導(dǎo)讀：經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，馬上就要進入九月了，樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季隨之臨近。不少開發(fā)商已經(jīng)開始摩拳擦掌，表示要降價促銷。上海證券報的報道說，部分房企降價幅度可能會達到20%。比如在上海，龍湖地產(chǎn)、江蘇新城控股等房企已經(jīng)確定啟動所謂的“秋收行動”，核心就是降價，此外，萬科、恒大、碧桂園等知名房企，也都加入到 “主降派”行列。面對這樣的消息，還是有人將信將疑。因為在降息、降準(zhǔn)以及微調(diào)等多種因素的刺激下，樓市將繼續(xù)放量銷售。開發(fā)商對市場判斷由信心不足轉(zhuǎn)向謹慎樂觀，從而加價出售，甚至捂盤惜售，推動“金九銀十”量升價漲。
香港鳳凰衛(wèi)視著名財經(jīng)評論員、美國格理集團房地產(chǎn)首席分析師謝逸楓評論此話題。
主持人：進入三季度以來，在降息、降準(zhǔn)等政策的刺激下，樓市出現(xiàn)了回暖跡象，有開發(fā)商甚至覺得這幾個月的銷售業(yè)績好的有點出乎意料。面對這樣的業(yè)績基礎(chǔ)和國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境，房地產(chǎn)商要在九月、十月進行降價促銷。今年樓市成交量是否會達到歷史新高，打破去年“銅九鐵十”困局？
謝逸楓：今年樓市“金九銀十”要打破去年“銅九鐵十”蕭條局面，銷售成交量將創(chuàng)上半年歷史新高。一是各大房企上半年業(yè)績多數(shù)未完成或勉強達到全年目標(biāo)的一半，“金九銀十”也是最后一次集中出貨的窗口期。二是調(diào)控政策未實質(zhì)放松，一旦房價反彈過于明顯，必招引新的政策。只有房企打價格折扣周期只要啟動，新政出臺的可能性就會被部分化解。三是今年商品房庫存量非常巨大，房企負債和負債率依然非常高。因此，以價跑量依然是今年房企最主要銷售旺季的策略。四是樓市經(jīng)過二年半多調(diào)控，積壓的大量剛需和改善需求會隨著房地產(chǎn)調(diào)控微調(diào)政策出臺而釋放。
主持人：樓市即將迎來“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，房企紛紛放風(fēng)要降價；國家發(fā)改委強調(diào)“近期房地產(chǎn)市場調(diào)控壓力增加”。隨著傳統(tǒng)“金九銀十”的漸近，開發(fā)商積極備戰(zhàn)希望掀起新的成交高峰；但同時，調(diào)控政策絲毫沒有放松的跡象，購房者對降價仍然充滿期待。是否會出現(xiàn)去年房企降價潮的情行？
謝逸楓：目前房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)根本性回暖扭轉(zhuǎn)，房企態(tài)度分化已經(jīng)越來越明顯。今年樓市“金九銀十”期間，開發(fā)商還會延續(xù)以價換量的銷售模式，不排除個別樓盤大幅度降價的可能。尤其是一些資金緊張的大房企將再次引領(lǐng)房企打折扣潮。與上一輪搶收剛需盤不同，這輪搶剛需也搶改善，市場上高端產(chǎn)品和大戶型供應(yīng)不斷增加。估計少部分房企的一些樓盤打折扣降價幅度可能仍在20%左右，而打折扣降價戰(zhàn)略啟動時間估計在9月初。
謝逸楓：譬如龍湖很有可能已經(jīng)在操作層面實行了降價，只是低調(diào)隱藏著。一方面，政策收緊預(yù)期依然強烈，出臺調(diào)控儲備政策、開征房產(chǎn)稅的傳聞屢屢攪動市場；另一方面，在嚴(yán)厲的限購政策下，開發(fā)商關(guān)于庫存與負債壓力的擔(dān)憂也不絕于耳。這一系列傳聞與擔(dān)憂無時無刻不挑動著樓市的神經(jīng)。同時，巨大的庫存量也一直是開發(fā)商心中無法抹去的痛。雖然近幾個月樓市成交月月放量，但開發(fā)商的日子并沒有好過多少。
主持人：金九銀十的沖擊下，是否會引起房價上漲的壓力？
