房改15年房?jī)r(jià)漲了15年，尤其是房地產(chǎn)調(diào)控了10年房?jī)r(jià)更是飚升了10年。中國(guó)的高房?jī)r(jià)已經(jīng)引起了了全社會(huì)的“亞健康”！高房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重影響了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展！已經(jīng)嚴(yán)重影響了老百姓的安居樂(lè)業(yè)！坊間把房地產(chǎn)調(diào)控諷刺為“空調(diào)”，似乎房地產(chǎn)調(diào)控手段已經(jīng)“黔驢技窮”！于是呼，房產(chǎn)稅就呼之欲出了。
2010年以來(lái)，上海、重慶、深圳將進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息不斷引起關(guān)注，但到目前為止仍是“只聞樓梯響，未見(jiàn)人下來(lái)”。2010年底，上海房管局有關(guān)人士告訴記者，上海正按國(guó)家試點(diǎn)要求作好相關(guān)準(zhǔn)備工作，試點(diǎn)范圍是針對(duì)部分個(gè)人住房。 2012年兩市開(kāi)始的的房產(chǎn)稅都不是真正意義上的房產(chǎn)稅！效果很差！影響很壞！真正房產(chǎn)稅應(yīng)該對(duì)存量和增量房都征！尤其是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部率先垂范！
本人主張對(duì)一套自住房不征或象征征收！必須對(duì)腐敗房、投機(jī)投資房定向征收差額、累進(jìn)的房產(chǎn)稅！以體現(xiàn)稅收的本質(zhì)！避免傷及窮人！顯然，現(xiàn)在的房產(chǎn)稅“保護(hù)投機(jī)、殺貧濟(jì)富”！是不公正的！是不公平的！
房產(chǎn)稅被稱(chēng)為樓市調(diào)控的“核武器”，如果說(shuō)保障房與土地供應(yīng)放量是改變樓市外部環(huán)境，那么房產(chǎn)稅則是調(diào)整樓市內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。一些發(fā)達(dá)國(guó)家正是通過(guò)征收房產(chǎn)暴利稅遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
征收房產(chǎn)稅，能改變非理性的投機(jī)心理預(yù)期，能起到加大住房投機(jī)成本、抑制投機(jī)需求和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，而且房產(chǎn)稅對(duì)第一套住房建議不征稅或象征性征稅，并不會(huì)增加自住老百姓的負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)稅可以說(shuō)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定器。而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)，有利于合理調(diào)節(jié)分配、合理調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。有利于稀缺土地（住房）資源的合理配置，有利于推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。
所謂房產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其擁有者每年都要交納一定的稅款。當(dāng)然我們?cè)谥朗裁词欠慨a(chǎn)稅之前，也必須了解什么是稅收？稅收是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定，通過(guò)稅收工具強(qiáng)制地、無(wú)償?shù)卣鲄⑴c國(guó)民收入和社會(huì)產(chǎn)品的分配和再分配取得財(cái)政收入的一種形式。稅收與其他分配方式相比，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性的特征。稅收的作用具體表現(xiàn)為能夠體現(xiàn)公平稅負(fù)，促進(jìn)平等競(jìng)爭(zhēng)；調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)總量，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定；體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；合理調(diào)節(jié)分配，促進(jìn)共同富裕；維護(hù)國(guó)家權(quán)益，促進(jìn)對(duì)外開(kāi)放等。
研究開(kāi)征房產(chǎn)稅并非是第一次提出，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅開(kāi)征于1986年，《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”；第四條規(guī)定：“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為 12%”；诋(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民收入普遍較低等情況，對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)性用房產(chǎn)免稅。17年后的今天，全國(guó)住房?jī)r(jià)格平均漲了10倍左右，尤其是長(zhǎng)三角、珠三角、北京等特大型城市住房市場(chǎng)投機(jī)盛行！住房條件兩極分化嚴(yán)重！房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然成了“賭場(chǎng)”！開(kāi)征房產(chǎn)稅的條件已經(jīng)完全成熟，且已顯得刻不容緩！
