媒體報道，2012年8月的鄂爾多斯（600295），到處是停工的爛尾樓和焦急的討債者。據(jù)當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商稱，80%以上的建設(shè)項目都已經(jīng)停了，而這些房子的投資60%以上來自于普通市民。據(jù)悉，該市90%以上的家庭都拿出了錢投資房地產(chǎn)。
鄂爾多斯樓市泡沫破裂似乎并不意外。早在一年多前，媒體就稱鄂爾多斯為“鬼城”。花費60億元巨資打造的康巴什新區(qū)成為鄂爾多斯房產(chǎn)泡沫的最佳標本。在這里，高樓鱗次櫛比，街道寬闊空廣，成片的住宅區(qū)卻人煙稀少。如今，鄂爾多斯原本看似堅硬的樓市泡沫終于轟然倒塌。雖然鄂市的經(jīng)濟發(fā)展模式和房地產(chǎn)開發(fā)模式在全國并不具有普遍意義，但其樓市“崩盤”，對中國房地產(chǎn)市場、對倚重土地財政的地方政府，乃至對當(dāng)下的樓市調(diào)控，無疑具有重要的警示意義。
首先，一個城市的發(fā)展如果沒有實體經(jīng)濟的支撐，僅靠大資金、大投資、大建設(shè)的發(fā)展模式，究竟能走多遠？鄂爾多斯市雖然地處偏遠，但卻具有豐富的煤炭和天然氣儲量。最近5年，正是憑借瘋狂的煤炭大開發(fā)，鄂爾多斯迅速成為國內(nèi)“暴富”最快捷的城市。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年，鄂市財政收入239億元，GDP總量2643億元，人均
GDP更堪稱“富比香港”。但在靠資源開采迅速發(fā)家致富后，當(dāng)?shù)卣畢s無心于費時、費力、費心血的煤產(chǎn)業(yè)深加工借此打造煤化工產(chǎn)業(yè)鏈，而是迅速地展開了一場“建樓”、“造城”運動，以期通過資金輪番炒作，實現(xiàn)財富的保值增值。統(tǒng)計顯示，2010年鄂市的固定資產(chǎn)投資多達驚人的1898億元，其中約一半投向了房地產(chǎn)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模占到GDP的70%還多。就在樓市調(diào)控風(fēng)聲鶴唳之際，鄂市新開工的商品房面積仍高達2000余萬平方米。由此也可以看出，一個資源型城市如果無法突破自身固有的缺陷，不是通過發(fā)展實體經(jīng)濟實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級，而是固步自封地靠粗放型和資本炒作發(fā)展經(jīng)濟，那即便出現(xiàn)一時的繁榮，往往也是“曇花一現(xiàn)”。
其次，靠民間借貸支撐的房地產(chǎn)建設(shè)難有牢固的地基。據(jù)媒體報道，去年以來樓市調(diào)控史無前例地收緊，鄂市房地產(chǎn)生意迅速冷卻。根據(jù)相關(guān)調(diào)研，鄂爾多斯銀行對開發(fā)商一直持比較謹慎的放貸原則，使得當(dāng)?shù)亻_發(fā)房地產(chǎn)的資金來源超過80%依賴民間借貸市場。據(jù)悉，此前因資金鏈斷裂自殺的中富地產(chǎn)股東之一王福金，就是因為“國電富興園小區(qū)”住宅項目先期墊付購房人70%的房貸，而預(yù)售證遲遲未獲批，無法從銀行拿到貸款，導(dǎo)致資金出現(xiàn)嚴重不足，無法償還債權(quán)人本息。事實上，當(dāng)開發(fā)商利用高利貸滾動進入房地產(chǎn)開發(fā)中時，債務(wù)風(fēng)險就已經(jīng)埋下了隨時爆發(fā)的種子。當(dāng)樓盤長期大量空置無人問津時，趨利的民間資金就會選擇“用腳投票”，甚至產(chǎn)生恐慌性撤離，開發(fā)商資金鏈斷裂也就在所難免。類似鄂爾多斯民間借貸危機帶來的鏈條式反應(yīng)乃至雪崩，也在另一角度形成了對金融體系改革的倒逼。我們應(yīng)通過金融體系改革，通過對民間金融的規(guī)范化、陽光化，將民間資本引入促進實體經(jīng)濟發(fā)展的主戰(zhàn)場，同時將“高利貸”和“影子銀行”驅(qū)逐出場。
再次，地方政府靠賣地維持收入的“土地財政”不可持續(xù)。事實上，造成鄂爾多斯如今的樓市危局，地方政府難辭其咎。有媒體報道，在地方政府主導(dǎo)的新城開發(fā)陷入危機之后，去年9月份，鄂爾多斯市政府還曾動員各級金融機構(gòu)積極向上爭取信貸規(guī)模，特別是要求金融機構(gòu)加大商品房按揭貸款發(fā)放力度。但鑒于國家調(diào)控政策，銀行在授信方面難以松動。隨后，地方政府啟動了75億元的財政資金，通過注入當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行，來向房地產(chǎn)企業(yè)貸款。無疑，這種靠堆高房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟發(fā)展模式，最終的結(jié)果便是任何一環(huán)的資金鏈斷裂，都會導(dǎo)致游戲參與者玩火自焚。
鄂爾多斯樓市泡沫的破裂，無疑為在中央三令五申“從嚴房地產(chǎn)調(diào)控”背景下仍不斷搞“微調(diào)”小動作的地方政府敲響了警鐘。尤其值得警惕的是，據(jù)媒體最新報道，在經(jīng)濟下行的背景下，在地方版“7萬億”投資沖動的氛圍中，中國多個財政吃緊的城市又開始重走賣地老路，在土地市場上動作頻頻。要知道鄂爾多斯樓市“崩盤”殷鑒不遠，如果各地政府不能夠吸取教訓(xùn)，正視土地財政的危害，放棄對樓市泡沫不切實際的幻想，那么下一個鄂爾多斯的出現(xiàn)，或許并不遙遠。
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