謝逸楓：隨著樓市傳統(tǒng)上的旺季“金九銀十”即將到來，房價會否進一步反彈引起業(yè)界更多擔(dān)心。連續(xù)降息等降低購房成本的政策推動了剛需及部分改善型需求的釋放，7月以來這種趨勢更為明顯。樓市回暖使得部分開發(fā)商開始減少優(yōu)惠或調(diào)高價格，導(dǎo)致房價出現(xiàn)小幅回升。尤其是今年5月以來，以一線城市為代表的重點城市高端樓市需求放量導(dǎo)致樓市均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的上漲，從而帶動了全國房價繼續(xù)堅挺并且保持微漲。隨著房地產(chǎn)旺季“金九銀十”的到來，國內(nèi)住房交易量將繼續(xù)上升，預(yù)計未來幾個月內(nèi)，房價上漲的壓力會持續(xù)加大。
主持人：在降息、降準(zhǔn)及微調(diào)等多種因素的刺激下，首套房置業(yè)需求加速入市，樓市將繼續(xù)放量銷售。這使得開發(fā)商對市場判斷由信心不足轉(zhuǎn)向謹慎樂觀，從而加價出售，甚至捂盤惜售，推動“金九銀十”走向量升價漲。購房者心態(tài)已經(jīng)變化，金九銀十在交易量和成交價格方面會不會出現(xiàn)很大變化？一旦價格上漲，是否會有新的政策出來？
謝逸楓指：目前中國房地產(chǎn)市場尚未形成整體回暖趨勢，隨著下半年進入全年銷售目標(biāo)的沖刺階段，“金九銀十”有望帶來新一輪的推盤高峰，并帶動成交量的整體上升。因此，2012年樓市“金九銀十”不是“銅九鐵十”，樓市銷售成交量再創(chuàng)一個歷史新高，房價呈現(xiàn)持續(xù)性小幅度上漲局面，量價齊漲將是非？善谕。2012年樓市“金九銀十”比2011年更火爆。一是從調(diào)控層面上看，全國多地調(diào)控放松微調(diào)，調(diào)控見底進入“維穩(wěn)”狀態(tài)，樓市回暖指日可待，今年前8月樓市回暖步入穩(wěn)定趨勢。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策基本可以排除，房產(chǎn)稅擴容全面鋪開和取消商品房預(yù)銷全面實施是不可能的。
二是從房價層面上看，房價由下降到漲幅回落收窄再連續(xù)上漲二三月，見證房價已觸頂見底，無下降空間，最低點已經(jīng)過去了。三是從房企資金層面上講，整體資金緊張，性價比將呈現(xiàn)最明顯，,“以價換量”依然作為房企銷售策略，不存在大幅度上漲的可能性。但是不排除部分房企因銷售回款壓力減少，而取消價格折扣優(yōu)惠政策，上調(diào)價格的現(xiàn)象。四是從供求關(guān)系層面上看，今年9月與10月是去化商品房庫存和增加新增商品房銷售最好時期，市場供應(yīng)巨大，整體處于供大于求，價格最優(yōu)惠和產(chǎn)品選擇性大。五是對房企而言，成交量才是銷售回款最重要的保證，選擇活下去才是最好的理由。況且房企考慮到銷售業(yè)績和任務(wù)完成及年報華麗的需要，大幅度上漲房價銷售的可能性不存在，肯定會加快銷售步伐。
六是從購房者層面上看，中央和地方支持鼓勵剛性合理購房需求的政策刺激和樓市連續(xù)二三個月回暖跡象拉動下，購買力釋放。而房貸和貨幣政策放松，購房者購房意愿最強烈，后市信心十足。數(shù)據(jù)顯示，盡管房企資金壓力在前階段的“以價換量”中有所緩解，但整體庫存仍居高位。當(dāng)前市場正處于膠著狀態(tài)，熱銷與冷清并存。房企業(yè)績實現(xiàn)增長，龍頭地產(chǎn)商更顯露“年年飄紅”的態(tài)勢。部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo)，得益于“以價換量”的銷售策略和銷售目標(biāo)制定保守。隨著“金九銀十”的到來，下半年成交量仍有可能超過上半年。
謝逸楓：從住建部和國土部及國家稅總等國務(wù)院督查組釋放的信號和表態(tài)看，目前中央房地產(chǎn)政策儲備主要包括擴大房產(chǎn)稅試點城市、提高二手房交易稅費、提高首套房貸首付、重啟價格控制目標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款再收緊、限售、擴大和延長限購限貸的城市和時間、約談和問責(zé)、預(yù)售制微調(diào)、加強商品房預(yù)售款監(jiān)管、加強土地空置打擊力度、加強保障房建設(shè)力度。其中新一輪調(diào)控政策最有可能提前出臺的是房產(chǎn)稅試點城市擴容、商品房預(yù)售制微調(diào)、商品房預(yù)售款監(jiān)管、現(xiàn)房銷售、開發(fā)貸款收緊、問責(zé)、約談等政策！
