“今年以來這一波房價(jià)的上漲只不過是死貓反彈，就像一只死貓跌到地上反彈起來，但它依然是死的，反彈過后還會(huì)繼續(xù)跌，只有越來越多的開發(fā)商步入破產(chǎn)大軍，房價(jià)才有可能見底”，在由天安數(shù)碼城舉辦的一場經(jīng)濟(jì)論壇上，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠再次就房地產(chǎn)發(fā)表評論。
“中國經(jīng)濟(jì)目前最大的問題是房地產(chǎn)，這個(gè)泡沫的體量太大，所有地方政府都靠房地產(chǎn)賺錢，現(xiàn)在還在忽悠老百姓入市，以至于老百姓都相信房價(jià)只漲不跌”，謝國忠表示，1988年當(dāng)他還在東京留學(xué)時(shí)，情況幾乎一模一樣，所有的東京人都相信房價(jià)地價(jià)只漲不跌，堅(jiān)信土地是稀缺資源，最終結(jié)果東京的地價(jià)跌了85%。
他表示，土地是稀缺資源是偽命題，因?yàn)橹袊静蝗钡，只不過是政府有意控制土地供應(yīng)量抬高地價(jià)。
對于近期傳聞房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)，謝國忠認(rèn)為，房產(chǎn)稅是一定要來，因?yàn)榈胤秸F了，土地財(cái)政熄火，地方政府只能依靠房產(chǎn)稅“撈錢”。
“我說房地產(chǎn)有泡沫很久，但是有泡沫不代表會(huì)崩盤，因?yàn)樵谥袊?jīng)濟(jì)里，政府的權(quán)利很大，政府的力量能推遲房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)來臨，就如我預(yù)測2006年美國房價(jià)見頂，但由于各種復(fù)雜的金融衍生工具影響，2007年才真正見頂，這種拐點(diǎn)往往由外力引發(fā)”，謝國忠表示，歐債危機(jī)將成為導(dǎo)火線，房價(jià)在2012年出現(xiàn)反彈后還會(huì)繼續(xù)下跌，房地產(chǎn)進(jìn)入長期熊市。
房產(chǎn)稅消息滿天飛 擴(kuò)圍有待經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)
[顧云昌表示，在保有環(huán)節(jié)增加房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅是必要的，但“從保持社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的角度來說，恐怕還是等一等比較合適”]
盡管房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的落點(diǎn)區(qū)域和方案尚無明確消息，盡管專家表示目前并非試點(diǎn)擴(kuò)圍的最佳時(shí)機(jī)，但穩(wěn)妥推進(jìn)的方向卻再次被強(qiáng)調(diào)。
29日，財(cái)政部部長謝旭人在向十一屆全國人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議作預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告時(shí)稱，要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購房需求。同時(shí)，還將穩(wěn)步推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
房產(chǎn)稅近期難擴(kuò)容
結(jié)合今年以來謝旭人關(guān)于房產(chǎn)稅的幾次表態(tài)來看，這個(gè)表態(tài)并無特別之處。
今年年初全國人大十一屆五次會(huì)議召開的新聞發(fā)布會(huì)上，謝旭人稱將適當(dāng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，積極穩(wěn)妥地加以推進(jìn)。今天7月底舉行的財(cái)政廳局長座談會(huì)上，謝旭人還提到，財(cái)政部門將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購房需求。
不過，在近期房產(chǎn)稅各種傳聞不斷的情況下，這一消息還是被廣泛關(guān)注。
房產(chǎn)稅的傳聞在近期集中出現(xiàn)，其背景則是近段時(shí)間以來一些地方房地產(chǎn)成交量放大，房價(jià)持續(xù)升溫，因此作為健全樓市調(diào)控的長效機(jī)制，利用房產(chǎn)稅等市場手段代替“限購”等行政手段的討論再次高漲。
