“我認為樓市現(xiàn)在還在疲軟時期。”對于當(dāng)下樓市成交量的上升以及專家學(xué)者口中的“樓市回暖”觀點，馬水旺并不認同。
在他看來，當(dāng)前調(diào)控已經(jīng)取得了一定成效，目前市場仍處于消化庫存、穩(wěn)步回調(diào)階段，所謂樓市“回暖”存在過度解讀成分，更未出現(xiàn)大幅反彈跡象。
馬水旺認為，在“穩(wěn)增長”宏觀經(jīng)濟政策背景下，二季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)所謂“回暖”跡象，主要是因為購房貸款規(guī)模擴大、利率優(yōu)惠、開發(fā)企業(yè)以價換量的銷售策略，以及剛性需求階段性釋放等多個因素的共同作用，帶來總體成交量的上升，才因此引發(fā)出市場對房價反彈的擔(dān)憂。
政策
“三限”是城市建設(shè)和發(fā)展的絆腳石
從誕生的第一天起，“限購、限貸、限價”政策，即使在客觀上扼住了房價野馬的韁繩，但因為其有著濃重的行政管制色彩，就受到了市場派人士的抵制。馬水旺也是其中之一。
在馬水旺看來，房地產(chǎn)市場的本質(zhì)是“市場”，政府的“有形之手”應(yīng)該盡量退出去。
“從實際效果看，‘三限’政策并沒有真正達到目的，反而動搖了市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)，約束了購買力！瘪R水旺認為，“三限”政策為市場設(shè)立人為門檻，實際上是城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的絆腳石。
房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅難降房價
馬水旺就此專門寫了一篇文章《九問房產(chǎn)稅新政》，從房產(chǎn)稅征收合理性、征收標準、用途等多個方面對房產(chǎn)稅試點擴大表達了自己的看法。
“在我們還沒有學(xué)會爬的時候就想與跑的人比速度，到頭來只能是碰得頭破血流。”在馬水旺看來，我們的居民收入居世界很靠后的位置，且正在城市化進程加速過程中，學(xué)習(xí)發(fā)達國家推行房產(chǎn)稅并不明智。
他還在文中反問，當(dāng)前我國城市化建設(shè)在加速進行，住房需求在10年內(nèi)仍很強大，在這個節(jié)骨眼上提出稅改新政，持這種觀點的專家、學(xué)者應(yīng)把我國當(dāng)前因稅收因素影響房價上漲的根據(jù)找出來，證明你們分析出由于住房稅費影響房價的理論根據(jù)，辯駁一下當(dāng)前是稅費低滋生了房價提高，還是城市建設(shè)供求關(guān)系不平衡造成了房價提高？
開發(fā)商
以價換量仍是主旋律
在很長一段時間里，“以價換量”是樓市的關(guān)鍵詞，可隨著成交量的不斷回升，這個策略看起來似乎沒那么必要了。
但在馬水旺看來，目前的開發(fā)商已經(jīng)很理性，不會盲目追求利潤，所以目前最重要的任務(wù)是消化庫存、回籠資金，“以價換量”仍然應(yīng)該是主旋律，因為根據(jù)經(jīng)驗，但凡賣得好的項目，大多是因為讓利而性價比凸顯。
另外，隨著樓市觸底回升，放眼未來也是促使開發(fā)商快速出貨的理由。馬水旺認為，為了讓企業(yè)在未來贏得先機，“所以還是要以價換量，趕緊把房子賣出去，好拿地、拿新項目！
房價
“地王”出現(xiàn)，房價難降
以價換量成為主旋律，是不是意味著房價要下降了？
“房價很難下降，因為‘地王’出現(xiàn)，對市場具有標桿作用！瘪R水旺說，“地王”的出現(xiàn)傳達了一個信息：開發(fā)商看好后市，甚至不惜高價拿地。
7月11日，鄭州市一天之內(nèi)拍出兩個“地王”，創(chuàng)造了1310萬元/畝的“天價”，根據(jù)馬水旺的測算，在地價成本上，再加上綜合稅收、建安等各項費用，兩塊“地王”綜合成本高企，其開發(fā)商品房銷售價格低于2萬元/平方米將會發(fā)生虧損。
他進一步分析稱，昂貴的土地開發(fā)費用最終還是由購房者買單。而且，隨著兩塊“地王”的誕生，兩年內(nèi)鄭州市的房價可能將被拉高15個百分點，“政府一方面調(diào)控要讓房價降下來，一方面推崇高地價上市，由此看來，樓市調(diào)控任重道遠”。
購房
買房最好等到2014年
“隨著‘二環(huán)十五放射’規(guī)劃實施以及‘合村并城’的推進，鄭州市土地供應(yīng)將大幅增加，開發(fā)面積也將創(chuàng)下新高，這些分布在郊區(qū)的項目會平抑房價。”馬水旺說。
以永威為例，目前正在推進多個項目，兩個城中村改造項目和兩個“合村并城”項目正在進行，而且基本上土地已經(jīng)敲定，目前均處于規(guī)劃設(shè)計階段，將在2014年左右面世。
2014年將有一大批項目集中入市，從供需角度看，將近2000萬平方米的供應(yīng)量短期內(nèi)集中入市，無論是租是售，都將在客觀上拉低房價。所以，馬水旺建議，“如果不著急，買房最好等到2014年”。
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