謝逸楓：中央樓市新一輪房地產(chǎn)調(diào)控儲備政策是否出臺，關(guān)鍵是要看中央政府調(diào)控的決心和房價走勢及國內(nèi)經(jīng)濟恢復(fù)情況等因素。目前依然存在中央房地產(chǎn)調(diào)控政策儲備隨時準(zhǔn)備實施的可能性，一旦房企高調(diào)漲價導(dǎo)致房價全面上漲反彈，必然會引來新一輪調(diào)控。不過，考慮到今年傳統(tǒng)樓市黃金周“金九銀十”來臨與房價未出現(xiàn)大幅度反彈及缺乏大幅度上漲的條件等穩(wěn)增長的需要，即使房價出現(xiàn)小幅回升，新一輪中央房地產(chǎn)調(diào)控主要“維持既有政策，再度調(diào)控加碼的可能較小”，以完善與修正現(xiàn)在的政策為主，避免調(diào)控過頭，影響到穩(wěn)增長。
主持人：房企如何備戰(zhàn)對今年金九銀十？
謝逸楓：為了取得良好銷售業(yè)績和快速回收資金及創(chuàng)造樓市火爆景象等打破“淡季不淡,旺季難旺”樓市迷局，開發(fā)商已經(jīng)精心準(zhǔn)備了銷售策略。一是搶推樓盤。房企為獲占市場先機，提前新品上市布局樓市，密集推售樓盤！敖鹁陪y十”作為傳統(tǒng)的銷售旺季,一直被開發(fā)商當(dāng)成爭搶客戶的主力期。二是走量套現(xiàn)。房企把以價換量作為部分樓盤部分房源快速銷售和吸引客戶購買的撒手锏，也是完成銷售業(yè)績和目標(biāo)的保證。利潤指標(biāo)讓位于回款指標(biāo)，大力度大幅度的價格優(yōu)惠吸引購房者入市是9月房企推盤的主旋律。
三是瞄殺剛需。當(dāng)前市場購買主力依然是首次置業(yè)群體，房企在剛需戶型上大做文章，又證明剛需物業(yè)之間的競爭非常激烈。在滿地剛需的市場上，房企突出產(chǎn)品個性優(yōu)勢，迅速抓住購房者眼球。除了戶型上極致外，單位面積上蘊含的價值多寡也將成為重要依據(jù)。四是差異營銷？紤]9月份大量樓盤集中入市，在拉動市場走高的同時，也勢必帶來激烈的競爭。房企已經(jīng)做好適度的價格包裝、錯開推盤時機、一二聯(lián)動以及凸顯產(chǎn)品差異化特征，作為在9月務(wù)必采取的突圍措施。因為無論市場對產(chǎn)品綜合素質(zhì)的認可度如何，開發(fā)商都應(yīng)該率先拿出十足誠意，給購房者一個足夠促使他們下單的理由。
2011年的7月，龍湖地產(chǎn)率先打破樓市僵局，在金九銀十之前，以8折優(yōu)惠全面在華東地區(qū)展開搶收行動，5天狂攬20億元。此后，萬科、保利、世茂、恒大等大型房企紛紛跟進，最終拉開了2011年金九銀十的價格戰(zhàn)。
2012年8月開始，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的眾多房企便已進入密集推盤期。盡管去年樓市經(jīng)歷了“銅九鐵十”，卻不妨礙各大房企對今年樓市旺季的期待。據(jù)上證報調(diào)查，龍湖地產(chǎn)、江蘇新城控股等房企已確定啟動以“積極降價”為核心的“秋收行動”，上海等華東部分樓盤的降價幅度將超過20%。此外，萬科的煙臺項目、長甲集團的上海豪宅項目已經(jīng)開始了新一輪降價行動。而恒大、碧桂園等企業(yè)，則是傳統(tǒng)的“主降派”。在大家剛開始關(guān)注“金九銀十”樓市走向之際，各大房企的價格調(diào)整策略已經(jīng)敲定。
從9月開始，房企紛紛降價的消息將不絕于耳。在龍湖地產(chǎn)主推的葡醍海灣項目首頁信息中，多數(shù)房源成交均價在14000至15000元/平方米左右。隨機點入某幢樓2單元301室的已備案房源發(fā)現(xiàn)，這套建筑面積100.93平方米的房源，成交價格114.67萬元，單價大約1.14萬元/平方米。而主頁上顯示的銷售總價卻是135萬元。從8月底開始，萬科降價的身影再度閃現(xiàn)。有消息稱，萬科煙臺項目海云臺因大幅降價引發(fā)老業(yè)主和當(dāng)?shù)孛襟w關(guān)注。以93至137平方米為主力房型的海云臺項目是煙臺住宅市場的標(biāo)志性樓盤。網(wǎng)上公布的銷售均價為8500 元/平方米。從8月22日開始，海云臺項目打出部分房源6280元/平方米起價的廣告，并成交多套。目前仍有單價6000多元的房源，只要登記為某房地產(chǎn)網(wǎng)站VIP會員即可認購。而此前，很多企業(yè)的降價行動都以VIP會員方式曲線進行，其降價本質(zhì)是難以回避的回款壓力。
