本報(bào)訊(記者 駱慧軍)央行年中兩度降息,國(guó)務(wù)院督查組奔赴16省市專(zhuān)項(xiàng)督查房地產(chǎn)調(diào)控情況,30余省市集訓(xùn)房產(chǎn)稅評(píng)估,房產(chǎn)稅試點(diǎn)消息不斷……買(mǎi)還是不買(mǎi)?降或者不降?樓市“心理拉鋸戰(zhàn)”下,希望在“去庫(kù)存”及業(yè)績(jī)方面更上層樓的南昌樓市各大開(kāi)發(fā)商,尚未進(jìn)入“金九銀十”,便已開(kāi)始摩拳擦掌。
后調(diào)控時(shí)代考驗(yàn)各方心理
8月初,中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示,7月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格,70個(gè)城市環(huán)比上漲,30個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比,環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)增加25個(gè)。從數(shù)據(jù)來(lái)看,7月份全國(guó)多地樓市成交量創(chuàng)調(diào)控新高。以京滬深為代表的一線城市,以及為杭州為代表的1.5線城市,房?jī)r(jià)小幅松動(dòng)后又現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì),成交量反彈明顯。
為了讓房?jī)r(jià)不再重新進(jìn)入“上升拐點(diǎn)”,早有警覺(jué)的各級(jí)監(jiān)管部門(mén)從7月起頻繁表態(tài)。7月初,央行指出金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策,繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。7月中旬,國(guó)務(wù)院派出督查組奔赴16省市,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況,開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督察。7月26日,財(cái)政部表態(tài)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策,抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。
一面是購(gòu)房潮再次顯現(xiàn),成交量快速反彈,另一面則是二次調(diào)控呼聲越來(lái)越高,這讓正在進(jìn)入后調(diào)控時(shí)代的樓市變得更加撲朔迷離。對(duì)于當(dāng)前樓市的判斷,“不明朗”的思維正左右著作為市場(chǎng)主體的供需雙方。買(mǎi)還是不買(mǎi)?降或者不降?樓市“心理拉鋸戰(zhàn)”緣于傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的“遲到”而持續(xù)上演。
8月嗅到“金九銀十”硝煙味
與一線城市陷入樓市調(diào)控與“房產(chǎn)稅擴(kuò)容”等相比,南昌樓市的表現(xiàn)無(wú)疑要好很多。從上半年成交情況來(lái)看,南昌樓市新建商品住宅成交量歷經(jīng)三個(gè)階段:成交低谷期樓市回暖期樓市升溫期。1―2月份,在購(gòu)房預(yù)期低落和春節(jié)假期影響下,處于樓市成交低谷期;進(jìn)入3―4月份,受季節(jié)時(shí)令和全國(guó)樓市政策頻頻微調(diào)影響,市民購(gòu)房預(yù)期得到較大程度改變,樓市呈現(xiàn)“金三銀四”景象;而5―6月份,南昌樓市則從回暖期向快速升溫期轉(zhuǎn)變,成交量大幅上升,其中3―4月份新建商品住宅共成交 5108套,而5―6月商品住宅成交則達(dá)7413套,攀升了45%。7月份,南昌市新建住宅網(wǎng)簽數(shù)量更是達(dá)到了單月4881套,環(huán)比上漲近30%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,這既是受存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、央行降息等寬松貨幣政策的結(jié)果,也是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、樓市政策頻調(diào)以及剛需購(gòu)房預(yù)期改變、南昌舊城改造、供應(yīng)量激增、新盤(pán)不斷入市等一系列利好因素所致。