西方發(fā)達(dá)國(guó)家也早有征收房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的先例，房產(chǎn)稅在國(guó)外已有不少成功的經(jīng)驗(yàn)，不同國(guó)家的征稅方式雖不大相同，但稅收收入基本上都是當(dāng)?shù)卣?cái)政收入、公共支出的主要來(lái)源，并且是遏制房地產(chǎn)投機(jī)、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。美國(guó)的房產(chǎn)稅為1—3%之間，加拿大政府對(duì)100%的物業(yè)征稅，對(duì)擁有二套住宅的人還以高稅率征收。
較低的交易稅和零持有稅，投機(jī)者“囤積”房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本較低，使得中國(guó)樓市投資盛行，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假“繁榮”，造成了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重?cái)D壓，在保障性住房嚴(yán)重滯后和短缺的情況下（不僅房改12來(lái)許多地方的保障性住房停頓，而且這幾年來(lái)各級(jí)地方政府還百般拖延，保障性住房只有 “口惠”而無(wú)實(shí)際行動(dòng)，根據(jù)2009年10月28日全國(guó)人大常委會(huì)發(fā)布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，在中央預(yù)算安排的重大公共投資項(xiàng)目中，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截止2010年8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%），房地產(chǎn)在當(dāng)今的中國(guó)儼然成為了“賭場(chǎng)”和擊鼓傳花的“游戲”，政府、企業(yè)、 “熱錢(qián)”全都賭在高房?jī)r(jià)上，廣大中低收入者也無(wú)奈地被推向了房產(chǎn)“賭場(chǎng)”，房地產(chǎn)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)日益積聚，當(dāng)然對(duì)廣大中低收入者而言，危害將更大。
一、必要性
1、人多地少，人均國(guó)民收入、人均住房不高，財(cái)富分配不合理、貧富差異懸殊，住房的貧富差距更大，通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段（利率、信貸、稅收等）和行政手段（加大保障性住房、小戶(hù)型住房）來(lái)調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象實(shí)屬必要和必然！
2、房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅收體制的一場(chǎng)大變革，是一次房地產(chǎn)管理和稅收制度的完善，是對(duì)中國(guó)畸形房地產(chǎn)制度的一次矯正。世界各國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展歷史也已經(jīng)證明，房產(chǎn)稅的征收有利于抑制房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投機(jī)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
在片面的“政績(jī)”觀和不科學(xué)的增長(zhǎng)觀的主導(dǎo)下，各級(jí)地方政府大高“圈地”運(yùn)動(dòng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重依賴(lài)于房地產(chǎn)，地方的財(cái)政（稅）收入50%左右來(lái)自房地產(chǎn)，有些地區(qū)甚至高達(dá)70%以上。
從房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度來(lái)看，2000年開(kāi)始急劇增長(zhǎng)為21.5%，2003年為30.3%，2004年為29.6%，2005年中西部地區(qū)增長(zhǎng)，高達(dá)33%以上。國(guó)際上公認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重一般是在10%以下，但我國(guó)從1998年開(kāi)始，這一比重穩(wěn)步上升，2004年為18.78%，2005年為20.98%，2006年1-4月份為22.93%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)10%的國(guó)際警戒線。另外，國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重不能超過(guò)5%，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資占GDP的比重從2004年就已經(jīng)達(dá)到9.6%，一些城市甚至于高達(dá)50%以上。