金九銀十” 前夕，全國多個城市房企已開始加快推盤速度。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京共有34個項目計劃入市，創(chuàng)今年來月度開盤量新高。廣州在8月份首周，也出現(xiàn)了各大房企開始積極推新品，提前迎戰(zhàn)“金九銀十”的現(xiàn)象。就整個8月推貨情況來看，截至8月26日，廣州十區(qū)兩市共有35個樓盤獲批，共發(fā)出40張“準(zhǔn)生證”，總計推貨量達11756套，萬余大軍“壓境”金九樓市。其中周邊六區(qū)市共獲批34證，共發(fā)9870套新貨，占總推貨量的84%。廣州十區(qū)兩市在“金九銀十”前后共計將有95盤推出新貨，推貨量超過2.2萬套，至少超出去年同期推貨量5000余套。
據(jù)某網(wǎng)站監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州上周共10盤獲批，一共發(fā)出14張“準(zhǔn)生證”，推貨量達3204套，這也是8月以來第二次突破三千大關(guān)，創(chuàng)下年內(nèi)新高。上海8月份全市預(yù)計有40 個住宅樓盤開盤，環(huán)比7月份的實際開盤量上升近7成。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)點監(jiān)測的20個城市推盤統(tǒng)計情況，雖然開發(fā)商降價促銷意愿下降，但推盤力度不改，9月份仍是推盤高峰期，以深圳為例，截至8月29日，預(yù)計深圳將有10個純新住宅項目開盤，若加上加推項目，9月預(yù)計開盤項目將超過20個。
“金九銀十”前夕，從各地推盤情況來看，開發(fā)商已經(jīng)開始為即將到來的金九銀十做供給儲備。截至8月24日，根據(jù)某網(wǎng)站樓盤中心數(shù)據(jù)顯示，9月上海預(yù)計共有158個住宅項目推出優(yōu)惠，環(huán)比8月微漲2.6%。在所有開盤項目中，新增優(yōu)惠的樓盤有17個。優(yōu)惠幅度有所調(diào)整的項目也有17個，其中11個項目增加了優(yōu)惠幅度。深圳方面，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月深圳新房上市量為11個，預(yù)計9月份上市新盤為16個。位于龍華新區(qū)的某樓盤已經(jīng)打響金九銀十第一槍，推出了“現(xiàn)樓8.8折”和“5萬抵15萬元”雙重優(yōu)惠，吸引了600多批次的認購客戶，開發(fā)商則表示可能將開盤時間由原計劃的9月上旬，提前至8月底。
北京方面，亞豪機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月北京有15個純新盤項目計劃開盤，另外還有20個老項目后續(xù)房源計劃入市，開盤項目合計達35個。開盤量明顯增加。不過，北京開發(fā)商目前定價多數(shù)堅挺。多數(shù)已確定開盤價格的項目，意向銷售價格均比項目前期或周邊均價有所上漲。數(shù)據(jù)顯示，8月上半月北京商品住宅成交均價為20693元/平方米，比7月均價上漲約3%。成交量卻已經(jīng)開始下降，截至8月26日，剔除保障房外，8月新建住宅成交量較7月下降10%左右，二手房簽約量11057套，較7月也出現(xiàn)下降。再看二線城市煙臺。據(jù)統(tǒng)計，9月份煙臺預(yù)計有25個項目集中開盤，其中有11個項目價格待定，從14個公布價格的項目來看，平均價格約為5500左右。雖然從10個已公布優(yōu)惠活動的項目來看，優(yōu)惠幅度并不大。很多開發(fā)商會在開盤前根據(jù)最新市場情況制定推盤價格，所以“金九”價格火藥味到底如何，還未可知。