與此同時(shí),往年通常要到8月底才現(xiàn)身的南昌房企,今年在8月中旬便紛紛投入“金九銀十”的爭(zhēng)奪戰(zhàn),一時(shí)間,市場(chǎng)上硝煙彌漫。從8月南昌開(kāi)盤(pán)頻率與各大項(xiàng)目的市場(chǎng)活躍度即可得知。僅上個(gè)周末,南昌有綠地未來(lái)城、萬(wàn)科城、恒大綠洲、聯(lián)泰金中環(huán)、保利香檳國(guó)際、恒大名都、恒茂紅谷新城、正榮大湖之都、星洲國(guó)際等10余個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或推新,對(duì)客源的爭(zhēng)奪呈現(xiàn)激烈態(tài)勢(shì)。南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同時(shí)顯示,上周 (8月20日―8月26日),南昌市區(qū)新房總成交量為1190套,其中新建普通住宅共成交1037套,日均成交148套,新建商品房住宅環(huán)比增加78%; 成交面積11.3萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲74%。此外,上周非住宅產(chǎn)品周成交153套,環(huán)比下跌51%,非住宅總成交面積為1.13萬(wàn)平方米。面對(duì)9月份市場(chǎng)旺季的“誘惑”,8月下旬開(kāi)始,南昌樓市新建住宅成交量再次大幅回暖,為“金九”的到來(lái)預(yù)熱。
9月推盤(pán)數(shù)量達(dá)去年同期
8月已接近尾聲,那9月的樓市又將迎來(lái)怎樣的局面?去年的“金九”因?yàn)橄拶?gòu)影響,一些樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)計(jì)劃因此擱淺,而今年的9月,在樓市回暖的情況下,呈現(xiàn)的是一片大好的趨勢(shì),至少?gòu)那皫讉(gè)月的開(kāi)盤(pán)和成交情況看,還是相當(dāng)樂(lè)觀的。
據(jù)統(tǒng)計(jì),2012年9月南昌樓市預(yù)計(jì)將有33個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),相比8月份增加7個(gè),與去年同期開(kāi)盤(pán)數(shù)持平。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的33個(gè)項(xiàng)目中,有5個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目上市,28個(gè)項(xiàng)目為老盤(pán)加推。在33個(gè)項(xiàng)目中,住宅項(xiàng)目占據(jù)29個(gè),別墅項(xiàng)目3個(gè),商業(yè)地產(chǎn)1個(gè),其中不乏高品質(zhì)項(xiàng)目和高端產(chǎn)品,如綠地海域香廷預(yù)計(jì) 9―10月開(kāi)盤(pán)首推面積為220―260平方米的獨(dú)棟、聯(lián)排別墅房源,南昌華南城9月除銷(xiāo)售6000套商鋪外,9月底或10月還將推出超高層(32F)住宅。另外,從9月份預(yù)售房源和開(kāi)發(fā)商計(jì)劃推出的房源來(lái)看,目前市場(chǎng)主推的產(chǎn)品還是剛需和改善型產(chǎn)品,以剛需產(chǎn)品為主,改善型產(chǎn)品為輔,兩房和小三房仍是目前市場(chǎng)新增供應(yīng)的絕對(duì)主力。
庫(kù)存完全消化需要22周
各大樓盤(pán)紛紛加大推盤(pán)力度,上市產(chǎn)品五花八門(mén),但從成交套數(shù)上來(lái)看,正如預(yù)期所言,經(jīng)過(guò)6、7月促銷(xiāo)潮后,各樓盤(pán)優(yōu)惠力度開(kāi)始縮水,致使市民的購(gòu)房欲望出現(xiàn)不振態(tài)勢(shì),市區(qū)8月份成交套數(shù)出現(xiàn)小幅下滑。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至8月28日,南昌市市區(qū)新建商品房可售套數(shù)為33023套,即便按成交量較大的7月份第3周新建商品房1461套的銷(xiāo)售速度計(jì)算,目前南昌市區(qū)商品房可售量仍至少需要22周才能被市場(chǎng)完全消化;在新房供應(yīng)上,綠地、保利、恒大、萬(wàn)科等一線品牌房企負(fù)責(zé)人近期都表示,下半年的推貨量,將不會(huì)少于上半年。這意味著,在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),市場(chǎng)上都將有充足的房源供購(gòu)房者挑選。
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