同時(shí)，房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金（租售）比、基尼系數(shù)（衡量貧富差異的指標(biāo)）都嚴(yán)重超過(guò)了國(guó)際警戒線。不僅如此，還沒(méi)有房產(chǎn)稅、個(gè)人（房產(chǎn)交易）所得稅和房屋遺產(chǎn)稅，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)外熱錢(qián)瘋狂投機(jī)中國(guó)樓市，尤其是在長(zhǎng)三角、珠三角和北京地區(qū)，樓市變成了名副其實(shí)的賭場(chǎng)（由于保障性住房的嚴(yán)重缺位和滯后，中低收入者也被動(dòng)地俠裹進(jìn)了樓市賭場(chǎng)，十分不公和危險(xiǎn)）！由此可見(jiàn)，當(dāng)前中國(guó)的樓市是世界上泡沫最大的地區(qū)之一！中國(guó)是世界上最放縱房地產(chǎn)投機(jī)的地區(qū)之一！
綜上所述，既然房產(chǎn)稅對(duì)國(guó)家、對(duì)社會(huì)、對(duì)中低收入者均有利而無(wú)弊！既能增加稅收、增加國(guó)力，又能打擊房地產(chǎn)投機(jī)、保持房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、可持續(xù)發(fā)展，是一件利國(guó)、利民的大好事！那為什么還不征收？！何時(shí)征收？！現(xiàn)在已經(jīng)有6個(gè)城市物業(yè)稅在空轉(zhuǎn)且已經(jīng)空轉(zhuǎn)了7年，何時(shí)變成實(shí)轉(zhuǎn)？！關(guān)鍵在于政府治理方式的轉(zhuǎn)變，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的干預(yù)必須建立在市場(chǎng)和客觀規(guī)律的基礎(chǔ)之上，否則經(jīng)濟(jì)的失衡將不可避免，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變也將是空話（九五期間就提出，15年后的今天產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡進(jìn)一步強(qiáng)化），當(dāng)然更關(guān)鍵的是要看中央政府的決心（看民生、看國(guó)庫(kù)財(cái)力、看還有多少地可賣(mài)），我認(rèn)為越快越好！“世界上怕就怕認(rèn)真二字，共產(chǎn)黨最講認(rèn)真”！各級(jí)地方政府樓市“托市”可以“半夜雞叫”！為什么房產(chǎn)稅要討論這么長(zhǎng)時(shí)間？
二、上海（乃至全國(guó)）征收房產(chǎn)稅的5點(diǎn)建議：
1、確定不同的稅基和稅率，調(diào)節(jié)財(cái)富再分配。對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)租賃房、限價(jià)房不征收；一套房象征性征收；對(duì)二套以上住房、高檔公寓和別墅等高端商品房實(shí)行累進(jìn)的高稅率。
2、建議外商和外資率先征收，這既是國(guó)際慣例，也是同國(guó)際接軌，更主要的是為了保障中國(guó)本土老百姓（尤其是占權(quán)重最大的廣大中低收入者）的安居樂(lè)業(yè)。我們歡迎外資、外商到中國(guó)來(lái)投資、創(chuàng)業(yè)，但我們不歡迎他們來(lái)投機(jī)中國(guó)樓市，這是我國(guó)人多地少且將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段的國(guó)情、民情所決定的！況且中國(guó)也沒(méi)有這個(gè)資本投機(jī)！當(dāng)前外資投機(jī)似乎有抬頭跡象！根據(jù)上海銀監(jiān)局2009年10月26日發(fā)布的上海房地產(chǎn)信貸運(yùn)行分析報(bào)告顯示，當(dāng)季‘兩外’人士（外籍和外地）住房貸款增量占比大幅上升。1-6月，‘兩外’人士住房貸款增量占全部住房貸款增量的比重為29%，1-9月則上升至36%，其中，七八月份這一比例均達(dá)到42%，特別是境外人士住房貸款增量占比7-9月分別達(dá)到3%、6%、8%”。上海樓市投機(jī)之甚，可見(jiàn)一斑。另外，根據(jù)國(guó)家商務(wù)部公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域2010年1-11月吸收外商直接投資（FDI）201億美元，同比增長(zhǎng)48%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2010年公布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中利用外資656億元人民幣，同比增長(zhǎng)59.0%。
3、建議對(duì)企業(yè)房產(chǎn)、開(kāi)發(fā)商的囤房（這能逼出存量、很重要）、廠房、辦公樓、商場(chǎng)等房產(chǎn)稅先征收。
4、二套以上、閑置房、出租房、高端商品房先征！可以采取超額累進(jìn)的房產(chǎn)稅！
5、房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)調(diào)控是個(gè)系統(tǒng)工程，單靠房產(chǎn)稅（稅收）是起不了作用的，必須從貨幣政策（貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)定向收縮）、房地產(chǎn)供應(yīng)（調(diào)整結(jié)構(gòu)、加大保障房建設(shè)）政策、信貸（利率）政策、稅收政策、行政政策以及產(chǎn)業(yè)政策等諸方面進(jìn)行協(xié)調(diào)調(diào)控才能真正起到作用。必須從供給（調(diào)整結(jié)構(gòu)、加大保障住房）、需求（抑制投資、遏制投機(jī)，必須對(duì)2套以上房產(chǎn)和外資采用高額的利率、稅收、首付）、反腐。ǚ康禺a(chǎn)領(lǐng)域是腐敗的重災(zāi)區(qū)）和嚴(yán)懲政府瀆職不作為等幾方面進(jìn)行長(zhǎng)期系統(tǒng)、剛性的調(diào)控。