特別是大型上市房企，庫存和負債率出現(xiàn)雙雙攀升。截至８月８日，萬科等２２家上市房企公布的上半年財務(wù)報表顯示，上半年末庫存合計３５８１．２８億元，與年初相比上漲９．１７％，新增庫存３００億元。加快出貨換取資金仍是他們下半年的主要任務(wù)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年武漢市場庫存高達１００６萬平方米，較２００８年歷史最高值還高出１６％。
香港鳳凰衛(wèi)視著名財經(jīng)評論員、美國格理集團房地產(chǎn)首席分析師謝逸楓評論此話題。
主持人：進入三季度以來，在降息、降準(zhǔn)等政策的刺激下，樓市出現(xiàn)了回暖跡象，有開發(fā)商甚至覺得這幾個月的銷售業(yè)績好的有點出乎意料。面對這樣的業(yè)績基礎(chǔ)和國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境，房地產(chǎn)商要在九月、十月進行降價促銷。今年樓市成交量是否會達到歷史新高，打破去年“銅九鐵十”困局？
謝逸楓：今年樓市“金九銀十”要打破去年“銅九鐵十”蕭條局面，銷售成交量將創(chuàng)上半年歷史新高。一是各大房企上半年業(yè)績多數(shù)未完成或勉強達到全年目標(biāo)的一半，“金九銀十”也是最后一次集中出貨的窗口期。二是調(diào)控政策未實質(zhì)放松，一旦房價反彈過于明顯，必招引新的政策。只有房企打價格折扣周期只要啟動，新政出臺的可能性就會被部分化解。三是今年商品房庫存量非常巨大，房企負債和負債率依然非常高。因此，以價跑量依然是今年房企最主要銷售旺季的策略。四是樓市經(jīng)過二年半多調(diào)控，積壓的大量剛需和改善需求會隨著房地產(chǎn)調(diào)控微調(diào)政策出臺而釋放。
主持人：樓市即將迎來“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，房企紛紛放風(fēng)要降價；國家發(fā)改委強調(diào)“近期房地產(chǎn)市場調(diào)控壓力增加”。隨著傳統(tǒng)“金九銀十”的漸近，開發(fā)商積極備戰(zhàn)希望掀起新的成交高峰；但同時，調(diào)控政策絲毫沒有放松的跡象，購房者對降價仍然充滿期待。是否會出現(xiàn)去年房企降價潮的情行？
謝逸楓：目前房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)根本性回暖扭轉(zhuǎn)，房企態(tài)度分化已經(jīng)越來越明顯。今年樓市“金九銀十”期間，開發(fā)商還會延續(xù)以價換量的銷售模式，不排除個別樓盤大幅度降價的可能。尤其是一些資金緊張的大房企將再次引領(lǐng)房企打折扣潮。與上一輪搶收剛需盤不同，這輪搶剛需也搶改善，市場上高端產(chǎn)品和大戶型供應(yīng)不斷增加。估計少部分房企的一些樓盤打折扣降價幅度可能仍在20%左右，而打折扣降價戰(zhàn)略啟動時間估計在9月初。
謝逸楓：譬如龍湖很有可能已經(jīng)在操作層面實行了降價，只是低調(diào)隱藏著。一方面，政策收緊預(yù)期依然強烈，出臺調(diào)控儲備政策、開征房產(chǎn)稅的傳聞屢屢攪動市場；另一方面，在嚴(yán)厲的限購政策下，開發(fā)商關(guān)于庫存與負債壓力的擔(dān)憂也不絕于耳。這一系列傳聞與擔(dān)憂無時無刻不挑動著樓市的神經(jīng)。同時，巨大的庫存量也一直是開發(fā)商心中無法抹去的痛。雖然近幾個月樓市成交月月放量，但開發(fā)商的日子并沒有好過多少。
主持人：金九銀十的沖擊下，是否會引起房價上漲的壓力？
謝逸楓：隨著樓市傳統(tǒng)上的旺季“金九銀十”即將到來，房價會否進一步反彈引起業(yè)界更多擔(dān)心。連續(xù)降息等降低購房成本的政策推動了剛需及部分改善型需求的釋放，7月以來這種趨勢更為明顯。樓市回暖使得部分開發(fā)商開始減少優(yōu)惠或調(diào)高價格，導(dǎo)致房價出現(xiàn)小幅回升。尤其是今年5月以來，以一線城市為代表的重點城市高端樓市需求放量導(dǎo)致樓市均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的上漲，從而帶動了全國房價繼續(xù)堅挺并且保持微漲。隨著房地產(chǎn)旺季“金九銀十”的到來，國內(nèi)住房交易量將繼續(xù)上升，預(yù)計未來幾個月內(nèi)，房價上漲的壓力會持續(xù)加大。
