曾經(jīng)因手持天量資產(chǎn)而不可一世的外資房企和投資基金正悄然從中國樓市撤退。轉(zhuǎn)讓已有地塊，降價促銷，跑量回款，不一而足。初步預(yù)測，2012年，中國房地產(chǎn)投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來最差投資行情；仡櫷赓Y“作戰(zhàn)”中國樓市的歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。
沒有哪個行業(yè)或企業(yè)能夠躲得過這一輪全球經(jīng)濟低迷，曾經(jīng)因手持天量資產(chǎn)而不可一世的外資房企和投資基金也不例外。單看房地產(chǎn)開發(fā)投資中“利用外資” 一項，2007年市場最火爆時，其增幅高達632%。到2010年，外資在中國房地產(chǎn)開發(fā)中的年同比增速為66%。不過，這一趨勢到今年將徹底改寫。 2012年，中國房地產(chǎn)投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來最差投資行情。
細究這一結(jié)果就會發(fā)現(xiàn)，影響外資投資中國樓市的原因有主客觀多種因素：首先是政策上，中國一直嚴格限購?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)；其次，全球經(jīng)濟低迷，加上人民幣升值周期性見頂，外資機構(gòu)將項目變現(xiàn)避險的意圖越來越明確；最后，外資同樣“受累”宏觀調(diào)控，與內(nèi)資企業(yè)的競爭中，外資也不得不以價格戰(zhàn)來力保生存。種種因素綜合在一起，最終上演了外資2012年在中國房地產(chǎn)市場投資熱情的大逆轉(zhuǎn)。
火熱戀情“戛然而止”
從今年初開始，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的到位資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)重大變化：利用外資額從1至2月同比增長24.2%，一路下降。前3個月至前7個月的利用外資額同比降幅分別為22.4%、42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。以前7個月228億元的利用外資額計，平均每月房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額 32.6億元，按此推算，全年或在400億元左右。一個可以對比的數(shù)字是，2011年和2010年，中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額分別為814億元和796億元。也就是說，如果2012年外資投資金額以400億元計算，其同比跌幅可能接近“腰斬”。
在2010年房地產(chǎn)繁榮時期的終結(jié)點前，外資對房地產(chǎn)開發(fā)的貢獻額同比增幅高達66%，是所有到位資金來源中，增速最快的領(lǐng)域。再遠一點，回到 2007年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資中，利用外資同比增長幅度為632%。即便在2008年全球金融危機集中爆發(fā)的時候，外資在2009年體現(xiàn)出來的中國房地產(chǎn)投資額也有470億元，同比只下降35.5%。
可見，今天中國樓市上外資的身影和姿態(tài)正呈現(xiàn)質(zhì)的變化。如果把這些冰冷冷的數(shù)據(jù)落實到市場上，各類外資企業(yè)收縮中國樓市投資的姿態(tài)，就更加鮮活。
鐵獅門48億低調(diào)甩賣兩上海地塊
近日，素有美國頭號房企之稱的鐵獅門又開始低調(diào)叫賣囤在手中的中國地塊。記者從業(yè)內(nèi)人士獲悉，此次鐵獅門想轉(zhuǎn)手的是位于上海新江灣城的兩塊地，一塊為43畝商辦用地，總建筑面積11.4萬平方米，樓板價14000元/平方米，總價約16億元。另一塊地126畝，樓板價17000元/平方米，總建筑面積19.47萬平方米，土地款約32億元。兩塊的轉(zhuǎn)讓方式都是單塊地項目公司轉(zhuǎn)讓。
資料顯示，美國鐵獅門房地產(chǎn)公司成立于1978年，以在世界各地收購、開發(fā)或管理物業(yè)為主營業(yè)務(wù)。2005年，鐵獅門中國基金建立，開始其在中國相對獨立的房地產(chǎn)開發(fā)，并陸續(xù)在上海、北京、天津、成都等城市展開項目布局。
2008年初，當時上海土地市場最熱門板塊新江灣城開出F地塊，總建筑面積90萬平方米，因集合了辦公、酒店、文化娛樂、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)而備受關(guān)注，掛牌起始價高達67.517億元。最終，地塊被唯一競購方——鐵獅門摘得，創(chuàng)下當時總價“地王”，折合樓板價7500元/平方米。
此后三年時間，世界經(jīng)濟經(jīng)歷了2008年開始的全球金融危機，這一地王項目的開工進度也變得一波三折。業(yè)內(nèi)傳言稱，鐵獅門受累金融危機資金鏈吃緊，欲出售F地塊部分股權(quán)融資。最終，2010年底，上海城投置業(yè)作為該地塊出讓時的一級開發(fā)商，以26.6億元回購了項目36%的股權(quán)。
到2011年6月，停擺3年的鐵獅門項目以“尚浦領(lǐng)世”的名字宣布動工，總投資額高達170.75億元。中房集團分析師薛建雄介紹，尚浦領(lǐng)世第一期公寓項目將在今年年底前開始預(yù)售。但是顯然，在歐美經(jīng)濟危機愈演愈烈的情況下，鐵獅門在現(xiàn)有股權(quán)比例下支撐項目推進也已經(jīng)遇到問題！敖鹑谖C暴發(fā)以來，鐵獅門上海地王項目屢傳轉(zhuǎn)賣，最終還是沒能撐到最后！毖ㄐ鄹锌。
一位接近鐵獅門的內(nèi)地房地產(chǎn)大佬級人物向記者介紹，鐵獅門等作為美國最大房地產(chǎn)企業(yè)，其退出部分中國市場，一方面是平衡單個項目收益，另一方面是因為全國經(jīng)濟不景氣而有意控制風險。
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