中國(guó)的房地產(chǎn)政策和制度本身存在嚴(yán)重的先天不足和畸形，中國(guó)房地產(chǎn)的“痼疾”可謂根深蒂固，主要表現(xiàn)為對(duì)民生地產(chǎn)、對(duì)廣大中低收入者住房的嚴(yán)重忽視！表現(xiàn)為對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投機(jī)的恣意放縱和推波助瀾！表現(xiàn)為對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重?cái)D壓！
以往以“房?jī)r(jià)漲幅趨緩”、房?jī)r(jià)“大起不落”為目標(biāo)所謂“房產(chǎn)政策”，是嚴(yán)重違背規(guī)律、國(guó)情和民情的！最終只能以房產(chǎn)泡沫的破滅和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的硬著陸為代價(jià)！只能以中國(guó)版的“次貸”為代價(jià)！只能以中國(guó)版的“滯脹”為代價(jià)！中國(guó)房地產(chǎn)的大起大落可能只是時(shí)間的問(wèn)題！房產(chǎn)稅必須加快實(shí)施，不要再忽悠！不要再折騰！
僅就稅收政策而言，在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，首先必須嚴(yán)征房產(chǎn)交易20%個(gè)人所得稅（《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第三條第五款規(guī)定，個(gè)人所得稅稅率：特許權(quán)使用費(fèi)所得，利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十）。建議延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間提高營(yíng)業(yè)稅的的稅率，提高別墅等高檔物業(yè)的契稅。有法不依是違法行為！當(dāng)今違法主體往往都是各級(jí)政府和相關(guān)職能部門(mén)！
高房?jī)r(jià)是一把雙刃劍，在帶來(lái)GDP的“繁榮”的同時(shí)，在輸出中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格的通貨膨脹的同時(shí)，也輸出了其他行業(yè)的通貨緊縮和消費(fèi)萎縮（這就是中國(guó)占世界20%的人口為什么拉不動(dòng)自身內(nèi)需的關(guān)鍵所在），尤其是阻礙了中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和優(yōu)化！
胡錦濤總書(shū)記講：“一心一意謀發(fā)展，聚精會(huì)神搞建設(shè)（而不是“搞地皮”）”，給我們指明了發(fā)展目標(biāo)和方向！巴恋刎(cái)政”的淡出是歷史的必然！中國(guó)經(jīng)濟(jì)要想稱(chēng)雄于世界民族之林，決不是靠高房?jī)r(jià)！必須要靠制度創(chuàng)新！必須要靠科技！必須要靠先進(jìn)的制造業(yè)和現(xiàn)代的服務(wù)業(yè)！必須要有與之相匹配的體制、機(jī)制和人才！必須未雨綢繆！
“當(dāng)斷不斷，其后必亂”！高房?jī)r(jià)決不會(huì)把我國(guó)帶向世界強(qiáng)國(guó)！。〗Y(jié)果可能是恰恰相反。！世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史和房地產(chǎn)發(fā)展史已經(jīng)證明了這一點(diǎn)！房地產(chǎn)的“托市”政策必須即刻退出歷史舞臺(tái)！取而代之的應(yīng)該是規(guī)范的、有法可依、有法必依、違法必究的房地產(chǎn)制度！
當(dāng)然，對(duì)于征收房產(chǎn)稅，各種利益集團(tuán)（尤其是房地產(chǎn)利益集團(tuán)、多套房的人）會(huì)有反對(duì)，對(duì)中低收入者來(lái)說(shuō)可能也回帶來(lái)一定的壓力！但是，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)治久安和健康發(fā)展，為了廣大老百姓的安居樂(lè)業(yè)！房產(chǎn)稅應(yīng)該所有房屋都征收（除廉租房、租賃房外），這是不得已而為之，這是大家必須要付出的代價(jià)！否則，上有政策、下有對(duì)策，富人反而征不到，“房產(chǎn)稅”就變成了一場(chǎng)兒戲！“房產(chǎn)稅”就會(huì)異化！住房市場(chǎng)的兩極分化會(huì)更嚴(yán)重！房地產(chǎn)投機(jī)之風(fēng)會(huì)愈演愈烈！中低收入者的住房夢(mèng)會(huì)更加遙不可及！房?jī)r(jià)還會(huì)非理性飆升！當(dāng)然，離崩潰也就越近了！屆時(shí)，沒(méi)有真正的贏家！
中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控某種意義上來(lái)說(shuō)，必須演變成為一場(chǎng)道德調(diào)控！希望看到管理層的誠(chéng)意！否則，任何的調(diào)控對(duì)廣大的中低收入老百姓來(lái)說(shuō)都是一場(chǎng)“杯具”！
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