主持人：在降息、降準(zhǔn)及微調(diào)等多種因素的刺激下，首套房置業(yè)需求加速入市，樓市將繼續(xù)放量銷售。這使得開發(fā)商對市場判斷由信心不足轉(zhuǎn)向謹慎樂觀，從而加價出售，甚至捂盤惜售，推動“金九銀十”走向量升價漲。購房者心態(tài)已經(jīng)變化，金九銀十在交易量和成交價格方面會不會出現(xiàn)很大變化？一旦價格上漲，是否會有新的政策出來？
謝逸楓指：目前中國房地產(chǎn)市場尚未形成整體回暖趨勢，隨著下半年進入全年銷售目標(biāo)的沖刺階段，“金九銀十”有望帶來新一輪的推盤高峰，并帶動成交量的整體上升。因此，2012年樓市“金九銀十”不是“銅九鐵十”，樓市銷售成交量再創(chuàng)一個歷史新高，房價呈現(xiàn)持續(xù)性小幅度上漲局面，量價齊漲將是非？善谕。2012年樓市“金九銀十”比2011年更火爆。一是從調(diào)控層面上看，全國多地調(diào)控放松微調(diào)，調(diào)控見底進入“維穩(wěn)”狀態(tài)，樓市回暖指日可待，今年前8月樓市回暖步入穩(wěn)定趨勢。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策基本可以排除，房產(chǎn)稅擴容全面鋪開和取消商品房預(yù)銷全面實施是不可能的。
二是從房價層面上看，房價由下降到漲幅回落收窄再連續(xù)上漲二三月，見證房價已觸頂見底，無下降空間，最低點已經(jīng)過去了。三是從房企資金層面上講，整體資金緊張，性價比將呈現(xiàn)最明顯，,“以價換量”依然作為房企銷售策略，不存在大幅度上漲的可能性。但是不排除部分房企因銷售回款壓力減少，而取消價格折扣優(yōu)惠政策，上調(diào)價格的現(xiàn)象。四是從供求關(guān)系層面上看，今年9月與10月是去化商品房庫存和增加新增商品房銷售最好時期，市場供應(yīng)巨大，整體處于供大于求，價格最優(yōu)惠和產(chǎn)品選擇性大。五是對房企而言，成交量才是銷售回款最重要的保證，選擇活下去才是最好的理由。況且房企考慮到銷售業(yè)績和任務(wù)完成及年報華麗的需要，大幅度上漲房價銷售的可能性不存在，肯定會加快銷售步伐。
六是從購房者層面上看，中央和地方支持鼓勵剛性合理購房需求的政策刺激和樓市連續(xù)二三個月回暖跡象拉動下，購買力釋放。而房貸和貨幣政策放松，購房者購房意愿最強烈，后市信心十足。數(shù)據(jù)顯示，盡管房企資金壓力在前階段的“以價換量”中有所緩解，但整體庫存仍居高位。當(dāng)前市場正處于膠著狀態(tài)，熱銷與冷清并存。房企業(yè)績實現(xiàn)增長，龍頭地產(chǎn)商更顯露“年年飄紅”的態(tài)勢。部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo)，得益于“以價換量”的銷售策略和銷售目標(biāo)制定保守。隨著“金九銀十”的到來，下半年成交量仍有可能超過上半年。
謝逸楓：從住建部和國土部及國家稅總等國務(wù)院督查組釋放的信號和表態(tài)看，目前中央房地產(chǎn)政策儲備主要包括擴大房產(chǎn)稅試點城市、提高二手房交易稅費、提高首套房貸首付、重啟價格控制目標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款再收緊、限售、擴大和延長限購限貸的城市和時間、約談和問責(zé)、預(yù)售制微調(diào)、加強商品房預(yù)售款監(jiān)管、加強土地空置打擊力度、加強保障房建設(shè)力度。其中新一輪調(diào)控政策最有可能提前出臺的是房產(chǎn)稅試點城市擴容、商品房預(yù)售制微調(diào)、商品房預(yù)售款監(jiān)管、現(xiàn)房銷售、開發(fā)貸款收緊、問責(zé)、約談等政策！
