第一個(gè)房產(chǎn)牛市
鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)前后，天地會(huì)衍生出一個(gè)分支——小刀會(huì)。公元1853年，小刀會(huì)首領(lǐng)劉麗川公然打出“反清復(fù)明”的旗號(hào)，率領(lǐng)幫會(huì)成員和附近貧民攻占嘉定縣城，繼而攻占上？h城，宣告“大明國”成立，劉麗川自封“大明國招討大元帥”。清朝政府調(diào)派軍隊(duì)圍剿，被劉麗川打得稀里嘩啦。清軍敗退，小刀會(huì)又攻占寶山、南匯、川沙、青浦，清軍再次圍剿，雙方在今天的上海市區(qū)和近郊區(qū)縣打了幾十場(chǎng)硬仗。
過去有句老話：“小亂居鄉(xiāng)，大亂居城！痹诤推侥暝，城市是優(yōu)于農(nóng)村的，有錢的農(nóng)村人為了換一個(gè)相對(duì)良好的環(huán)境，紛紛在城里買房定居；一旦爆發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)，城里反不如農(nóng)村安全，城里人為了保住妻女、錢財(cái)和自己的小命，不得不向農(nóng)村逃難。
小刀會(huì)跟清軍打仗，戰(zhàn)火燒到了家門口，上海人自然要往鄉(xiāng)下搬遷，可是這時(shí)候連鄉(xiāng)下也不安全了——太平天國的起義軍，也就是被江南百姓稱為“長毛”的家伙，正在勢(shì)如破竹地攻城略地。城里沒法待，鄉(xiāng)下又不敢去，外有政府軍，內(nèi)有小刀會(huì)，上海市民何去何從？
逃命的地方還是有的。劉麗川是個(gè)“洋務(wù)派”，他深知中西武力相差甚遠(yuǎn)，得罪洋人后患無窮。為了使“大明國”這個(gè)新政權(quán)獲得洋人的支持，劉麗川攻占上海當(dāng)天就去了租界，他向各國領(lǐng)事承諾：小刀會(huì)只針對(duì)清政府，不針對(duì)洋人，外面殺聲震天，租界安如泰山，決不讓一兵一卒進(jìn)租界搗蛋。這個(gè)承諾使洋人暫時(shí)保持了中立，也讓租界成了戰(zhàn)爭(zhēng)中僅存的和平孤島。哪里才是上海人逃難的最佳選擇？租界。
按照清政府和英、法、美等國簽訂的條約，華洋應(yīng)該分居，租界里只能住外國人，不能住中國人？墒沁@時(shí)候戰(zhàn)火燒身，哪還顧什么條約不條約？小刀會(huì)跟政府軍交火的第一天，英租界里就涌進(jìn)了兩萬名中國人。
華人難民得向洋房東租房住。房子供不應(yīng)求，難民不惜千金，一時(shí)人如潮涌，房租陡漲，家有大屋的洋人都發(fā)了。頭腦精明的洋人趁機(jī)搭建簡(jiǎn)易房，再高價(jià)租給華人，從中獲取高額利潤。很快，在英租界西北部和分隔英法租界的洋涇浜兩岸，一排一排的小木屋拔地而起，上海租界迎來了有史以來第一個(gè)房產(chǎn)牛市。
戰(zhàn)爭(zhēng)財(cái)利潤雖大，只能在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)候發(fā)，和平一降臨，生意就歇菜。小刀會(huì)占領(lǐng)上海不到兩年，清朝政府游說洋人一同“剿匪”，在洋槍洋炮的支持下，清軍打跑了小刀會(huì)，“大明國”就此覆滅，上；謴(fù)了和平，在租界避難的人們返回家園，洋涇浜兩岸的小木屋開始空置。
開發(fā)商是打出來的
上海租界的房產(chǎn)熊市并沒有持續(xù)幾年。1862年，太平天國的軍隊(duì)接連三次打到上海，引起居民大恐慌，像潮水一樣逃進(jìn)租界。這回去租界避難的不光是上海人，還有蘇州人和南京人，粗略統(tǒng)計(jì)在10萬人以上。難民去而復(fù)來，樓市死而復(fù)生，曾經(jīng)空置的小木屋被洋房東用更高的價(jià)格租了出去，賣鴉片的洋行再次干起房地產(chǎn)，租界土地嚴(yán)重緊張，地價(jià)房價(jià)聯(lián)袂飛漲。當(dāng)時(shí)法國駐上海領(lǐng)事描述了法租界的情形：“法租界長期以來不被注意的地皮突然變得身價(jià)百倍，所有出賣的地皮都被爭(zhēng)相購買！
在這種大好形勢(shì)下，更多的洋行從事了房地產(chǎn)開發(fā)，租界之內(nèi)開發(fā)商林立。這些開發(fā)商不再建造小木屋，改建兩三層的小樓，磚木結(jié)構(gòu)，小小天井，一圈石頭的門框，這就是后來聞名于中國近現(xiàn)代建筑史的“上海石庫門”。早先開發(fā)商只租不賣，后來他們既租又賣，有錢的華人可以把一所甚至多所樓房一次性買下來，然后再分租給沒錢的華人。
在我們中國，房地產(chǎn)開發(fā)這門生意出現(xiàn)得并不晚，古代中國的開發(fā)商，其最大特色就是只租不賣，多數(shù)為個(gè)體經(jīng)營，在我看來，專業(yè)的開發(fā)商出現(xiàn)在太平天國起義以后，出現(xiàn)在1862年的上海租界，被戰(zhàn)爭(zhēng)所催生。
太平天國一亡，樓市就崩盤
專業(yè)的開發(fā)商也好，不專業(yè)的開發(fā)商也罷，在暴利當(dāng)頭的時(shí)候，都很難看清楚未來的形勢(shì)。事實(shí)上，在江南富人仍在源源不斷地搬進(jìn)租界的時(shí)候，太平天國已經(jīng)危如累卵，戰(zhàn)爭(zhēng)即將結(jié)束的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，可是開發(fā)商們認(rèn)為租界里的虛假繁榮還將一直持續(xù)下去，房價(jià)還將一直上漲，所以他們的開發(fā)規(guī)模也一直在擴(kuò)張。
誰知在1864年，太平天國滅亡了，江南戰(zhàn)事平息，租界里的難民再次返回家園，新建房屋再次空置，在建的房屋也紛紛停工，許多開發(fā)商破了產(chǎn)，從事土地投機(jī)的中國買辦也血本無歸，開始有人跳黃浦江了。租界里的銀行、租界外的錢莊，因?yàn)樵谂Ｊ袝r(shí)期把資金放進(jìn)樓市，這時(shí)也出現(xiàn)危機(jī)，11家銀行有6家瀕臨關(guān)門。緊接著是1866年的世界金融危機(jī)，一些資金雄厚、經(jīng)營多年的大洋行也不得不倒閉。
表面上看，成也房產(chǎn)，敗也房產(chǎn)；實(shí)質(zhì)上，成也戰(zhàn)爭(zhēng)，敗也戰(zhàn)爭(zhēng)。
（摘自《北京青年報(bào)》，作者李開周）
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