8月中旬，有報(bào)道稱全國30多個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)和計(jì)劃單列市的地稅官員正在開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)，接著新華社8月17日報(bào)道稱，房產(chǎn)稅開征技術(shù)日漸成熟。8月20日，國土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布一則報(bào)道稱，湖南、湖北新版房產(chǎn)稅的征收細(xì)則正在制定中，新版本中已購存量二套房也將被征稅，不過稅率不會(huì)太高。但這些消息隨后又被否認(rèn)。
不過，有關(guān)專家并不認(rèn)為目前是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大的最佳時(shí)機(jī)。中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌29日接受記者采訪時(shí)表示，在保有環(huán)節(jié)增加房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅是必要的，但“從保持社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的角度來說，恐怕還是等一等比較合適”。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也對記者表示，在經(jīng)濟(jì)相對脆弱的時(shí)候，應(yīng)該不會(huì)出激進(jìn)的政策，“還是要等到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的時(shí)候！
房產(chǎn)稅改革自2011年1月在上海、重慶試點(diǎn)至今，改革的步伐相對平穩(wěn)。兩地房產(chǎn)稅征收方式、對象和稅率都不盡相同。簡而言之，重慶是針對獨(dú)棟別墅、高端住房征稅，而上海是針對超過人均60平方米的新購住房。
顧云昌表示，要把房產(chǎn)稅從高端和增量部分?jǐn)U展到存量部分，恐怕并不簡單，減輕稅負(fù)和增加稅負(fù)應(yīng)該同時(shí)進(jìn)行，“比如增加了這個(gè)稅，其他稅要如何取消、歸并、改進(jìn)！
在目前地方財(cái)政緊張的狀況下，房產(chǎn)稅被認(rèn)為是地方政府增加財(cái)政收入的可能性舉措。不過，從重慶的試點(diǎn)情況來看，依靠房產(chǎn)稅增加地方財(cái)源還是有很大差距的。數(shù)據(jù)顯示，2011年重慶的房產(chǎn)稅征收約1億元，而當(dāng)年重慶市土地出讓收入為819億元。
上海并沒有明確公布這部分房產(chǎn)稅的收入，不過2011年上海預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告稱，2011年上海征收房產(chǎn)稅達(dá)22.1億元。不過，此房產(chǎn)稅并非彼房產(chǎn)稅。而當(dāng)年上海市土地出讓收入為1270億元。
此前，顧云昌在海南博鰲舉辦的一場論壇上表示，房產(chǎn)稅有效果，但是不明顯，要替代土地出讓金還是差距太大。
經(jīng)適房存廢之爭
在昨日舉行的第二屆“公共住房的未來”國際研討會(huì)上，顧云昌還回應(yīng)了近期有地方宣布取消經(jīng)適房的消息。他表示，保障房是租還是售、經(jīng)適房是否要取消等，應(yīng)該從各地實(shí)際情況出發(fā)，具體要把握合適、合理與合規(guī)的原則。
8月2日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長劉洪濤透露，河南明年年底將全部取消經(jīng)濟(jì)適用房，大力發(fā)展廉租房和公共租賃房。而原因有三：一是經(jīng)濟(jì)適用房有許多人違規(guī)操作，易滋生腐。欢墙(jīng)濟(jì)適用房面積雖控制在90平方米以下，但真正需要住房的仍然買不起，而買得起房的，又嫌房子面積太；三是經(jīng)濟(jì)適用房的購房資格審查在操作中很難認(rèn)定。
此前廣東省也提出，除已批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目外，暫停新建經(jīng)濟(jì)適用住房，將其供應(yīng)對象納入公租房供應(yīng)范圍。
今年初，江西省也提出，從2012年開始，各市縣停止新建經(jīng)濟(jì)適用住房，將經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、公共租賃住房“三房合一”并軌建設(shè)，統(tǒng)一建設(shè)公共租賃住房。
經(jīng)適房的存廢之爭，是近年來保障房領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)話題。我國的保障房建設(shè)，曾一度以經(jīng)適房為主，近年來則又將公租房確定為重點(diǎn)。