謝逸楓：中央樓市新一輪房地產(chǎn)調(diào)控儲備政策是否出臺，關(guān)鍵是要看中央政府調(diào)控的決心和房價走勢及國內(nèi)經(jīng)濟恢復(fù)情況等因素。目前依然存在中央房地產(chǎn)調(diào)控政策儲備隨時準(zhǔn)備實施的可能性，一旦房企高調(diào)漲價導(dǎo)致房價全面上漲反彈，必然會引來新一輪調(diào)控。不過，考慮到今年傳統(tǒng)樓市黃金周“金九銀十”來臨與房價未出現(xiàn)大幅度反彈及缺乏大幅度上漲的條件等穩(wěn)增長的需要，即使房價出現(xiàn)小幅回升，新一輪中央房地產(chǎn)調(diào)控主要“維持既有政策，再度調(diào)控加碼的可能較小”，以完善與修正現(xiàn)在的政策為主，避免調(diào)控過頭，影響到穩(wěn)增長。
主持人：房企如何備戰(zhàn)對今年金九銀十？
謝逸楓：為了取得良好銷售業(yè)績和快速回收資金及創(chuàng)造樓市火爆景象等打破“淡季不淡,旺季難旺”樓市迷局，開發(fā)商已經(jīng)精心準(zhǔn)備了銷售策略。一是搶推樓盤。房企為獲占市場先機，提前新品上市布局樓市，密集推售樓盤！敖鹁陪y十”作為傳統(tǒng)的銷售旺季,一直被開發(fā)商當(dāng)成爭搶客戶的主力期。二是走量套現(xiàn)。房企把以價換量作為部分樓盤部分房源快速銷售和吸引客戶購買的撒手锏，也是完成銷售業(yè)績和目標(biāo)的保證。利潤指標(biāo)讓位于回款指標(biāo)，大力度大幅度的價格優(yōu)惠吸引購房者入市是9月房企推盤的主旋律。
三是瞄殺剛需。當(dāng)前市場購買主力依然是首次置業(yè)群體，房企在剛需戶型上大做文章，又證明剛需物業(yè)之間的競爭非常激烈。在滿地剛需的市場上，房企突出產(chǎn)品個性優(yōu)勢，迅速抓住購房者眼球。除了戶型上極致外，單位面積上蘊含的價值多寡也將成為重要依據(jù)。四是差異營銷？紤]9月份大量樓盤集中入市，在拉動市場走高的同時，也勢必帶來激烈的競爭。房企已經(jīng)做好適度的價格包裝、錯開推盤時機、一二聯(lián)動以及凸顯產(chǎn)品差異化特征，作為在9月務(wù)必采取的突圍措施。因為無論市場對產(chǎn)品綜合素質(zhì)的認可度如何，開發(fā)商都應(yīng)該率先拿出十足誠意，給購房者一個足夠促使他們下單的理由。
2011年的7月，龍湖地產(chǎn)率先打破樓市僵局，在金九銀十之前，以8折優(yōu)惠全面在華東地區(qū)展開搶收行動，5天狂攬20億元。此后，萬科、保利、世茂、恒大等大型房企紛紛跟進，最終拉開了2011年金九銀十的價格戰(zhàn)。
2012年8月開始，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的眾多房企便已進入密集推盤期。盡管去年樓市經(jīng)歷了“銅九鐵十”，卻不妨礙各大房企對今年樓市旺季的期待。據(jù)上證報調(diào)查，龍湖地產(chǎn)、江蘇新城控股等房企已確定啟動以“積極降價”為核心的“秋收行動”，上海等華東部分樓盤的降價幅度將超過20%。此外，萬科的煙臺項目、長甲集團的上海豪宅項目已經(jīng)開始了新一輪降價行動。而恒大、碧桂園等企業(yè)，則是傳統(tǒng)的“主降派”。在大家剛開始關(guān)注“金九銀十”樓市走向之際，各大房企的價格調(diào)整策略已經(jīng)敲定。
從9月開始，房企紛紛降價的消息將不絕于耳。在龍湖地產(chǎn)主推的葡醍海灣項目首頁信息中，多數(shù)房源成交均價在14000至15000元/平方米左右。隨機點入某幢樓2單元301室的已備案房源發(fā)現(xiàn)，這套建筑面積100.93平方米的房源，成交價格114.67萬元，單價大約1.14萬元/平方米。而主頁上顯示的銷售總價卻是135萬元。從8月底開始，萬科降價的身影再度閃現(xiàn)。有消息稱，萬科煙臺項目海云臺因大幅降價引發(fā)老業(yè)主和當(dāng)?shù)孛襟w關(guān)注。以93至137平方米為主力房型的海云臺項目是煙臺住宅市場的標(biāo)志性樓盤。網(wǎng)上公布的銷售均價為8500 元/平方米。從8月22日開始，海云臺項目打出部分房源6280元/平方米起價的廣告，并成交多套。目前仍有單價6000多元的房源，只要登記為某房地產(chǎn)網(wǎng)站VIP會員即可認購。而此前，很多企業(yè)的降價行動都以VIP會員方式曲線進行，其降價本質(zhì)是難以回避的回款壓力。
