如果梳理一下近兩年來(lái)大陸有關(guān)樓市的新聞,幾乎每天都有兩條以上,但其都有一個(gè)共同特征:一邊是有關(guān)調(diào)控加強(qiáng)和增加保障房,另一邊是房?jī)r(jià)上漲。最近,國(guó)務(wù)院派出督察組,對(duì)多個(gè)省區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行督察。而就在督察組還沒(méi)形成報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是否需要繼續(xù)加大調(diào)控之際,大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在悄悄地“火起來(lái)”。不僅銀行加大對(duì)房地產(chǎn)貸款力度,一些地方也加大賣(mài)地力度。就在短短半個(gè)月間,大陸多個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)上漲超過(guò)過(guò)去半年多的速度。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,7、8兩個(gè)月份大陸50個(gè)大中城市環(huán)比房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量大幅增加。房?jī)r(jià)再次普漲讓多數(shù)房企認(rèn)為,低潮已經(jīng)過(guò)去,新一輪漲價(jià)潮已經(jīng)到來(lái),于是,買(mǎi)地、擴(kuò)張、漲價(jià)成為這兩個(gè)月大陸樓市的“主旋律”。本該是房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的淡季出現(xiàn)“火爆”現(xiàn)象。
■全國(guó)樓市迎來(lái)久違的火爆
北京市海淀區(qū)花園橋附近一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),已經(jīng)冷清了一年多的大廳,近期又出現(xiàn)了喧鬧。
“5、6月份這個(gè)小區(qū)房子均價(jià)1個(gè)平方米還是2.4萬(wàn)元左右,這兩個(gè)月突然竄到2.7萬(wàn)元多了。”一邊翻看中介提供的房源及價(jià)格表,在北京工作了近10年的張先生一邊小聲嘀咕。
他告訴記者,本來(lái)以為今年下半年房?jī)r(jià)能下來(lái),沒(méi)想到卻上去了。
其實(shí),記者注意到,張先生所說(shuō)的情況,不僅僅在北京發(fā)生,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù),7、8月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指標(biāo)均呈現(xiàn)“雙升”:環(huán)比房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量比5、6月份翻了超過(guò)一番,環(huán)比價(jià)格指數(shù)走高?梢哉f(shuō),這兩個(gè)月大陸房?jī)r(jià)已經(jīng)從上半年“局部上漲”向“普遍上漲”變化的態(tài)勢(shì)明顯。
在位于北京市海淀區(qū)的一個(gè)大型樓盤(pán)售樓處記者看到,已經(jīng)遲了一年開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán),短短半個(gè)多小時(shí),就來(lái)了幾十個(gè)看房者,至少8套房源被預(yù)訂。而據(jù)其他媒體調(diào)查報(bào)道,在廣西南寧“金源一品”樓盤(pán)出現(xiàn)的近千人搶購(gòu)100套房屋的景象,成為二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)搶購(gòu)浪潮的一個(gè)縮影。
“其實(shí)二手房市場(chǎng)比新樓盤(pán)賣(mài)得還快,價(jià)格上漲也高些。”麥田房地產(chǎn)中介一位工作人員表示,和年初時(shí)一些中介店面門(mén)可羅雀的情景相比,眼下的情況可謂“冰火兩重天”,在一些熱門(mén)小區(qū),很多看房客需要“拼團(tuán)”才能輪上看房。據(jù)新華社報(bào)道,一家中介企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,該中介北京南城四家分店原本每個(gè)月約100萬(wàn)元利潤(rùn),7月份做到了300多萬(wàn)元。
房?jī)r(jià)上漲,成交量擴(kuò)大,是暫時(shí)的反彈還是長(zhǎng)期趨勢(shì)的反轉(zhuǎn)?業(yè)界學(xué)界眾說(shuō)紛紜,但有一點(diǎn),近期房?jī)r(jià)的確是漲了。
■銀行、地方政府暗地“助漲”
對(duì)于即便樓市火爆時(shí)期也少有的7、8月份價(jià)量齊漲,很多人表示不解。
大陸一位知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者曾在微博上這樣發(fā)問(wèn):在中央樓市調(diào)控未曾放松,政策口子并未松動(dòng),而且調(diào)控政策還有可能加碼背景下,為何房?jī)r(jià)依舊上漲?