顧云昌說，關(guān)鍵是要從實(shí)際出發(fā)，而且要看資金的回收情況。實(shí)際上，相對于公租房而言，顯然經(jīng)濟(jì)適用房的資金回收要快得多。
顧云昌對本報(bào)記者表示，關(guān)鍵是保障房的進(jìn)出機(jī)制出了問題，在嚴(yán)格管控進(jìn)出機(jī)制的前提下，繼續(xù)建設(shè)經(jīng)適房，或者共有產(chǎn)權(quán)房，讓中低收入家庭享受房地產(chǎn)帶來的增值部分也是合理的，“不要隨便取消哪個(gè)房、否定哪個(gè)房。我覺得老百姓還是歡迎產(chǎn)權(quán)房的！
房產(chǎn)稅改革不妨由“試點(diǎn)”上升至立法層面
最近，關(guān)于房產(chǎn)稅改革成為坊間熱議焦點(diǎn)。目前，對于房產(chǎn)稅改革以及房產(chǎn)稅的功能，筆者覺得還存在一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，特別是將調(diào)控房價(jià)作為進(jìn)行房產(chǎn)稅改革目的的認(rèn)識(shí)，則在很大程度上對房產(chǎn)稅的功能和價(jià)值產(chǎn)生誤判。
首先，房產(chǎn)稅是向居民直接征稅的直接稅，其征稅難度將會(huì)大于當(dāng)前中國任何一個(gè)稅種。增值稅等都是企業(yè)繳納，政府控制企業(yè)的手段較多，征稅也就容易，個(gè)人所得稅由企業(yè)和單位進(jìn)行代扣代繳，稅務(wù)機(jī)關(guān)和個(gè)人不直接發(fā)生關(guān)系，所以矛盾較少。而房產(chǎn)稅則不同，必須通過稅務(wù)機(jī)關(guān)上門一家一戶收繳，其征稅難度可想而知。而且，由于對普通住房征稅，普通住房則不會(huì)像經(jīng)營用房一樣產(chǎn)生貨幣收入，因此房產(chǎn)稅也就是對普通居民個(gè)人收入和所得以房產(chǎn)為載體進(jìn)行征稅。居民收入多少？能否繳納得起成了考驗(yàn)房產(chǎn)稅征收的重要衡量杠桿。
其次，如果房產(chǎn)稅按照國外房產(chǎn)稅功能定位，以對居民所有住房普遍征稅，那么參照當(dāng)前房屋評估或者市場價(jià)值，就是設(shè)計(jì)很低的稅率，一套房屋的年稅額也會(huì)上千元，再按照當(dāng)前中國總體房產(chǎn)規(guī)模和住房擁有率程度(目前無法準(zhǔn)確知道真實(shí)數(shù)據(jù)，但媒體調(diào)查中國城鎮(zhèn)住房擁有率達(dá)到85.39%，遠(yuǎn)超世界60%左右的水平)計(jì)算，房產(chǎn)稅征稅規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前第一稅種增值稅，上升至中國名副其實(shí)的第一大稅種和影響最深刻的稅種，其影響程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于個(gè)人所得稅。
第三，房產(chǎn)稅改革不能以簡單的單純稅種改革看待，而應(yīng)該放到財(cái)稅體制改革等深水區(qū)改革大局中看待？梢哉f，中國未來民主政治和法治建設(shè)的核心和基本問題就是政府財(cái)政體制和財(cái)政預(yù)算問題。這一特點(diǎn)決定了要建設(shè)社會(huì)主義民主法治國家，就必須以財(cái)稅體制改革為首要切入點(diǎn)。具體來說，就是從限制政府征稅權(quán)開始，建立公開、透明、民主和法治的政府財(cái)政預(yù)算制度，實(shí)現(xiàn)“預(yù)算民主”和“稅權(quán)法定”。
當(dāng)然，房產(chǎn)稅作為直接稅之一，具有調(diào)節(jié)貧富差距等多種功能，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中意義非常重大，因此在大多數(shù)國家普遍采用，中國推行房產(chǎn)稅改革，也是大勢所趨。所以，結(jié)合中國稅收改革局勢，特別是提高直接稅比例降低間接稅比例，調(diào)控二次分配等，在中國推進(jìn)房產(chǎn)稅改革、建立完善的房產(chǎn)稅制度是必然的改革議題之一。既然如此，筆者認(rèn)為將房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革上升至立法層面，以房產(chǎn)稅立法改革為首要切入點(diǎn)和重要抓手，切實(shí)構(gòu)建“預(yù)算民主”和“稅權(quán)法定”的政治體制改革框架和路徑選擇。(中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào))
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