年高端樓市難以回暖。
在高端樓市難以回暖的情況下，“限價(jià)”是否還有必要祭出？部分研究者認(rèn)為，高端物業(yè)“拉高”商品房均價(jià)僅僅是統(tǒng)計(jì)意義上的，對(duì)實(shí)際購(gòu)買者來說，會(huì)根據(jù)自己的需求購(gòu)房，高端樓盤的存在不會(huì)提升自主性、剛需型購(gòu)房人的利益；但反對(duì)者則表示，“限價(jià)”可以讓開發(fā)商把有限的資源投入到剛需和首改類項(xiàng)目中，從某種程度上亦可保障市場(chǎng)供給，降低漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
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