的確,這似乎是一道很難讓人看得懂的難題。但是在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái),卻很簡(jiǎn)單:地方政府和銀行暗中發(fā)力,助漲了房?jī)r(jià)和樓市火爆。
中海地產(chǎn)一位中層在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,由于中央調(diào)控政策不斷加碼,讓地方土地財(cái)政降了溫。這在很大程度上,也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不得不考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),拿地?zé)岢睖p退,與此同時(shí)新開(kāi)樓盤(pán)相應(yīng)減少。就像股市一樣,大陸民眾有一個(gè)“通病”——買(mǎi)漲不買(mǎi)跌,越是房?jī)r(jià)高位,民眾越是出手。開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)一少,民眾也開(kāi)始不敢輕易出手,這就造成前一段時(shí)間大陸樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象。
然而,由于一些地方政府增收乏力,和習(xí)慣于土地財(cái)政,外加上他們曲解中央穩(wěn)增長(zhǎng)內(nèi)涵,于是,部分地方政府近期開(kāi)始不聲不響打擦邊球,“地根”放松沖動(dòng)增加。
于是一些地方的地王“重出江湖”。在7月30日舉行的北京土地拍賣(mài)中,和裕地產(chǎn)以37875元/平方米的樓面價(jià)捧得一商業(yè)金融地塊,成交價(jià)位居北京歷史上同類(lèi)地塊的第二位。而在6月,恒大地產(chǎn)以13.22億元購(gòu)得廣州珠江新城地塊,溢價(jià)率高達(dá)170%,引發(fā)市場(chǎng)一片嘩然。而在溫州,雖然在外人看來(lái),這里最不缺的就是錢(qián)?僧(dāng)?shù)卣谝淮涡跃统鲑u(mài)土地3000畝,成為地方政府今年一次性賣(mài)地最多政府。
除了土地財(cái)政,業(yè)內(nèi)人士表示,近期一些地方頻頻出現(xiàn)的暗自放松限購(gòu)、公積金貸款額度上浮、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等等,也都助漲了房?jī)r(jià)和樓市回暖。據(jù)了解,自2011年下半年以來(lái),大陸已有33個(gè)城市以不同方式“微調(diào)”樓市政策,“財(cái)政焦慮”再次凸顯。由于土地出讓金收入銳減,地方政府放松調(diào)控以活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的意愿增強(qiáng),一些地方屢屢微調(diào)試探調(diào)控底線,房?jī)r(jià)調(diào)控受到挑戰(zhàn)。
“除了以上因素,恐怕銀行是助推這次樓市提前回暖的重要因素!敝袊(guó)工商銀行北京分行一位高管告訴記者,由于很多銀行今年上半年業(yè)績(jī)一般,他們把下半年增長(zhǎng)目標(biāo)瞄向樓市,“因?yàn)椋谒秀y行貸款中,樓市貸款最賺錢(qián),也最安全!庇谑牵衲5 月份開(kāi)始,盡管中國(guó)銀監(jiān)會(huì)一再?gòu)?qiáng)調(diào)金融業(yè)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策要配合國(guó)家整體政策,同時(shí)一些銀行卻開(kāi)始暗自和開(kāi)發(fā)商合作,在貸款利率和直接對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款上,加大對(duì)開(kāi)發(fā)商“扶持”。“當(dāng)?shù)胤秸豌y行成為開(kāi)發(fā)商的合作伙伴時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)想不火爆恐怕都做不到!
■樓市回暖或增再泡沫危機(jī)
“除商品房外,外資云集的高端商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也開(kāi)始走揚(yáng)!迸_(tái)灣一家知名媒體針對(duì)大陸近期火爆的樓市報(bào)道稱,數(shù)據(jù)顯示,2012年第2季北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金較上季環(huán)比增長(zhǎng)3.96%;上海、沈陽(yáng)、重慶等地也保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì),重慶的環(huán)比上漲甚至超過(guò)15%。
該報(bào)道認(rèn)為,大陸樓市回暖的背后,不僅是龐大人口結(jié)合城鎮(zhèn)化帶來(lái)的剛性需求,近期政府房市調(diào)控政策不再發(fā)力、資金市場(chǎng)在寬松政策挹注下供應(yīng)充裕,更是重要原因。7月下旬國(guó)務(wù)院督查16個(gè)省市樓市后表示“不必出臺(tái)新政”。而傳聞湖南省將展開(kāi)房產(chǎn)稅試點(diǎn),也遭到明確否認(rèn)。外界普遍認(rèn)為,大陸控制樓市的剛性行政手段幾乎用盡,預(yù)計(jì)未來(lái)不會(huì)再加碼新的調(diào)控政策。
不過(guò),臺(tái)灣多位經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為,大陸近期出現(xiàn)的樓市回暖,必須確定是一種“理性回暖”,漲幅應(yīng)限制在合理范圍內(nèi),既能達(dá)成短期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的目標(biāo),又要防止“再泡沫”現(xiàn)象發(fā)生。學(xué)者認(rèn)為,盡管大陸房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)泡沫破裂危險(xiǎn),但是,大陸房地產(chǎn)的確存在巨大泡沫。如果不控制目前越吹越大的泡沫,就很可能在未來(lái)某個(gè)時(shí)候,尤其是當(dāng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)一步惡化時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)受拖累,泡沫很可能破裂,那樣,將對(duì)大陸經(jīng)濟(jì)造成巨大損害。
為此,臺(tái)灣多位學(xué)者建議,政府應(yīng)把政策重心移往房?jī)r(jià)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立方面,防止樓市大跌大漲。那么,政府首要任務(wù)就是明確商品房與保障房的區(qū)隔,降低市場(chǎng)剛性需求。其次,保障房方面則亟須加大立法、監(jiān)督與問(wèn)責(zé),讓龍蛇混雜的保障房、公租房建設(shè)真正成為中低收入者的希望,并能充分供應(yīng)一般民眾的需求,進(jìn)而減少市場(chǎng)商品房的供應(yīng)壓力。
另外,臺(tái)灣學(xué)者建議,大陸應(yīng)建長(zhǎng)效機(jī)制控制土地使用。他們認(rèn)為,一些地方政府的土地財(cái)政幾乎已成為“毒癮”,如何改革地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷,中央與地方需建立更清晰的分權(quán)體系與財(cái)稅機(jī)制,包括強(qiáng)化對(duì)地方政府的管理,才能從源頭厘清政府與市場(chǎng)的邊界,讓樓市市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
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