住建部日前發(fā)布《關(guān)于做好“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃編制工作的通知》，標(biāo)志著“十二五”期間住房建設(shè)層面頂層設(shè)計正在積極推進(jìn)。目前透露出的消息顯示，房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃初稿，已上報至住建部。參與制訂房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃初稿的中房協(xié)副會長朱中一公開表示，房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃中明確贊同開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅。此外，相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長期思路也將在該規(guī)劃中明確。目前還無法看到房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃初稿的具體內(nèi)容，我們希望通過對“十一五”期間房地產(chǎn)的發(fā)展情況進(jìn)行回顧，來展望“十二五”房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
回顧“十一五”
在住建部2006年發(fā)布的《建設(shè)事業(yè)“十一五”規(guī)劃綱要》中，房地產(chǎn)領(lǐng)域“十一五”期間的目標(biāo)是城鎮(zhèn)每年新建住宅約為5-6億平方米，其中普通住宅占比60%以上，保障房占比15%-20%。此外進(jìn)一步深化住房制度改革，完善住房公積金制度，健全城鎮(zhèn)住房保障制度，大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展等也被提及。
而當(dāng)“十一五”結(jié)束的時候，房地產(chǎn)供給大幅增長。中國社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》顯示，“十一五”期間房地產(chǎn)開發(fā)竣工房屋面積為33.2億平方米，其中住房竣工面積為27億平方米，分別比“十五”增加了13億平方米和10.5億平方米，“十一五”期間城鎮(zhèn)居民居住條件有了很大的改善，到 2009年底，城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到近30平方米，比2005年增加近4平方米！笆晃濉逼陂g房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值對GDP的貢獻(xiàn)率不斷提高，2009年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值對GDP的貢獻(xiàn)率為12.1%，比2005年提高1.9個百分點(diǎn)。“十一五”期間房地產(chǎn)稅費(fèi)貢獻(xiàn)不斷提高，2010 年全國稅收總收入為7.3萬億，和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收之和占稅收總收入的比重為8.9，比2007年提高2.9個百分點(diǎn)。2010年全國國有土地有償出讓收入為2.9萬億元，占全國財政收入的35.4%，比2009年提高14.6個百分點(diǎn)。2009年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)為191萬人，比2005年增加了 44萬人；建筑業(yè)2005年就業(yè)人數(shù)為1178萬人，比2005年增加了251萬人。
在維持房地產(chǎn)供給增長和改善居民住房水平方面，“十一五”期間超額完成規(guī)劃，取得了很大成就。但是在維持房價穩(wěn)定方面，顯然就有些不盡如人意了。雖然“十一五”期間出臺了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場的相關(guān)制度，完善了土地“招拍掛”出讓制度和住房保障制度。但是“十一五”期間房價上漲較快，特別是 2008年下半年和2009年的快速上漲，卻成為共識。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年全國住房成交均價4695元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。全年房價漲幅 24%，平均每平方米上漲813元。而2008年房地產(chǎn)調(diào)控造成的行業(yè)低谷，也在“4萬億救市”的刺激下，得到迅速拉升，還造成了投資投機(jī)性需求大量入市的結(jié)果，直接導(dǎo)致2010年再次進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控周期。此外，在房地產(chǎn)稅收方面，物業(yè)稅為首的稅費(fèi)改革，也顯得動力不足。只在部分省份進(jìn)行了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”，距離真正實(shí)施還有較大距離。
展望“十二五”
如今的中國房地產(chǎn)市場在調(diào)控中走進(jìn)了“十二五”！胺康禺a(chǎn)市場經(jīng)過長時間的調(diào)控，投資投機(jī)需求已經(jīng)基本退出市場，房價快速上漲的勢頭也一定程度上得到遏制。接下來要考慮的就是增加供給，以及如何建立一套適合房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，來取代目前限購、限貸為主的短期行政調(diào)控手段。”業(yè)內(nèi)人士對新金融記者表示。
此前在住建部剛剛啟動住房“十二五”規(guī)劃時，中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮就表示，“十二五”住房規(guī)劃制訂時，應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持對自住型和改善型住房需求給予政策扶植。但在鼓勵自住型和改善型住房需求的同時，還要對別墅等豪華型房屋或享受型住房需求提出限制性策略。
而在保障房領(lǐng)域，“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障房目標(biāo)的提出，則成為房地產(chǎn)調(diào)控中的重要一環(huán)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年全年新開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房1043萬套，基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房432萬套。不過從去年的實(shí)施來看，目標(biāo)由建設(shè)完成改為新開工，雖然完成了 2011年的保障性住房新開工建設(shè)任務(wù)，但是也暴露出地方政府保障房建設(shè)資金嚴(yán)重不足的問題。2012年的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)由原本的1000萬套調(diào)整至700萬套，保障房建設(shè)依然面臨較大挑戰(zhàn)。
在房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中，目前被提及較多的，則是房產(chǎn)稅，而在房地產(chǎn)“十一五”規(guī)劃中則以物業(yè)稅的形式被提及。朱中一在出席2012年博鰲房地產(chǎn)論壇時曾透露，個人住房信息系統(tǒng)2013年將覆蓋全國，是在為房產(chǎn)稅鋪路。國稅總局近日就在回答人民網(wǎng)網(wǎng)友提問時表示，按照《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”的要求及2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，我們會同財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)滬、渝兩市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，正在積極研究推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍問題。
財經(jīng)評論家葉檀在接受新金融記者采訪時表示，房產(chǎn)稅推出已是大勢所趨，而對持有環(huán)節(jié)征稅，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一波強(qiáng)烈沖擊！暗情_征房產(chǎn)稅的前提，則是對于復(fù)雜的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，需要一個系統(tǒng)梳理過程！比~檀表示。
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