金九銀十” 前夕，全國多個城市房企已開始加快推盤速度。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京共有34個項目計劃入市，創(chuàng)今年來月度開盤量新高。廣州在8月份首周，也出現(xiàn)了各大房企開始積極推新品，提前迎戰(zhàn)“金九銀十”的現(xiàn)象。就整個8月推貨情況來看，截至8月26日，廣州十區(qū)兩市共有35個樓盤獲批，共發(fā)出40張“準(zhǔn)生證”，總計推貨量達11756套，萬余大軍“壓境”金九樓市。其中周邊六區(qū)市共獲批34證，共發(fā)9870套新貨，占總推貨量的84%。廣州十區(qū)兩市在“金九銀十”前后共計將有95盤推出新貨，推貨量超過2.2萬套，至少超出去年同期推貨量5000余套。
據(jù)某網(wǎng)站監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州上周共10盤獲批，一共發(fā)出14張“準(zhǔn)生證”，推貨量達3204套，這也是8月以來第二次突破三千大關(guān)，創(chuàng)下年內(nèi)新高。上海8月份全市預(yù)計有40 個住宅樓盤開盤，環(huán)比7月份的實際開盤量上升近7成。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)點監(jiān)測的20個城市推盤統(tǒng)計情況，雖然開發(fā)商降價促銷意愿下降，但推盤力度不改，9月份仍是推盤高峰期，以深圳為例，截至8月29日，預(yù)計深圳將有10個純新住宅項目開盤，若加上加推項目，9月預(yù)計開盤項目將超過20個。
“金九銀十”前夕，從各地推盤情況來看，開發(fā)商已經(jīng)開始為即將到來的金九銀十做供給儲備。截至8月24日，根據(jù)某網(wǎng)站樓盤中心數(shù)據(jù)顯示，9月上海預(yù)計共有158個住宅項目推出優(yōu)惠，環(huán)比8月微漲2.6%。在所有開盤項目中，新增優(yōu)惠的樓盤有17個。優(yōu)惠幅度有所調(diào)整的項目也有17個，其中11個項目增加了優(yōu)惠幅度。深圳方面，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月深圳新房上市量為11個，預(yù)計9月份上市新盤為16個。位于龍華新區(qū)的某樓盤已經(jīng)打響金九銀十第一槍，推出了“現(xiàn)樓8.8折”和“5萬抵15萬元”雙重優(yōu)惠，吸引了600多批次的認購客戶，開發(fā)商則表示可能將開盤時間由原計劃的9月上旬，提前至8月底。
北京方面，亞豪機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月北京有15個純新盤項目計劃開盤，另外還有20個老項目后續(xù)房源計劃入市，開盤項目合計達35個。開盤量明顯增加。不過，北京開發(fā)商目前定價多數(shù)堅挺。多數(shù)已確定開盤價格的項目，意向銷售價格均比項目前期或周邊均價有所上漲。數(shù)據(jù)顯示，8月上半月北京商品住宅成交均價為20693元/平方米，比7月均價上漲約3%。成交量卻已經(jīng)開始下降，截至8月26日，剔除保障房外，8月新建住宅成交量較7月下降10%左右，二手房簽約量11057套，較7月也出現(xiàn)下降。再看二線城市煙臺。據(jù)統(tǒng)計，9月份煙臺預(yù)計有25個項目集中開盤，其中有11個項目價格待定，從14個公布價格的項目來看，平均價格約為5500左右。雖然從10個已公布優(yōu)惠活動的項目來看，優(yōu)惠幅度并不大。很多開發(fā)商會在開盤前根據(jù)最新市場情況制定推盤價格，所以“金九”價格火藥味到底如何，還未可知。
特別是大型上市房企，庫存和負債率出現(xiàn)雙雙攀升。截至８月８日，萬科等２２家上市房企公布的上半年財務(wù)報表顯示，上半年末庫存合計３５８１．２８億元，與年初相比上漲９．１７％，新增庫存３００億元。加快出貨換取資金仍是他們下半年的主要任務(wù)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年武漢市場庫存高達１００６萬平方米，較２００８年歷史最高值還高出１６％。
49